ការដួលរលំអគារការិយាល័យ៖ បញ្ហាប្រឈមដ៏ខ្ពស់របស់ទីក្រុង

• អ្នកនិពន្ធ:
• ឈ្មោះអ្នកនិពន្ធ

  ការទស្សន៍ទាយ Quantumrun
• ខែមីនា 5, 2025

សង្ខេបការយល់ដឹង

ការងារពីចម្ងាយ និងកូនកាត់កំពុងកែទម្រង់ទីក្រុងឡើងវិញ ដោយមានការព្យាករណ៍ថាតម្លៃការិយាល័យនឹងធ្លាក់ចុះ 800 ពាន់លានដុល្លារនៅទូទាំងទីផ្សារពិភពលោកសំខាន់ៗនៅឆ្នាំ 2030។ និន្នាការនេះកាត់បន្ថយចរាចរណ៍ និងការចំណាយក្នុងទីក្រុង ខណៈពេលដែលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមសម្រាប់ឧស្សាហកម្ម និងថវិកាក្រុងដែលពឹងផ្អែកលើសេដ្ឋកិច្ចដែលផ្តោតលើការិយាល័យ។ ដំណោះស្រាយ ដូចជាការរៀបចំអគារការិយាល័យឡើងវិញសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងការបង្កើតកន្លែងធ្វើការរួមគ្នាជាយក្រុង អាចដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមទាំងនេះ និងជំរុញចក្ខុវិស័យថ្មីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង។

បរិបទដួលរលំអគារការិយាល័យ

ការធ្លាក់ចុះនៃលទ្ធភាពជោគជ័យនៃអគារការិយាល័យត្រូវបានជំរុញភាគច្រើនដោយការទទួលយកយ៉ាងទូលំទូលាយនៃគំរូការងារពីចម្ងាយ និងកូនកាត់។ របាយការណ៍ឆ្នាំ 2023 ដោយក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សា McKinsey ផ្អែកលើការស្ទង់មតិសកលនៃបុគ្គលិកការិយាល័យចំនួន 13,000 នាក់បានប៉ាន់ប្រមាណថានឹងកាត់បន្ថយតម្លៃការិយាល័យចំនួន 800 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកនៅទូទាំងទីក្រុងធំៗចំនួន 2030 នៅឆ្នាំ 38។ សាន់ហ្វ្រាន់ស៊ីស្កូនៃរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាអាចប្រឈមមុខនឹងការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការរហូតដល់ XNUMX ភាគរយ ដែលជំរុញដោយការផ្លាស់ប្តូរទម្លាប់ការងារ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ កត្តាដែលរួមចំណែកដល់ការដួលរលំនេះរួមមានការផ្លាស់ប្តូរទម្លាប់ការងារ អត្រាអ្នកធ្វើដំណើរខ្ពស់ និងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីក្រុងផ្សេងទៀតដូចជា ហ៊ូស្តុន និងប៉េកាំង គម្រោងកើនឡើងតិចតួចនៃតម្រូវការ ដែលបង្ហាញពីការប្រែប្រួលក្នុងតំបន់នៅក្នុងវិបត្តិនេះ។

ផលប៉ះពាល់សេដ្ឋកិច្ចបានពង្រីកលើសពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ ដោយសារការខកខានមិនបានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរយៈពេលខ្លីដោយម្ចាស់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មគំរាមកំហែងដល់ស្ថិរភាពហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នុងវិស័យធនាគារ។ ជាឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុនអចលនៈទ្រព្យ RXR ខ្ចីប្រាក់ចំនួន 240 លានដុល្លារមិនដំណើរការនៅលើអគារការិយាល័យនៅទីក្រុងញូវយ៉កក្នុងឆ្នាំ 2024 បង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមដែលម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួបប្រទះចំពេលមានការកើនឡើងអត្រាទំនេរ និងតម្លៃការប្រាក់។ យោងតាមការវិភាគនៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023 ដោយ CMBS Research អត្រាប្រាក់កម្ចីការិយាល័យទូទាំងប្រទេសបានកើនឡើងដល់ 6 ភាគរយ ដែលជិតបួនដងធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ សាស្ត្រាចារ្យសាលាពាណិជ្ជកម្ម Columbia លោក Stijn Van Nieuwerburgh ព្រមានថា ធនាគារតូចៗ និងក្នុងតំបន់ ដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើកម្ចីអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម មានភាពងាយរងគ្រោះមិនសមាមាត្រ ដែលបង្កើនហានិភ័យនៃវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុជាប្រព័ន្ធ។

កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហានេះរួមមានការប្រើប្រាស់ឡើងវិញនូវបន្ទប់ការិយាល័យដូចជាការបំប្លែងវាទៅជាអគារលំនៅដ្ឋាន ឬកន្លែងប្រើប្រាស់ចម្រុះ។ ជាឧទាហរណ៍ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ Tony Park និង Elad Dror បានទិញអគារការិយាល័យនៅទីក្រុងញូវយ៉កក្នុងឆ្នាំ 2024 ដោយការបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងសំខាន់ ដោយគ្រោងនឹងរៀបចំវាឡើងវិញសម្រាប់ការប្រើប្រាស់លំនៅដ្ឋាន។ អ្នក​ជំនាញ​ផ្នែក​អចលន​ទ្រព្យ​ស្នើ​ឱ្យ​រួម​បញ្ចូល​គ្នា​នូវ​ធនធាន​សាធារណៈ និង​ឯកជន ដើម្បី​គិត​ឡើង​វិញ​នូវ​ទីធ្លា​ទីក្រុង និង​កាត់​បន្ថយ​វិបត្តិ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បញ្ហាប្រឈមដូចជាការដាក់កម្រិតតំបន់រារាំងដល់លទ្ធភាពនៃការផ្លាស់ប្តូរទាំងនេះ។ 

ផលប៉ះពាល់រំខាន

ជាមួយនឹងមនុស្សតិចជាងធ្វើដំណើរទៅកាន់ការិយាល័យកណ្តាល វាអាចមានការសង្កត់ធ្ងន់កាន់តែខ្លាំងលើការរស់នៅជាយក្រុង និងកន្លែងធ្វើការដាច់ស្រយាលនៅក្នុងតំបន់លំនៅដ្ឋាន។ និន្នាការនេះអាចកាត់បន្ថយថ្លៃដឹកជញ្ជូន ប៉ុន្តែក៏អាចនាំឱ្យមានភាពឯកោសម្រាប់បុគ្គលដែលពឹងផ្អែកលើការិយាល័យសម្រាប់ទំនាក់ទំនងសង្គម។ បុគ្គលនៅក្នុងកណ្តាលទីក្រុងអាចប្រឈមមុខនឹងការចំណាយខ្ពស់ក្នុងការរស់នៅ ប្រសិនបើការធ្លាក់ចុះនៃប្រាក់ចំណូលពន្ធអចលនទ្រព្យកាត់បន្ថយការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់សេវាសាធារណៈដូចជាអនាម័យ និងការអនុវត្តច្បាប់។ នៅលើផ្នែកវិជ្ជមាន បុគ្គលមួយចំនួនអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការរៀបចំឡើងវិញនូវអគារការិយាល័យទៅជាលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ឬការអភិវឌ្ឍន៍ប្រើប្រាស់ចម្រុះ។

ក្រុមហ៊ុនអាចសន្សំសំចៃលើការចំណាយលើការជួលរយៈពេលវែងដោយការទទួលយកគំរូការងារកូនកាត់ ឬពីចម្ងាយ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេប្តូរទិសធនធានទៅបច្ចេកវិទ្យា ឬការបណ្តុះបណ្តាលបុគ្គលិក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិស័យដែលពឹងផ្អែកលើសេដ្ឋកិច្ចដែលផ្តោតលើការិយាល័យ ដូចជាអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម សេវាសម្អាត និងការលក់រាយនៅក្នុងស្រុកអាជីវកម្ម អាចប្រឈមនឹងបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឱកាសថ្មីអាចលេចឡើងក្នុងការរចនាឧបករណ៍សហការនិម្មិត និងកន្លែងធ្វើការរួមគ្នាដែលអាចបត់បែនបាន។ ជាឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុនរួមការងារអាចសម្របខ្លួនដោយបង្កើតមជ្ឈមណ្ឌលតូចៗនៅតំបន់ជាយក្រុង ផ្តល់អាហារដល់កម្មករកូនកាត់ដែលកំពុងស្វែងរកជម្រើសក្នុងស្រុក។

ទន្ទឹមនឹងនេះ រដ្ឋាភិបាលអាចប្រឈមមុខនឹងការសម្រេចចិត្តដ៏លំបាក ដោយសារការធ្លាក់ចុះនៃពន្ធអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មប៉ះពាល់ដល់ការធ្វើផែនការទីក្រុង និងលំហូរប្រាក់ចំណូល។ ការធ្លាក់ចុះនៃពន្ធលើអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មអាចកាត់បន្ថយការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់សេវាកម្មសំខាន់ៗ ដោយតម្រូវឱ្យសាលាក្រុងគិតឡើងវិញពីរបៀបដែលពួកគេផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសាធារណៈ។ អ្នកបង្កើតគោលនយោបាយអាចបណ្តាក់ទុនលើការផ្តួចផ្តើមគំនិតផ្តួចផ្តើមដើម្បីបើកការបំប្លែងពាណិជ្ជកម្មទៅលំនៅដ្ឋាន ដោយដោះស្រាយបញ្ហាកង្វះលំនៅឋានក្នុងទីក្រុង។ លើសពីនេះ រដ្ឋាភិបាលប្រហែលជាត្រូវជួយដល់អាជីវកម្មក្នុងស្រុកដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយការកាត់បន្ថយចរាចរណ៍ជើងតាមរយៈការឧបត្ថម្ភធនគោលដៅ ឬការលើកទឹកចិត្តពន្ធ។ គោលនយោបាយពាណិជ្ជកម្មអន្តរជាតិក៏អាចផ្លាស់ប្តូរផងដែរ ដោយសារការងារពីចម្ងាយអាចផ្តល់កម្លាំងពលកម្មដែលចែកចាយទូទាំងពិភពលោកកាន់តែច្រើន ដែលអាចបង្កើនការប្រកួតប្រជែងសម្រាប់ការងារឌីជីថលឆ្លងកាត់ព្រំដែន។

ផលប៉ះពាល់នៃការដួលរលំអគារការិយាល័យ

ផលប៉ះពាល់កាន់តែទូលំទូលាយនៃការដួលរលំអគារការិយាល័យអាចរួមមាន: 

• ម្ចាស់ផ្ទះពាណិជ្ជកម្មបានបំប្លែងបន្ទប់ការិយាល័យទទេទៅជាកន្លែងធ្វើកសិកម្មបញ្ឈរ ធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវលទ្ធភាពទទួលបានផលិតផលដាំដុះក្នុងស្រុកនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង។
• កាត់បន្ថយអ្នកធ្វើដំណើរតាមការិយាល័យក្នុងទីក្រុង កាត់បន្ថយការកកស្ទះចរាចរណ៍ ធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវគុណភាពខ្យល់ និងកាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរសម្រាប់កម្មករសំខាន់ៗ។
• ការថយចុះនៃប្រាក់ចំណូលពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលជំរុញឱ្យរដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់ផ្តល់អាទិភាពដល់សេវាកម្មសំខាន់ៗ ខណៈពេលដែលការពង្រីកគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសាធារណៈត្រឡប់មកវិញ។
• ក្រុមហ៊ុនកំពុងបង្កើនការវិនិយោគនៅក្នុងវេទិកាជួបប្រជុំការពិតនិម្មិត ដើម្បីរក្សាផលិតភាពក្នុងចំណោមក្រុមដាច់ស្រយាល ឬក្រុមកូនកាត់។
• តម្រូវការទាបសម្រាប់ការិយាល័យក្នុងទីក្រុង លើកទឹកចិត្តអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឱ្យសាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនៅកណ្តាលទីក្រុង ជួយដោះស្រាយបញ្ហាគ្មានផ្ទះសម្បែង។
• ថវិកាសាជីវកម្មផ្លាស់ប្តូរពីការជួលការិយាល័យធំទៅជាការវិនិយោគក្នុងកម្មវិធីសុខភាព និងសុខភាពបុគ្គលិក។
• អន្តរកម្មការិយាល័យផ្ទាល់តិចជាងមុន ដែលរួមចំណែកដល់ភាពឯកោ និងបញ្ហាប្រឈមសុខភាពផ្លូវចិត្តសម្រាប់កម្មករពីចម្ងាយ។
• មជ្ឈមណ្ឌលរួមការងារជាយក្រុងដែលទាក់ទាញប្រជាសាស្រ្តចម្រុះជាងមុន ពង្រឹងសេដ្ឋកិច្ចក្នុងតំបន់នៅខាងក្រៅមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុង។
• អ្នកបង្កើតគោលនយោបាយអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងដើម្បីគ្រប់គ្រងការកើនឡើងនៃការប្រើប្រាស់ថាមពលឌីជីថល ដោយសារការកើនឡើងនៃការងារពីចម្ងាយ។
• រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងសហការជាមួយក្រុមហ៊ុនបច្ចេកវិទ្យាដើម្បីដាក់ពង្រាយដំណោះស្រាយទីក្រុងឆ្លាតវៃនៅក្នុងសង្កាត់ពាណិជ្ជកម្មដែលមិនបានប្រើប្រាស់ប្រើប្រាស់ លើកកម្ពស់សុវត្ថិភាពសាធារណៈ និងប្រសិទ្ធភាព។

សំណួរដែលត្រូវពិចារណា

• តើការផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកការងារដាច់ស្រយាល និងការថយចុះការិយាល័យអាចផ្លាស់ប្តូរទំនាក់ទំនងសង្គម និងឱកាសនៅក្នុងសហគមន៍របស់អ្នកយ៉ាងដូចម្តេច?
• តើរដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់របស់អ្នកអាចកំណត់ឡើងវិញនូវអគារពាណិជ្ជកម្មដែលមិនប្រើប្រាស់ឡើងវិញយ៉ាងដូចម្តេច ដើម្បីបង្កើនគុណភាពជីវិតរបស់អ្នក?