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Tassa sulla densità per sostituire la tassa sulla proprietà e porre fine alla congestione: Future of Cities P5

David Tal, editore, futurista
@DavidTalWrites
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Mar, 09 / 15 / 2020 - 08: 59

Alcune persone pensano che la riforma delle tasse sulla proprietà sia un argomento incredibilmente noioso. Di solito, avresti ragione. Ma non oggi. L'innovazione nelle tasse sulla proprietà che tratteremo di seguito ti scioglierà i pantaloni. Quindi preparati, perché stai per tuffarti subito!

Il problema delle tasse sugli immobili

Le tasse sulla proprietà nella maggior parte del mondo sono fissate in un modo abbastanza semplice: una tassa fissa su tutte le proprietà residenziali e commerciali, rettificata annualmente per l'inflazione e nella maggior parte dei casi moltiplicata per il valore di mercato di una proprietà. Per la maggior parte, le attuali tasse sulla proprietà funzionano bene e sono abbastanza facili da capire. Ma mentre le tasse sulla proprietà riescono a generare un livello di reddito di base per il loro comune locale, non riescono a incentivare la crescita efficiente di una città.

E cosa significa efficiente in questo contesto?

Perché dovresti preoccuparti

Ora, questo potrebbe scompigliare alcune piume, ma è molto più economico ed efficiente per il tuo governo locale mantenere le infrastrutture e fornire servizi pubblici alle persone che vivono in aree densamente popolate piuttosto che servire lo stesso numero di persone sparse in aree suburbane più sparse o zone rurali. Ad esempio, pensa a tutte le infrastrutture extra urbane necessarie per servire 1,000 proprietari di case che vivono in tre o quattro isolati, invece di 1,000 persone che vivono in un unico grattacielo.

A un livello più personale, considera questo: un importo sproporzionato dei dollari delle tue tasse federali, provinciali/statali e municipali viene speso per mantenere i servizi di base e di emergenza per le persone che vivono nelle aree rurali o nelle periferie lontane di una città, rispetto alla maggior parte delle persone vivere nei centri cittadini. Questo è uno dei fattori che portano al dibattito o alla competizione che gli abitanti delle città hanno contro le persone che vivono in comunità rurali, poiché alcuni ritengono che non sia giusto per gli abitanti delle città sovvenzionare lo stile di vita di coloro che vivono in periferie urbane isolate o aree rurali lontane.

In effetti, gli studi hanno dimostrato che le persone che vivono in complessi abitativi plurifamiliari pagano in media di 18 per cento in più di tasse rispetto a quelli che vivono in case unifamiliari.

Introduzione delle tasse sulla proprietà basate sulla densità

C'è un modo per riscrivere le tasse sulla proprietà in modo da incentivare la crescita sostenibile di una città, portare equità a tutti i contribuenti, aiutando anche l'ambiente. In poche parole, è attraverso un sistema di tassazione sulla proprietà basato sulla densità.

Una tassa sulla proprietà basata sulla densità fornisce fondamentalmente un incentivo finanziario per le persone che scelgono di vivere in aree più densamente popolate. Ecco come funziona:

Una città o un consiglio comunale decide la densità di popolazione preferita all'interno di un chilometro quadrato all'interno dei suoi confini municipali: chiameremo questa fascia di densità massima. Questa fascia alta può variare a seconda dell'estetica della città, delle infrastrutture esistenti e dello stile di vita preferito dei suoi residenti. Ad esempio, la fascia più alta di New York potrebbe essere di 25-30,000 persone per chilometro quadrato (in base al censimento del 2000), mentre per una città come Roma, dove enormi grattacieli sembrerebbero del tutto fuori luogo, una fascia di densità di 2-3,000 potrebbe più senso.

Qualunque sia la fascia di densità più alta, un residente in città che vive in una casa o in un edificio in cui la densità di popolazione a un chilometro intorno alla propria casa soddisfa o supera la fascia di densità massima finirà per pagare l'aliquota più bassa possibile dell'imposta sulla proprietà, possibilmente anche senza pagare tassa di proprietà a tutti.

Più vivi al di fuori di questa fascia di densità superiore (o più fuori dal centro cittadino), maggiore sarà l'aliquota dell'imposta sulla proprietà. Come si può supporre, ciò richiederà ai consigli comunali di decidere quante sotto-fascette dovrebbero esserci e gli intervalli di densità contenuti all'interno di ciascuna parentesi. Tuttavia, queste saranno decisioni politiche e fiscali uniche per le esigenze di ogni città/paese.

Vantaggi delle tasse sulla proprietà basate sulla densità

Le amministrazioni comunali e comunali, i costruttori edili, le imprese e i singoli residenti trarranno tutti vantaggio dal sistema della fascia di densità delineato sopra in una varietà di modi interessanti. Diamo un'occhiata a ciascuno.

Residenti

Quando questo nuovo sistema di tassazione sulla proprietà entrerà in vigore, coloro che vivono nei centri cittadini vedranno probabilmente un aumento immediato del valore della loro proprietà. Non solo questo picco porterà a un aumento delle offerte di acquisto da parte di grandi sviluppatori, ma i risparmi fiscali che questi residenti ricevono possono essere utilizzati o investiti come meglio credono.

Nel frattempo, per coloro che vivono al di fuori della fascia di densità più alta, di solito quelli che vivono nelle periferie di città medio-lontane, vedranno un aumento immediato delle tasse sulla proprietà, nonché un leggero calo del valore della proprietà. Questo segmento di popolazione si dividerà in tre modi:

L'1% continuerà a vivere nei suoi sobborghi solitari e di classe superiore, poiché la loro ricchezza attutirà l'aumento delle tasse e la loro vicinanza ad altre persone ricche manterrà i loro valori immobiliari. La classe medio-alta che può permettersi un grande cortile ma che noterebbe la puntura di tasse più alte rimarrà anche nelle loro vite suburbane, ma sarà la più grande sostenitrice del nuovo sistema di tassazione sulla proprietà basato sulla densità. Infine, i giovani professionisti e le giovani famiglie che normalmente costituiscono la metà inferiore della classe media inizieranno a cercare soluzioni abitative più economiche nel centro della città.

Affari

Benché non indicato sopra, le parentesi di densità si applicheranno anche agli edifici commerciali. Negli ultimi uno o due decenni, molte grandi società hanno spostato i propri uffici e le proprie strutture produttive al di fuori delle città per ridurre i costi delle tasse sulla proprietà. Questo cambiamento è uno dei principali fattori che spinge le persone fuori dalle città, alimentando la crescita ininterrotta della natura che distrugge l'espansione incontrollata. Il sistema di tassazione sulla proprietà basato sulla densità invertirà questa tendenza.

Le aziende vedranno ora un incentivo finanziario per trasferirsi vicino o all'interno dei centri cittadini e non solo per mantenere basse le tasse sulla proprietà. Al giorno d'oggi, molte aziende faticano ad assumere lavoratori millenari di talento, dal momento che non solo la maggior parte non è interessata allo stile di vita suburbano, ma un numero crescente sta rinunciando del tutto a possedere un'auto. Trasferirsi vicino alla città aumenta il pool di talenti a cui hanno accesso, portando così a nuove opportunità di business e di crescita. Inoltre, poiché più grandi aziende si concentrano l'una vicino all'altra, ci saranno più opportunità di vendita, di partnership uniche e di un'impollinazione incrociata di idee (simile alla Silicon Valley).

Per le piccole imprese (come vetrine e fornitori di servizi), questo sistema fiscale è come un incentivo finanziario per il successo. Se possiedi un'attività che richiede spazio a terra (come i negozi al dettaglio), sei incentivato a trasferirti in aree in cui un numero sempre maggiore di clienti è attratto da trasferirsi, con conseguente aumento del traffico pedonale. Se sei un fornitore di servizi (come un catering o un servizio di consegna), la maggiore concentrazione di aziende e persone ti consentirà di ridurre i tempi/le spese di viaggio e di servire più persone al giorno.

Sviluppatori

Per i costruttori edili, questo sistema fiscale sarà come stampare contanti. Poiché più persone sono incentivate ad acquistare o affittare nel centro della città, i consiglieri comunali saranno sottoposti a crescenti pressioni per approvare i permessi per nuovi progetti di costruzione. Inoltre, il finanziamento di nuovi edifici diventerà più facile poiché l'aumento della domanda renderà più facile vendere le unità prima ancora che inizi la costruzione.

(Sì, mi rendo conto che ciò potrebbe creare una bolla immobiliare a breve termine, ma i prezzi delle case si stabilizzeranno nell'arco di quattro-otto anni una volta che l'offerta di unità immobiliari inizierà a soddisfare la domanda. Ciò è particolarmente vero una volta che le nuove tecnologie di costruzione delineate in capitolo tre di questa serie ha colpito il mercato, consentendo agli sviluppatori di costruire edifici in mesi anziché anni.)

Un altro vantaggio di questo sistema di tassazione della densità è che potrebbe favorire la costruzione di nuove unità condominiali di dimensioni familiari. Tali unità sono passate di moda negli ultimi decenni, poiché le famiglie si sono trasferite nelle periferie a basso costo, lasciando le città a diventare parchi giochi per giovani e single. Ma con questo nuovo sistema fiscale, e l'intervento di alcuni statuti edilizi di base e lungimiranti, sarà possibile rendere nuovamente attraenti le città per le famiglie.

I governi

Per i governi municipali, questo sistema fiscale sarà un vantaggio a lungo termine per la loro economia. Attirerà più persone, più sviluppo residenziale e più attività commerciali per aprire negozi all'interno dei confini della città. Questa maggiore densità di persone aumenterà le entrate della città, ridurrà i costi operativi della città e libererà risorse per nuovi progetti di sviluppo.

Per i governi a livello provinciale/statale e federale, il sostegno a questa nuova struttura fiscale contribuirà a una graduale riduzione delle emissioni nazionali di carbonio attraverso la riduzione dello sprawl insostenibile. Fondamentalmente, questa nuova tassa consentirà ai governi di affrontare il cambiamento climatico semplicemente invertendo una legge fiscale e consentendo ai processi naturali del capitalismo di fare la loro magia. Questa è (in parte) una tassa sui cambiamenti climatici a favore delle imprese e dell'economia.

(Inoltre, leggi i nostri pensieri su sostituire l'imposta sulle vendite con una carbon tax.)

In che modo le tasse sulla densità influiranno sul tuo stile di vita

Se hai mai visitato New York, Londra, Parigi, Tokyo o una qualsiasi delle altre città famose e densamente popolate del mondo, avresti sperimentato la vivacità e la ricchezza culturale che offrono. È naturale: più persone concentrate in un'area geografica significano più connessioni, più opzioni e più opportunità. Anche se non sei ricco, vivere in queste città ti offre una ricchezza di esperienze che non troverai vivendo in un sobborgo isolato. (Una valida eccezione è lo stile di vita rurale che offre uno stile di vita molto più ricco di natura rispetto alle città che possono potenzialmente offrire uno stile di vita altrettanto ricco e vivace.)

Il mondo è già in fase di urbanizzazione, quindi questo sistema fiscale non farà che accelerare il processo. Poiché queste tasse sulla densità entreranno in vigore in un intervallo di tempo di decenni, la maggior parte delle persone si trasferirà nelle città e la maggior parte sperimenterà che le proprie città crescono a livelli maggiori e complessità culturale. Emergeranno nuove scene culturali, forme d'arte, stili musicali e forme di pensiero. Sarà un mondo completamente nuovo nel vero senso della frase.

Primi giorni di attuazione

Quindi il trucco con questo sistema di tassazione sulla densità è implementarlo. Il passaggio da un sistema di tassazione sulla proprietà a base piatta a uno basato sulla densità dovrà essere introdotto gradualmente nell'arco di un certo numero di anni.

La prima sfida principale con questa transizione è che, man mano che la vita in periferia diventa più costosa, si crea una corsa di persone che cercano di trasferirsi nel centro della città. E se manca l'offerta di alloggi per far fronte a quell'improvviso picco di domanda, qualsiasi beneficio di risparmio derivante da tasse più basse sarà annullato da affitti o prezzi delle case più elevati.

Per far fronte a questo, le città o i paesi che stanno valutando il passaggio a questo sistema fiscale dovranno prepararsi alla corsa alla domanda approvando i permessi di costruzione per un eccesso di nuovi condomini e comunità abitative progettate in modo sostenibile. Dovranno approvare uno statuto assicurando che una percentuale maggiore di tutti i nuovi sviluppi condominiali sia a misura di famiglia (invece di scapoli o unità con una camera da letto) per accogliere le famiglie che tornano in città. E devono offrire incentivi fiscali profondi alle imprese per tornare nel cuore della città, prima dell'introduzione della nuova tassa, in modo che l'afflusso di persone nel centro della città non si trasformi in un afflusso di traffico fuori dal centro. centro della città per recarsi in un luogo di lavoro suburbano.

La seconda sfida è votare questo sistema. Sebbene la maggior parte delle persone viva nelle città, la maggior parte di queste persone vive ancora nei sobborghi cittadini e non avrà alcun incentivo finanziario per votare in un sistema fiscale che aumenterà le tasse. Ma man mano che le città e i paesi di tutto il mondo diventano naturalmente più densi, il numero di persone che vivono nei centri urbani supererà presto il numero delle periferie. Questo darà il potere di voto agli abitanti delle città, che avranno un incentivo finanziario per votare in un sistema che concede loro un'agevolazione fiscale ponendo fine ai sussidi urbani che pagano per finanziare lo stile di vita suburbano.

L'ultima grande sfida è tenere traccia dei dati sulla popolazione quasi in tempo reale per calcolare correttamente le tasse sulla proprietà che tutti saranno tenuti a pagare. Anche se questa potrebbe essere una sfida oggi, il mondo dei big data in cui stiamo entrando renderà la raccolta e l'elaborazione di questi dati sempre più facile ed economica da gestire per i comuni. Questi dati sono anche ciò che i futuri periti immobiliari utilizzeranno per valutare meglio il valore della proprietà quantitativamente.

Complessivamente, con la tassazione della proprietà ad alta densità, città e paesi vedranno gradualmente i loro costi operativi ridursi anno dopo anno, liberando e creando maggiori entrate per i servizi sociali locali e grandi spese in conto capitale, rendendo le loro città una destinazione ancora più attraente per le persone vivere, lavorare e giocare.