Tihedusmaks, mis asendab kinnisvaramaksu ja lõpetab ummikud: linnade tulevik P5

Mõned inimesed arvavad, et kinnisvaramaksureform on uskumatult igav teema. Tavaliselt oleks sul õigus. Aga mitte täna. Kinnisvaramaksude uuendus, mida allpool käsitleme, sulatab teie püksid jalast. Nii et olge valmis, sest olete kohe sellesse sukeldumas!

Probleem kinnisvaramaksuga

Kinnisvaramaksud on enamikus maailma riikides kehtestatud üsna lihtsal viisil: ühtne maks kõikidele elu- ja äripindadele, mida korrigeeritakse igal aastal inflatsiooniga ja enamikul juhtudel korrutatakse kinnisvara turuväärtusega. Enamasti toimivad praegused kinnisvaramaksud hästi ja neid on üsna lihtne mõista. Kuid kuigi kinnisvaramaksud suudavad luua kohalikule omavalitsusele põhitulu, ei suuda need ergutada linna tõhusat kasvu.

Ja mida tähendab selles kontekstis tõhus?

Miks sa peaksid hoolima

Nüüd võib see mõned suled sassi ajada, kuid teie kohalikul omavalitsusel on palju odavam ja tõhusam säilitada infrastruktuuri ja pakkuda inimestele, kes elavad tihedalt asustatud piirkondades, avalikke teenuseid kui teenindada sama arvu inimesi hõredamal äärelinnas. või maapiirkondades. Näiteks mõelge kogu linna täiendavale infrastruktuurile, mis on vajalik 1,000 majaomaniku teenindamiseks, kes elavad kolmes või neljas kvartalis, selle asemel, et ühes kõrghoones elada 1,000 inimest.

Isiklikumal tasandil mõelge sellele: ebaproportsionaalselt palju teie föderaal-, provintsi-/osariigi- ja munitsipaalmaksu dollareid kulutatakse maapiirkondades või linna kaugemates eeslinnades elavate inimeste põhi- ja hädaabiteenuste osutamiseks kui enamikule inimestest. elavad linnakeskustes. See on üks tegureid, mis põhjustab linnaelanikel vaidlusi või konkurentsi maakogukondades elavate inimeste vastu, kuna mõned arvavad, et linnaelanike jaoks ei ole õiglane toetada nende inimeste elustiili, kes elavad isoleeritud eeslinnades või kaugetes maapiirkondades.

Tegelikult on uuringud näidanud, et inimesed, kes elavad mitmepereelamukompleksides, maksavad keskmiselt 18 protsenti rohkem makse kui need, kes elavad ühepereelamutes.

Tiheduspõhiste kinnisvaramaksude kehtestamine

Kinnisvaramakse on võimalik ümber kirjutada viisil, mis stimuleerib linna jätkusuutlikku kasvu, toob õigluse kõigi maksumaksjate suhtes, aidates samal ajal ka keskkonda. Lihtsamalt öeldes on see tiheduspõhise kinnisvaramaksusüsteemi kaudu.

Tiheduspõhine kinnisvaramaks annab põhimõtteliselt rahalise stiimuli inimestele, kes otsustavad elada tihedamalt asustatud piirkondades. See toimib järgmiselt.

Linnavolikogu otsustab eelistatud asustustiheduse ühe ruutkilomeetri piires oma valla piires – me nimetame seda suurimaks tiheduse vahemikuks. See ülemine sulg võib varieeruda sõltuvalt linna esteetikast, olemasolevast infrastruktuurist ja elanike eelistatud elustiilist. Näiteks New Yorgi ülemine vahemik võiks olla 25–30,000 2000 inimest ruutkilomeetri kohta (2. aasta rahvaloenduse põhjal), samas kui sellises linnas nagu Rooma – kus tohutud pilvelõhkujad paistaksid täiesti paigast ära – võib tihedusvahemik 3,000–XNUMX rohkem mõtet.

Olenemata sellest, milline on suurim tihedusvahemik, maksab linnaelanik, kes elab majas või hoones, mille asustustihedus tema kodu ümber ühe kilomeetri kaugusel ületab või ületab suurimat tihedust, madalaimat võimalikku kinnisvaramaksu, võib-olla isegi mitte. kinnisvaramaks üldse.

Mida kaugemal väljaspool seda suurimat tihedusega vahemikku te elate (või mida kaugemal väljaspool linna/linna südamikku), seda kõrgemaks muutub teie kinnisvaramaksumäär. Nagu arvate, nõuab see linnavolikogudelt otsustamist, mitu alamsulgu peaks olema ja tihedusvahemikud igas sulus sisalduvad. Need on aga poliitilised ja fiskaalsed otsused, mis vastavad iga linna vajadustele.

Tiheduspõhiste kinnisvaramaksude eelised

Linnavalitsused, hoonete arendajad, ettevõtted ja üksikud elanikud saavad kõik ülalkirjeldatud tihedusklambrite süsteemist mitmel huvitaval viisil kasu. Vaatame iga.

Residendid

Kui see uus kinnisvaramaksusüsteem jõustub, näevad oma linna südames elavad inimesed tõenäoliselt kohe oma kinnisvara väärtuse tõusu. See hüpe ei too kaasa mitte ainult suurte arendajate väljaostupakkumiste suurenemist, vaid ka nende elanike saadavat maksusäästu saab kasutada või investeerida vastavalt oma äranägemisele.

Samal ajal näevad need, kes elavad väljaspool suurimat tihedusega vahemikku (tavaliselt need, kes elavad kesk- ja kaugemates linnade eeslinnades), nende kinnisvaramaksude kohest tõusu, aga ka kinnisvara väärtuse mõningast langust. See elanikkonna segment jaguneb kolmel viisil:

1% jätkab elamist oma eraldatud kõrgklassi äärelinnades, kuna nende rikkus pehmendab nende maksutõusu ja nende lähedus teistele rikastele säilitab nende vara väärtuse. Kõrgem keskklass, kes saab endale lubada suurt tagaaeda, kuid kes märkaks kõrgemate maksude kipitust, jääb samuti oma äärelinna elu juurde, kuid on uue tiheduspõhise kinnisvaramaksusüsteemi suurimad eestkõnelejad. Lõpuks hakkavad need noored spetsialistid ja noored pered, kes tavaliselt moodustavad keskklassi madalama poole, otsima soodsamaid elamisvõimalusi linna tuumas.

Äri

Kuigi neid pole ülalpool kirjeldatud, kehtivad tihedussulud ka ärihoonete kohta. Viimase ühe kuni kahe aastakümne jooksul on paljud suured ettevõtted viinud oma kontorid ja tootmisrajatised linnast välja, et alandada kinnisvaramaksukulusid. See nihe on üks peamisi tegureid, mis tõmbab inimesi linnadest välja, soodustades looduse lakkamatut kasvu, mis hävitab laialivalgumist. Tiheduspõhine kinnisvaramaksusüsteem muudab selle suundumuse ümber.

Ettevõtted näevad nüüd rahalist stiimulit linna tuumade lähedal või sees ümberpaigutamiseks, mitte ainult kinnisvaramaksude madalaks hoidmiseks. Tänapäeval on paljudel ettevõtetel raskusi andekate aastatuhande tööliste palkamisega, kuna mitte ainult ei huvita neid eeslinna elustiil, vaid üha enam loobub ka auto omamisest. Linna lähedale kolimine suurendab talentide hulka, kellele neil on juurdepääs, mis toob kaasa uusi äri- ja kasvuvõimalusi. Samuti, kuna rohkem suuri ettevõtteid koondub üksteise lähedusse, tekib rohkem võimalusi müügiks, ainulaadseteks partnerlusteks ja ideede risttolmlemiseks (sarnaselt Silicon Valleyga).

Väiksematele ettevõtetele (nagu kauplused ja teenusepakkujad) on see maksusüsteem nagu rahaline stiimul edu saavutamiseks. Kui teil on ettevõte, mis vajab põrandapinda (nt jaekauplused), on teil motivatsioon kolida piirkondadesse, kuhu meelitab üha rohkem kliente kolima, mis toob kaasa suurema jalakäijate arvu. Kui olete teenusepakkuja (nt toitlustus- või kohaletoimetamisteenus), võimaldab ettevõtete ja inimeste suurem kontsentratsioon vähendada reisiaega/kulusid ning teenindada rohkem inimesi päevas.

Arendajad

Hoonearendajate jaoks on see maksusüsteem nagu sularaha trükkimine. Kuna rohkem inimesi motiveeritakse linna südamikus ostma või rentima, on linnavolinikel suurem surve uutele ehitusprojektidele lubade kinnitamiseks. Lisaks muutub uute hoonete rahastamine lihtsamaks, kuna suurenenud nõudlus muudab üksuste mahamüümise enne ehituse algust lihtsamaks.

(Jah, ma saan aru, et see võib lühiajaliselt tekitada eluasememulli, kuid eluasemehinnad stabiliseeruvad nelja kuni kaheksa aasta jooksul, kui hooneüksuste pakkumine hakkab nõudlusele vastama. See kehtib eriti siis, kui XNUMX. aastal on kirjeldatud uued ehitustehnoloogiad. kolmas peatükk Sellest seeriast jõudis turule, võimaldades arendajatel ehitada hooneid kuude, mitte aastate jooksul.)

Selle tihedusmaksusüsteemi eeliseks on ka see, et see võib soodustada uute peresuuruste korterelamute ehitamist. Sellised üksused on viimastel aastakümnetel moest läinud, kuna pered on kolinud madalama hinnaga äärelinnadesse, jättes linnadest noorte ja vallaliste mänguväljakuteks. Kuid selle uue maksusüsteemi ja mõne põhilise, tulevikku vaatava ehitusmääruse sekkumisega on võimalik linnad taas peredele atraktiivseks muuta.

Valitsused

Vallavalitsustele on see maksusüsteem nende majandusele pikaajaliseks õnnistuseks. See meelitab rohkem inimesi, rohkem elamuarendust ja rohkem ettevõtteid asutama oma linna piires kauplusi. See suurem inimeste tihedus suurendab linna tulusid, vähendab linna tegevuskulusid ja vabastab ressursse uute arendusprojektide jaoks.

Provintsi/osariigi ja föderaalse tasandi valitsuste jaoks aitab selle uue maksustruktuuri toetamine kaasa riikide süsinikdioksiidi heitkoguste järkjärgulisele vähendamisele, vähendades jätkusuutmatut laialivalgumist. Põhimõtteliselt võimaldab see uus maks valitsustel kliimamuutustega tegeleda, muutes lihtsalt ümber maksuseaduse ja lubades kapitalismi loomulikel protsessidel oma võlu toimida. See on (osaliselt) ettevõtlust ja majandust toetav kliimamuutuste maks.

(Samuti lugege meie mõtteid müügimaksu asendamine süsinikumaksuga.)

Kuidas tihedusmaksud teie elustiili mõjutavad

Kui olete kunagi külastanud New Yorki, Londonit, Pariisi, Tokyot või mõnda muud kuulsat, tihedalt asustatud linna maailmas, siis oleksite kogenud nende pakutavat elavust ja kultuurilist rikkust. See on loomulik – rohkem inimesi, kes on koondunud geograafilisse piirkonda, tähendab rohkem ühendusi, rohkem valikuvõimalusi ja võimalusi. Isegi kui te pole rikas, pakub nendes linnades elamine teile rikkalikku kogemust, mida te ei saa eraldatud äärelinnas elades. (Kehtivaks erandiks on maaelu, mis pakub palju loodusrikkamat elustiili kui linnad, mis võivad pakkuda sama rikkalikku ja elavat elustiili.)

Maailm on juba linnastumise protsessis, nii et see maksusüsteem ainult kiirendab protsessi. Kuna need tihedusmaksud jõustuvad aastakümnete jooksul, kolib enamik inimesi linnadesse ja enamik kogeb nende linnade kasvu ja kultuurilist keerukust. Tekivad uued kultuuristseenid, kunstivormid, muusikastiilid ja mõttevormid. Sellest saab täiesti uus maailm selle fraasi väga reaalses tähenduses.

Rakenduse esimesed päevad

Nii et selle tihedusmaksusüsteemi trikk on selle rakendamises. Korterilt üleminek tiheduspõhisele kinnisvaramaksusüsteemile tuleb järk-järgult kasutusele võtta mitme aasta jooksul.

Selle ülemineku esimene peamine väljakutse on see, et kui äärelinnas elamine muutub kallimaks, tekitab see torma inimesi, kes üritavad kolida linna tuuma. Ja kui selle äkilise nõudluse tõusu rahuldamiseks napib elamispinda, tühistavad kõrgemad üüri- või eluasemehinnad madalamatest maksudest tulenevad säästud.

Selle probleemi lahendamiseks peavad linnad, kes kaaluvad sellele maksusüsteemile üleminekut, valmistuma nõudluse kiirustamiseks, kinnitades ehitusload paljudele uutele säästvalt kujundatud korteritele ja elamukogukondadele. Nad peavad vastu võtma põhimäärused, mis tagavad, et suurem osa kõigist uutest korteriarendustest on peresuurused (poissmeeste või ühe magamistoaga korterite asemel), et majutada linna tagasi kolivaid peresid. Ja nad peavad enne uue maksu kehtestamist pakkuma ettevõtetele sügavaid maksusoodustusi linna kesklinna tagasi kolimiseks, et inimeste sissevool linna südamikku ei muutuks liikluse sissevooluks linnast välja. linna tuum, et sõita äärelinna töökohta.

Teiseks väljakutseks on selle süsteemi hääletamine. Kuigi enamik inimesi elab linnades, elab enamik neist inimestest endiselt linnade eeslinnades ja neil pole rahalist stiimulit hääletada maksusüsteemis, mis tõstab nende makse. Kuid kuna linnad üle maailma muutuvad loomulikult tihedamaks, ületab linna tuumades elavate inimeste arv peagi eeslinna elanike arvu. See kallutab hääleõiguse linnaelanikele, kellel on rahaline stiimul hääletada süsteemis, mis annab neile maksusoodustuse, lõpetades samal ajal linnatoetused, mida nad maksavad äärelinna elustiili rahastamiseks.

Viimane suur väljakutse on jälgida rahvaarvu peaaegu reaalajas, et õigesti arvutada kinnisvaramaksud, mida kõik peavad maksma. Kuigi see võib tänapäeval olla väljakutse, muudab suur andmemaailm, kuhu me siseneme, nende andmete kogumise ja purustamise omavalitsustele üha lihtsamaks ja odavamaks haldamise. Neid andmeid kasutavad ka tulevased kinnisvarahindajad kinnisvara väärtuse paremaks kvantitatiivseks hindamiseks.

Kokkuvõttes vähenevad tiheda kinnisvaramaksuga linnade tegevuskulud aasta-aastalt, vabastades ja luues rohkem tulu kohalikele sotsiaalteenustele ja suurteks kapitalikuludeks – muutes linnad inimestele veelgi atraktiivsemaks sihtkohaks. elada, töötada ja mängida.

Linnade tuleviku sari

Meie tulevik on urbanistlik: linnade tulevik P1

Homsete megalinnade planeerimine: linnade tulevik P2

Eluasemehinnad kukuvad, kuna 3D-printimine ja maglevid muudavad ehituse revolutsiooniliseks: linnade tulevik P3    

Kuidas juhita autod homsed megalinnad ümber kujundavad: linnade tulevik P4

Infrastruktuur 3.0, homsete megalinnade ümberehitamine: linnade tulevik P6