Podatek gęstościowy w celu zastąpienia podatku od nieruchomości i zlikwidowania zatorów komunikacyjnych: Przyszłość miast P5

Niektórzy uważają, że reforma podatku od nieruchomości to niewiarygodnie nudny temat. Zwykle miałbyś rację. Ale nie dziś. Innowacja w podatkach od nieruchomości, którą omówimy poniżej, roztopi twoje spodnie. Więc przygotuj się, bo zaraz się w to zagłębisz!

Problem z podatkami od nieruchomości

Podatki od nieruchomości w większości świata są ustalane w dość prosty sposób: podatek liniowy od wszystkich nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, korygowany corocznie o inflację iw większości przypadków pomnożony przez wartość rynkową nieruchomości. W większości przypadków obecne podatki od nieruchomości działają dobrze i są dość łatwe do zrozumienia. Ale chociaż podatki od nieruchomości z powodzeniem generują podstawowy poziom dochodów dla lokalnej gminy, nie stanowią zachęty do efektywnego rozwoju miasta.

A co w tym kontekście oznacza sprawny?

Dlaczego warto się tym przejmować

To może trochę potargać, ale dla samorządu o wiele taniej i wydajniej jest utrzymywać infrastrukturę i świadczyć usługi publiczne ludziom mieszkającym na gęsto zaludnionych obszarach, niż obsługiwać taką samą liczbę ludzi rozsianych po rzadszych, podmiejskich obszarach. lub obszary wiejskie. Pomyślmy na przykład o całej dodatkowej infrastrukturze miejskiej potrzebnej do obsługi 1,000 właścicieli domów mieszkających w trzech lub czterech blokach miasta, zamiast 1,000 osób mieszkających w jednym wieżowcu.

Na bardziej osobistym poziomie rozważ to: nieproporcjonalna kwota z podatków federalnych, prowincjonalnych/stanowych i gminnych jest przeznaczana na utrzymanie podstawowych i ratowniczych usług dla osób mieszkających na obszarach wiejskich lub na odległych przedmieściach miasta, niż dla większości ludzi mieszkających w centrach miast. Jest to jeden z czynników prowadzących do debaty lub rywalizacji, jaką mieszkańcy miast mają przeciwko ludziom mieszkającym w społecznościach wiejskich, ponieważ niektórzy uważają, że nie jest sprawiedliwe, aby mieszkańcy miast dotowali styl życia osób mieszkających na odizolowanych przedmieściach lub na odległych obszarach wiejskich.

W rzeczywistości badania wykazały, że osoby mieszkające w osiedlach wielorodzinnych płacą średnio 18 procent więcej w podatkach niż osoby mieszkające w domach jednorodzinnych.

Wprowadzenie podatku od nieruchomości zależnego od gęstości zaludnienia

Istnieje sposób na przepisanie podatków od nieruchomości w sposób, który zachęca do zrównoważonego rozwoju miasta, zapewnia sprawiedliwość wszystkim podatnikom, a jednocześnie pomaga chronić środowisko. Mówiąc najprościej, jest to system podatku od nieruchomości oparty na gęstości.

Podatek od nieruchomości oparty na gęstości zaludnienia zasadniczo zapewnia zachętę finansową dla osób, które zdecydują się mieszkać na gęściej zaludnionych obszarach. Oto jak to działa:

Rada miasta lub miasta decyduje o preferowanej gęstości zaludnienia w obrębie jednego kilometra kwadratowego w granicach gminy — nazwiemy to przedziałem największej gęstości. Ten wspornik górny może się różnić w zależności od estetyki miasta, istniejącej infrastruktury i preferowanego stylu życia jego mieszkańców. Na przykład górny przedział w Nowym Jorku może wynosić 25-30,000 2000 osób na kilometr kwadratowy (na podstawie spisu ludności z 2 r.), podczas gdy dla miasta takiego jak Rzym, gdzie ogromne drapacze chmur wyglądałyby zupełnie nie na miejscu, przedział gęstości wynoszący 3,000-XNUMX XNUMX może oznaczać więcej sensu.

Niezależnie od tego, jaki będzie przedział najwyższego zagęszczenia, mieszkaniec miasta, który mieszka w domu lub budynku, w którym gęstość zaludnienia jeden kilometr wokół domu spełnia lub przekracza przedział największej gęstości, ostatecznie zapłaci najniższą możliwą stawkę podatku od nieruchomości, być może nawet nie zapłaci podatek od nieruchomości w ogóle.

Im bardziej poza tym przedziałem największej gęstości mieszkasz (lub dalej poza centrum miasta), tym wyższa stanie się stawka podatku od nieruchomości. Jak można się spodziewać, będzie to wymagało od rady miasta podjęcia decyzji o liczbie nawiasów podrzędnych i zakresach zagęszczenia zawartych w każdym nawiasie. Będą to jednak decyzje polityczne i podatkowe dostosowane do potrzeb każdego miasta.

Korzyści z podatków od nieruchomości uzależnionych od gęstości zabudowy

Władze miast i miasteczek, deweloperzy budynków, firmy i indywidualni mieszkańcy będą korzystać z opisanego powyżej systemu nawiasów gęstości na wiele interesujących sposobów. Przyjrzyjmy się każdemu.

Mieszkańcy

Kiedy ten nowy system podatku od nieruchomości wejdzie w życie, osoby mieszkające w swoich centrach miast prawdopodobnie odczują natychmiastowy wzrost wartości ich nieruchomości. Ten skok nie tylko doprowadzi do zwiększenia ofert wykupu od dużych deweloperów, ale także oszczędności podatkowe, które otrzymują ci mieszkańcy, mogą być wykorzystane lub zainwestowane według własnego uznania.

Tymczasem ci, którzy mieszkają poza granicami największej gęstości zaludnienia – zazwyczaj ci mieszkający na średnich i dalszych przedmieściach miast – odczują natychmiastowy wzrost podatków od nieruchomości, a także niewielki spadek wartości ich nieruchomości. Ten segment populacji zostanie podzielony na trzy sposoby:

Ten 1% będzie nadal mieszkał na odosobnionych przedmieściach klasy wyższej, ponieważ ich bogactwo złagodzi podwyżkę podatków, a bliskość innych bogatych ludzi utrzyma wartość ich własności. Wyższa klasa średnia, która może sobie pozwolić na duże podwórko, ale która zauważy żądło wyższych podatków, również pozostanie na przedmieściach, ale będzie największymi zwolennikami nowego systemu podatku od nieruchomości opartego na gęstości zaludnienia. Wreszcie ci młodzi profesjonaliści i młode rodziny, które zwykle stanowią niższą połowę klasy średniej, zaczną szukać tańszych opcji mieszkaniowych w centrum miasta.

Biznes

Chociaż nie zostało to opisane powyżej, nawiasy gęstości będą miały również zastosowanie do budynków komercyjnych. W ciągu ostatnich jednej do dwóch dekad wiele dużych korporacji przeniosło swoje biura i zakłady produkcyjne poza miasta, aby obniżyć koszty podatku od nieruchomości. Ta zmiana jest jednym z głównych czynników, które wyrywają ludzi z miast, napędzając nieprzerwany wzrost przyrody, niszcząc rozrost. System podatku od nieruchomości oparty na gęstości zaludnienia odwróci tę tendencję.

Firmy będą teraz widzieć zachętę finansową do przeprowadzki w pobliżu lub w obrębie rdzenia miasta/miasta, a nie tylko do utrzymywania niskich podatków od nieruchomości. W dzisiejszych czasach wiele firm ma trudności z zatrudnieniem utalentowanych millenialsów, ponieważ nie tylko większość nie jest zainteresowana podmiejskim stylem życia, ale coraz więcej osób całkowicie rezygnuje z posiadania samochodu. Przeprowadzka w pobliże miasta zwiększa pulę talentów, do której mają dostęp, prowadząc w ten sposób do nowych możliwości biznesowych i rozwoju. Ponadto, ponieważ coraz więcej dużych firm koncentruje się blisko siebie, będzie więcej możliwości sprzedaży, unikalnych partnerstw i wzajemnego zapylania pomysłów (podobnie jak w Dolinie Krzemowej).

Dla mniejszych firm (takich jak witryny sklepowe i usługodawcy) ten system podatkowy jest jak zachęta finansowa do sukcesu. Jeśli prowadzisz firmę, która wymaga powierzchni użytkowej (np. sklepy detaliczne), masz motywację do przeniesienia się do obszarów, do których przyciąga coraz więcej klientów, co prowadzi do większego ruchu pieszego. Jeśli jesteś dostawcą usług (takich jak catering lub usługa dostawy), większa koncentracja firm i ludzi pozwoli Ci skrócić czas/wydatki na podróż i obsłużyć więcej osób dziennie.

Deweloperzy

Dla deweloperów budynków ten system podatkowy będzie jak drukowanie gotówki. Ponieważ coraz więcej osób jest zachęcanych do kupowania lub wynajmowania w centrum miasta, radni miejscy będą pod coraz większą presją zatwierdzania pozwoleń na nowe projekty budowlane. Co więcej, finansowanie nowych budynków stanie się łatwiejsze, ponieważ zwiększony popyt ułatwi wyprzedanie jednostek jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

(Tak, zdaję sobie sprawę, że w krótkim okresie może to stworzyć bańkę mieszkaniową, ale ceny mieszkań ustabilizują się w ciągu czterech do ośmiu lat, gdy podaż jednostek budowlanych zacznie odpowiadać popytowi. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy nowe technologie budowlane opisane w rozdział trzeci tej serii trafił na rynek, pozwalając deweloperom na budowę budynków w ciągu miesięcy zamiast lat.)

Kolejną zaletą tego systemu podatku od gęstości upakowania jest to, że może on promować budowę nowych, rodzinnych jednostek kondominium. Takie jednostki wyszły z mody w ciągu ostatnich dziesięcioleci, ponieważ rodziny przeniosły się na przedmieścia o niższych kosztach, pozostawiając miasta, które stały się placami zabaw dla młodych i samotnych. Ale dzięki temu nowemu systemowi podatkowemu i ingerencji niektórych podstawowych, przyszłościowych przepisów budowlanych możliwe będzie ponowne uczynienie miast atrakcyjnymi dla rodzin.

Rządy

Dla samorządów ten system podatkowy będzie długoterminowym dobrodziejstwem dla ich gospodarki. Przyciągnie więcej ludzi, więcej inwestycji mieszkaniowych i więcej firm, które założą sklepy w granicach swoich miast. Ta większa gęstość zaludnienia zwiększy dochody miasta, zmniejszy koszty operacyjne miasta i uwolni zasoby na nowe projekty deweloperskie.

W przypadku rządów na szczeblu prowincji/stanu i federalnego wspieranie tej nowej struktury podatkowej przyczyni się do stopniowej redukcji krajowych emisji dwutlenku węgla poprzez ograniczenie niezrównoważonego rozrostu. Zasadniczo ten nowy podatek pozwoli rządom zająć się zmianą klimatu, po prostu odwracając prawo podatkowe i pozwalając na działanie magii naturalnych procesów kapitalizmu. Jest to (częściowo) pro-biznesowy, progospodarczy podatek klimatyczny.

(Zapoznaj się również z naszymi przemyśleniami) zastąpienie podatku od sprzedaży podatkiem węglowym.)

Jak podatki gęstościowe wpłyną na Twój styl życia

Jeśli kiedykolwiek odwiedziłeś Nowy Jork, Londyn, Paryż, Tokio lub którekolwiek z innych znanych, gęsto zaludnionych miast świata, to doświadczyłeś ich żywiołowości i bogactwa kulturowego. To naturalne — więcej ludzi skupionych na danym obszarze geograficznym oznacza więcej kontaktów, więcej opcji i więcej możliwości. Nawet jeśli nie jesteś zamożny, życie w tych miastach oferuje bogactwo doświadczeń, których nie zdobędziesz mieszkając na odosobnionym przedmieściu. (Uprawnionym wyjątkiem jest wiejski styl życia, który oferuje znacznie bardziej bogaty w przyrodę styl życia niż miasta, które potencjalnie mogą oferować równie bogaty i żywy styl życia).

Świat jest już w trakcie urbanizacji, więc ten system podatkowy tylko przyspieszy ten proces. Ponieważ te podatki od gęstości zaczną obowiązywać przez dziesięciolecia, większość ludzi przeniesie się do miast, a większość z nich doświadczy wzrostu ich miast i ich złożoności kulturowej. Pojawią się nowe sceny kulturowe, formy sztuki, style muzyczne i formy myślenia. To będzie zupełnie nowy świat w bardzo prawdziwym znaczeniu tego wyrażenia.

Wczesne dni wdrożenia

Więc sztuczka z tym systemem podatku od gęstości polega na jego wdrożeniu. Przejście z systemu mieszkaniowego na system podatku od nieruchomości oparty na gęstości zaludnienia będzie musiał być wprowadzany stopniowo przez kilka lat.

Pierwszym głównym wyzwaniem związanym z tą zmianą jest to, że życie na przedmieściach staje się coraz droższe, co powoduje napływ ludzi próbujących przenieść się do centrum miasta. A jeśli zabraknie podaży mieszkań, aby sprostać temu nagłemu wzrostowi popytu, wszelkie oszczędności wynikające z niższych podatków zostaną zniwelowane przez wyższe ceny czynszu lub mieszkań.

Aby temu zaradzić, miasta rozważające przejście na ten system podatkowy będą musiały przygotować się na wzrost popytu poprzez zatwierdzenie pozwoleń na budowę dla nadmiaru nowych, zrównoważonych mieszkań i wspólnot mieszkaniowych. Będą musiały uchwalić przepisy zapewniające, że większy procent wszystkich nowych projektów własnościowych będzie dla rodzin (zamiast kawalerek lub mieszkań z jedną sypialnią), aby pomieścić rodziny powracające do miasta. Muszą też oferować głębokie zachęty podatkowe dla firm, aby wróciły do ​​centrum miasta przed wprowadzeniem nowego podatku, aby napływ ludzi do centrum miasta nie zamienił się w napływ ruchu z miasta. centrum miasta, aby dojeżdżać do podmiejskiego miejsca pracy.

Drugim wyzwaniem jest głosowanie w tym systemie. Podczas gdy większość ludzi mieszka w miastach, większość z nich nadal mieszka na przedmieściach i nie będą mieli żadnej zachęty finansowej do głosowania w systemie podatkowym, który podniesie ich podatki. Ale w miarę jak miasta i miasteczka na całym świecie naturalnie stają się gęstsze, liczba ludzi żyjących w centrach miast wkrótce przewyższy liczebność podmiejskich. To przekaże siłę głosu mieszkańcom miast, którzy będą mieli zachętę finansową do głosowania w systemie, który da im ulgę podatkową, jednocześnie znosząc dotacje miejskie, które płacą na finansowanie stylu życia na przedmieściach.

Ostatnim wielkim wyzwaniem jest śledzenie liczby ludności w czasie zbliżonym do rzeczywistego, aby właściwie obliczyć podatki od nieruchomości, które każdy będzie musiał zapłacić. Choć może to być dzisiaj wyzwaniem, świat dużych zbiorów danych, do którego wkraczamy, sprawi, że zbieranie i przetwarzanie tych danych będzie coraz łatwiejsze i tańsze w zarządzaniu przez gminy. Te dane będą również wykorzystywane przez przyszłych rzeczoznawców majątkowych do lepszej ilościowej oceny wartości nieruchomości.

Podsumowując, przy zagęszczonym opodatkowaniu nieruchomości, miasta i miasteczka będą stopniowo odnotowywać swoje koszty operacyjne z roku na rok, uwalniając i generując większe dochody dla lokalnych usług socjalnych i dużych wydatków kapitałowych, czyniąc ich miasta jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem dla ludzi żyj, pracuj i baw się.

Seria Przyszłość miast

Nasza przyszłość to miasto: Future of Cities P1

Planowanie megamiast jutra: Przyszłość miast P2

Ceny mieszkań spadają, gdy druk 3D i maglevy rewolucjonizują budownictwo: Future of Cities P3    

Jak bezzałogowe samochody zmienią przyszłe megamiasta: Future of Cities P4

Infrastruktura 3.0, odbudowa megamiast jutra: Future of Cities P6