lari kuantum

KREDIT GAMBAR: lari kuantum

Pajak kepadatan untuk menggantikan pajak properti dan mengakhiri kemacetan: Masa Depan Kota P5

David Tal, Penerbit, Futuris
@DavidTalWrites
LinkedIn

Sel, 09 / 15 / 2020 - 08: 59

Beberapa orang berpikir reformasi pajak properti adalah subjek yang sangat membosankan. Biasanya, Anda akan benar. Tapi tidak hari ini. Inovasi dalam pajak properti yang akan kami bahas di bawah ini akan membuat Anda meleleh. Jadi bersiaplah, karena Anda akan langsung terjun ke dalamnya!

Masalah dengan pajak properti

Pajak properti di sebagian besar dunia ditetapkan dengan cara yang cukup sederhana: pajak tetap untuk semua properti residensial dan komersial, disesuaikan setiap tahun dengan inflasi, dan dalam banyak kasus dikalikan dengan nilai pasar properti. Untuk sebagian besar, pajak properti saat ini bekerja dengan baik dan cukup mudah dipahami. Tapi sementara pajak properti berhasil menghasilkan tingkat pendapatan dasar untuk kotamadya lokal mereka, mereka gagal untuk mendorong pertumbuhan kota yang efisien.

Dan apa arti efisien dalam konteks ini?

Kenapa kamu harus peduli

Sekarang, ini mungkin membingungkan, tetapi jauh lebih murah dan lebih efisien bagi pemerintah daerah Anda untuk memelihara infrastruktur dan memberikan layanan publik kepada orang-orang yang tinggal di daerah berpenduduk padat daripada melayani jumlah orang yang sama yang tersebar di daerah pinggiran, pinggiran kota. atau daerah pedesaan. Misalnya, pikirkan semua infrastruktur kota tambahan yang diperlukan untuk melayani 1,000 pemilik rumah yang tinggal di tiga atau empat blok kota, alih-alih 1,000 orang yang tinggal di satu gedung tinggi.

Pada tingkat yang lebih pribadi, pertimbangkan ini: jumlah yang tidak proporsional dari uang pajak federal, provinsi/negara bagian dan kotamadya Anda dihabiskan untuk pemeliharaan layanan dasar dan darurat bagi orang-orang yang tinggal di daerah pedesaan atau pinggiran kota yang jauh, daripada sebagian besar orang tinggal di pusat kota. Ini adalah salah satu faktor yang menyebabkan perdebatan atau persaingan antara kaum urban dengan orang-orang yang tinggal di komunitas pedesaan, karena beberapa orang merasa bahwa tidak adil bagi penduduk kota untuk mensubsidi gaya hidup mereka yang tinggal di pinggiran kota yang terisolasi atau daerah pedesaan yang jauh.

Faktanya, penelitian telah menunjukkan bahwa orang yang tinggal di kompleks perumahan multi-keluarga membayar rata-rata Pajak 18 persen lebih banyak daripada mereka yang tinggal di rumah keluarga tunggal.

Memperkenalkan pajak properti berbasis kepadatan

Ada cara untuk menulis ulang pajak properti dengan cara yang mendorong pertumbuhan berkelanjutan dari kota atau kota, membawa keadilan bagi semua pembayar pajak, sementara juga membantu lingkungan. Sederhananya, itu melalui sistem pajak properti berbasis kepadatan.

Pajak properti berbasis kepadatan pada dasarnya memberikan insentif keuangan bagi orang-orang yang memilih untuk tinggal di daerah yang lebih padat penduduknya. Berikut cara kerjanya:

Sebuah kota atau dewan kota memutuskan kepadatan penduduk yang diinginkan di dalam satu kilometer persegi dalam batas-batas kotamadya—kami akan menyebutnya braket kepadatan teratas. Braket atas ini dapat bervariasi tergantung pada estetika kota, infrastruktur yang ada, dan gaya hidup pilihan penghuninya. Misalnya, kelompok teratas New York bisa menjadi 25-30,000 orang per kilometer persegi (berdasarkan sensus tahun 2000), sedangkan untuk kota seperti Roma—di mana gedung pencakar langit besar akan tampak tidak pada tempatnya—kelompok kepadatan 2-3,000 ribu dapat membuat lebih masuk akal.

Apapun braket kepadatan atas akhirnya menjadi, penduduk kota yang tinggal di sebuah rumah atau bangunan di mana kepadatan penduduk satu kilometer di sekitar rumah mereka memenuhi atau melebihi braket kepadatan atas akan membayar tarif pajak properti serendah mungkin, bahkan mungkin tidak membayar pajak properti sama sekali.

Semakin jauh Anda tinggal di luar kelompok kepadatan teratas ini (atau semakin jauh di luar pusat kota/kota), semakin tinggi tarif pajak properti Anda. Seperti yang Anda asumsikan, ini akan membutuhkan dewan kota untuk memutuskan berapa banyak sub-kurung yang harus ada dan rentang kepadatan yang terkandung dalam setiap braket. Namun, itu akan menjadi keputusan politik dan fiskal yang unik untuk kebutuhan setiap kota/kabupaten.

Manfaat pajak properti berbasis kepadatan

Pemerintah kota dan kota, pengembang bangunan, bisnis, dan penduduk individu semuanya akan mendapat manfaat dari sistem braket kepadatan yang diuraikan di atas dalam berbagai cara yang menarik. Mari kita lihat masing-masing.

Warga

Ketika sistem pajak properti baru ini mulai berlaku, mereka yang tinggal di pusat kota/kota mereka kemungkinan akan melihat lonjakan langsung dalam nilai properti mereka. Lonjakan ini tidak hanya akan mengarah pada peningkatan penawaran pembelian dari pengembang besar, tetapi penghematan pajak yang diterima penduduk ini dapat digunakan atau diinvestasikan sesuai keinginan mereka.

Sementara itu, bagi mereka yang tinggal di luar kelompok kepadatan atas—biasanya mereka yang tinggal di pinggiran kota menengah hingga jauh—mereka akan langsung melihat lonjakan pajak properti mereka, serta sedikit penurunan nilai properti mereka. Segmen populasi ini akan dibagi menjadi tiga cara:

Golongan 1% akan terus tinggal di pinggiran kota kelas atas yang tertutup, karena kekayaan mereka akan menutupi kenaikan pajak mereka dan kedekatan mereka dengan orang kaya lainnya akan mempertahankan nilai properti mereka. Kelas menengah atas yang mampu membeli halaman belakang yang besar tetapi yang akan menyadari sengatan pajak yang lebih tinggi juga akan bertahan pada kehidupan pinggiran kota mereka tetapi akan menjadi pendukung terbesar terhadap sistem pajak properti berbasis kepadatan yang baru. Akhirnya, para profesional muda dan keluarga muda yang biasanya merupakan kelas menengah bawah akan mulai mencari pilihan perumahan yang lebih murah di pusat kota.

Bisnis

Meskipun tidak diuraikan di atas, kurung kepadatan juga akan berlaku untuk bangunan komersial. Selama satu hingga dua dekade terakhir, banyak perusahaan besar telah memindahkan kantor dan fasilitas manufaktur mereka ke luar kota untuk menurunkan biaya pajak properti mereka. Pergeseran ini adalah salah satu faktor utama yang menarik orang keluar dari kota, memicu pertumbuhan tanpa henti dari alam yang menghancurkan gepeng. Sistem pajak properti berbasis kepadatan akan membalikkan tren itu.

Bisnis sekarang akan melihat insentif finansial untuk pindah di dekat atau di dalam inti kota/kota, dan tidak hanya untuk menjaga pajak properti tetap rendah. Saat ini, banyak bisnis berjuang untuk mempekerjakan pekerja milenial berbakat, karena tidak hanya sebagian besar tidak tertarik dengan gaya hidup pinggiran kota, tetapi semakin banyak yang memilih untuk tidak memiliki mobil sama sekali. Relokasi yang dekat dengan kota meningkatkan sumber daya yang dapat mereka akses, sehingga mengarah pada peluang bisnis dan pertumbuhan baru. Juga, karena semakin banyak bisnis besar yang berkonsentrasi di dekat satu sama lain, akan ada lebih banyak peluang untuk penjualan, untuk kemitraan yang unik, dan untuk penyerbukan silang ide (mirip dengan Lembah Silikon).

Untuk bisnis kecil (seperti etalase dan penyedia layanan), sistem pajak ini seperti insentif finansial untuk sukses. Jika Anda memiliki bisnis yang membutuhkan ruang lantai (seperti toko ritel), Anda diberi insentif untuk pindah ke area di mana semakin banyak pelanggan tertarik untuk pindah, yang mengarah ke lebih banyak lalu lintas pejalan kaki. Jika Anda adalah penyedia layanan (seperti katering atau layanan pengiriman), konsentrasi bisnis dan orang yang lebih besar akan memungkinkan Anda memangkas waktu/biaya perjalanan dan melayani lebih banyak orang per hari.

Pengembang

Bagi pengembang gedung, sistem pajak ini akan seperti mencetak uang tunai. Karena semakin banyak orang yang diberi insentif untuk membeli atau menyewa di pusat kota, dewan kota akan berada di bawah tekanan yang meningkat untuk menyetujui izin proyek bangunan baru. Selain itu, pembiayaan gedung baru akan menjadi lebih mudah karena permintaan yang meningkat akan memudahkan penjualan unit bahkan sebelum konstruksi dimulai.

(Ya, saya menyadari ini dapat menciptakan gelembung perumahan dalam jangka pendek, tetapi harga rumah akan stabil selama empat hingga delapan tahun setelah pasokan unit bangunan mulai sesuai dengan permintaan. Ini terutama benar setelah teknologi konstruksi baru diuraikan dalam bab tiga dari seri ini memasuki pasar, memungkinkan pengembang untuk membangun gedung dalam hitungan bulan, bukan tahun.)

Manfaat lain dari sistem pajak kepadatan ini adalah dapat mendorong pembangunan unit kondominium ukuran keluarga baru. Unit-unit seperti itu telah ketinggalan zaman selama beberapa dekade terakhir, karena keluarga telah pindah ke pinggiran kota dengan biaya lebih rendah, meninggalkan kota-kota menjadi taman bermain bagi kaum muda dan lajang. Tetapi dengan sistem pajak baru ini, dan intervensi dari beberapa peraturan dasar konstruksi yang berpikiran maju, akan memungkinkan untuk membuat kota kembali menarik bagi keluarga.

Pemerintah

Bagi pemerintah kota, sistem pajak ini akan menjadi keuntungan jangka panjang bagi perekonomian mereka. Ini akan menarik lebih banyak orang, lebih banyak pengembangan perumahan, dan lebih banyak bisnis untuk mendirikan toko di dalam batas kota mereka. Kepadatan penduduk yang lebih besar ini akan meningkatkan pendapatan kota, mengurangi biaya operasional kota, dan membebaskan sumber daya untuk proyek-proyek pembangunan baru.

Untuk pemerintah di tingkat provinsi/negara bagian dan federal, mendukung struktur pajak baru ini akan berkontribusi pada pengurangan bertahap emisi karbon nasional melalui pengurangan penyebaran yang tidak berkelanjutan. Pada dasarnya, pajak baru ini akan memungkinkan pemerintah untuk mengatasi perubahan iklim hanya dengan membalikkan undang-undang pajak dan membiarkan proses alami kapitalisme melakukan keajaiban mereka. Ini (sebagian) merupakan pajak perubahan iklim yang pro-bisnis dan pro-ekonomi.

(Juga, baca pemikiran kami tentang mengganti pajak penjualan dengan pajak karbon.)

Bagaimana pajak kepadatan akan memengaruhi gaya hidup Anda

Jika Anda pernah mengunjungi New York, London, Paris, Tokyo, atau salah satu kota terkenal dan berpenduduk padat lainnya di dunia, maka Anda akan mengalami semangat dan kekayaan budaya yang mereka tawarkan. Itu wajar—lebih banyak orang yang terkonsentrasi di wilayah geografis berarti lebih banyak koneksi, lebih banyak pilihan, dan lebih banyak peluang. Bahkan jika Anda tidak kaya, tinggal di kota-kota ini menawarkan kekayaan pengalaman yang tidak akan Anda dapatkan di pinggiran kota yang terpencil. (Pengecualian yang valid adalah gaya hidup pedesaan yang menawarkan gaya hidup yang jauh lebih kaya alam daripada kota-kota yang berpotensi menawarkan gaya hidup yang sama kaya dan bersemangatnya.)

Dunia sudah dalam proses urbanisasi, sehingga sistem perpajakan ini hanya akan mempercepat prosesnya. Karena pajak kepadatan ini berlaku selama rentang waktu beberapa dekade, kebanyakan orang akan pindah ke kota, dan sebagian besar akan mengalami kota mereka tumbuh ke tingkat yang lebih tinggi dan kompleksitas budaya. Adegan budaya baru, bentuk seni, gaya musik, dan bentuk pemikiran akan muncul. Ini akan menjadi dunia yang sama sekali baru dalam arti ungkapan yang sangat nyata.

Hari-hari awal pelaksanaan

Jadi trik dengan sistem pajak kepadatan ini adalah dalam menerapkannya. Beralih dari flat ke sistem pajak properti berbasis kepadatan perlu dilakukan secara bertahap selama beberapa tahun.

Tantangan utama pertama dengan transisi ini adalah bahwa ketika kehidupan di pinggiran kota menjadi lebih mahal, hal itu menciptakan serbuan orang yang mencoba pindah ke pusat kota. Dan jika ada kekurangan pasokan perumahan untuk memenuhi lonjakan permintaan yang tiba-tiba itu, maka manfaat penghematan dari pajak yang lebih rendah akan dibatalkan oleh harga sewa atau perumahan yang lebih tinggi.

Untuk mengatasi hal ini, kota-kota besar atau kecil yang mempertimbangkan untuk pindah ke sistem pajak ini perlu mempersiapkan diri untuk menghadapi lonjakan permintaan dengan menyetujui izin konstruksi untuk sejumlah besar kondominium dan komunitas perumahan baru yang dirancang secara berkelanjutan. Mereka harus melewati peraturan yang memastikan bahwa persentase yang lebih besar dari semua pengembangan kondominium baru berukuran keluarga (bukan unit bujangan atau satu kamar tidur) untuk mengakomodasi keluarga yang pindah kembali ke kota. Dan mereka harus menawarkan insentif pajak yang dalam bagi bisnis untuk kembali ke pusat kota, sebelum pajak baru diberlakukan, sehingga arus masuk orang ke inti kota tidak berubah menjadi arus lalu lintas keluar dari pusat kota. inti kota untuk bepergian ke tempat kerja di pinggiran kota.

Tantangan kedua adalah memilih sistem ini. Sementara kebanyakan orang tinggal di kota, sebagian besar dari mereka masih tinggal di pinggiran kota, dan mereka tidak akan memiliki insentif finansial untuk memilih dalam sistem pajak yang akan menaikkan pajak mereka. Tetapi karena kota-kota di seluruh dunia secara alami menjadi lebih padat, jumlah orang yang tinggal di inti kota akan segera melebihi jumlah penduduk pinggiran kota. Ini akan memberikan kekuatan suara kepada kaum urban, yang akan memiliki insentif finansial untuk memilih dalam sistem yang memberi mereka keringanan pajak sambil mengakhiri subsidi perkotaan yang mereka bayarkan untuk membiayai gaya hidup pinggiran kota.

Tantangan besar terakhir adalah melacak angka populasi hampir secara real-time untuk menghitung pajak properti yang harus dibayar setiap orang dengan benar. Meskipun ini mungkin menjadi tantangan hari ini, dunia data besar yang kita masuki akan membuat pengumpulan dan pengolahan data ini semakin mudah dan murah untuk dikelola oleh pemerintah kota. Data ini juga yang akan digunakan oleh penilai properti di masa depan untuk menilai nilai properti secara kuantitatif dengan lebih baik.

Secara keseluruhan, dengan pajak properti yang padat, kota-kota dan kota-kota secara bertahap akan melihat biaya operasional mereka menyusut dari tahun ke tahun, membebaskan dan menciptakan lebih banyak pendapatan untuk layanan sosial lokal dan pengeluaran modal yang besar—membuat kota mereka menjadi tujuan yang lebih menarik bagi orang-orang. hidup, bekerja dan bermain.