Quantumrun

CREDIT DE IMAGINE: Quantumrun

Taxa pe densitate pentru a înlocui impozitul pe proprietate și pentru a pune capăt congestionării: viitorul orașelor P5

David Tal, editor, futurist
@DavidTalWrites
LinkedIn

Mar, 09 - 15:2020

Unii oameni cred că reforma impozitului pe proprietate este un subiect incredibil de plictisitor. De obicei, ai avea dreptate. Dar nu astăzi. Inovația în impozitele pe proprietate pe care o vom acoperi mai jos vă va topi pantalonii. Așa că pregătește-te, pentru că ești pe cale să te scufunzi direct în el!

Problema cu impozitele pe proprietate

Taxele pe proprietate în majoritatea lumii sunt stabilite într-un mod destul de simplu: o taxă unică pentru toate proprietățile rezidențiale și comerciale, ajustată anual pentru inflație și, în majoritatea cazurilor, înmulțită cu valoarea de piață a unei proprietăți. În cea mai mare parte, impozitele actuale pe proprietate funcționează bine și sunt destul de ușor de înțeles. Dar, în timp ce impozitele pe proprietate reușesc să genereze un nivel de bază de venit pentru municipalitatea locală, ele nu reușesc să stimuleze creșterea eficientă a unui oraș.

Și ce înseamnă eficient în acest context?

De ce ar trebui să-ți pese

Acum, acest lucru ar putea zdruncina unele pene, dar este mult mai ieftin și mai eficient pentru administrația dvs. locală să mențină infrastructura și să ofere servicii publice oamenilor care locuiesc în zone dens populate decât să deservească același număr de oameni răspândiți în suburbane mai rare. sau zonele rurale. De exemplu, gândiți-vă la întreaga infrastructură suplimentară a orașului necesară pentru a deservi 1,000 de proprietari care locuiesc pe trei sau patru blocuri, în loc de 1,000 de oameni care trăiesc într-un singur bloc.

La un nivel mai personal, luați în considerare acest lucru: o sumă disproporționată din dolari din impozitele federale, provinciale/de stat și municipale sunt cheltuite pentru întreținerea serviciilor de bază și de urgență pentru persoanele care locuiesc în zonele rurale sau în suburbiile îndepărtate ale unui oraș, decât pentru majoritatea oamenilor. locuind în centrele orașelor. Acesta este unul dintre factorii care conduc la dezbaterea sau competiția pe care urbaniții o au împotriva oamenilor care locuiesc în comunitățile rurale, deoarece unii consideră că nu este corect ca locuitorii orașului să subvenționeze stilul de viață al celor care trăiesc în suburbiile izolate ale orașului sau în zonele rurale îndepărtate.

De fapt, studiile au arătat că oamenii care locuiesc în ansambluri de locuințe multifamiliale plătesc în medie Cu 18% mai mult la impozite decât cei care locuiesc în case unifamiliale.

Introducerea impozitelor pe proprietate bazate pe densitate

Există o modalitate de a rescrie impozitele pe proprietate într-un mod care să stimuleze creșterea durabilă a unui oraș sau oraș, să aducă echitate tuturor contribuabililor, ajutând în același timp mediul. Mai simplu spus, este printr-un sistem de impozitare pe proprietate bazat pe densitate.

Un impozit pe proprietate bazat pe densitate oferă practic un stimulent financiar pentru persoanele care aleg să locuiască în zone mai dens populate. Iată cum funcționează:

Un oraș sau un consiliu orășenesc decide densitatea preferată a populației în interiorul unui kilometru pătrat în limitele sale municipale - vom numi aceasta categorie de densitate superioară. Această categorie superioară poate varia în funcție de estetica orașului, infrastructura existentă și stilul de viață preferat al rezidenților săi. De exemplu, clasa superioară a New York-ului ar putea fi de 25-30,000 de locuitori pe kilometru pătrat (pe baza recensământului său din 2000), în timp ce pentru un oraș precum Roma - unde zgârie-norii masivi ar părea complet deplasați - o categorie de densitate de 2-3,000 poate face mai mult sens.

Oricare ar fi categoria de densitate superioară, un rezident al orașului care locuiește într-o casă sau într-o clădire în care densitatea populației la un kilometru în jurul casei lor întâlnește sau depășește categoria de densitate superioară va ajunge să plătească cea mai mică rată posibilă a impozitului pe proprietate, posibil chiar să nu plătească impozit pe proprietate deloc.

Cu cât locuiți mai departe de această categorie superioară de densitate (sau cu cât locuiți mai departe de centrul orașului/orașului), cu atât rata impozitului pe proprietate va deveni mai mare. După cum ați presupune, acest lucru va necesita ca consiliile municipale să decidă câte sub-paranteze ar trebui să existe și intervalele de densitate conținute în fiecare paranteză. Totuși, acestea vor fi decizii politice și fiscale unice pentru nevoile fiecărui oraș/oraș.

Beneficiile impozitelor pe proprietate bazate pe densitate

Guvernele orașelor și orașelor, dezvoltatorii de clădiri, întreprinderile și rezidenții individuali vor beneficia cu toții de sistemul de densitate subliniat mai sus într-o varietate de moduri interesante. Să aruncăm o privire la fiecare.

rezidenți

Când acest nou sistem de impozitare pe proprietate va intra în vigoare, cei care locuiesc în centrul orașului/orașului lor vor vedea probabil o creștere imediată a valorii proprietății. Nu numai că această creștere va duce la creșterea ofertelor de cumpărare de la dezvoltatorii mari, dar economiile fiscale pe care le primesc acești rezidenți pot fi folosite sau investite după cum consideră de cuviință.

Între timp, pentru cei care trăiesc în afara categoriilor de densitate superioară – de obicei cei care locuiesc în suburbiile medii până la îndepărtate ale orașului – vor vedea o creștere imediată a impozitelor pe proprietate, precum și o ușoară scădere a valorii proprietății. Acest segment de populație se va împărți în trei moduri:

Cei 1% vor continua să trăiască în suburbiile lor izolate, de clasă superioară, deoarece averea lor le va amortiza majorarea impozitelor, iar apropierea de alți bogați le va menține valoarea proprietăților. Clasa de mijloc superioară, care își poate permite o curte mare, dar care ar observa înțepătura impozitelor mai mari, se va ține și ea de viețile lor suburbane, dar vor fi cei mai mari susținători împotriva noului sistem de impozitare pe proprietate bazat pe densitate. În cele din urmă, acei tineri profesioniști și familiile tinere care formează în mod normal jumătatea inferioară a clasei de mijloc vor începe să caute opțiuni de locuințe mai ieftine în centrul orașului.

Afaceri

Deși nu sunt subliniate mai sus, parantezele de densitate se vor aplica și clădirilor comerciale. În ultimele una sau două decenii, multe corporații mari și-au mutat birourile și unitățile de producție în afara orașelor pentru a-și reduce costurile cu impozitul pe proprietate. Această schimbare este unul dintre factorii majori care scot oamenii din orașe, alimentând creșterea neîntreruptă a naturii, distrugând expansiunea. Sistemul de impozitare pe proprietate bazat pe densitate va inversa această tendință.

Companiile vor vedea acum un stimulent financiar pentru a se reloca în apropierea sau în interiorul nucleelor orașelor/orașelor și nu numai pentru a menține impozitele pe proprietate la un nivel scăzut. În zilele noastre, multe companii se luptă să angajeze muncitori mileniali talentați, deoarece nu numai că cei mai mulți nu sunt interesați de stilul de viață suburban, dar un număr tot mai mare renunță cu totul să dețină o mașină. Relocarea în apropierea orașului crește numărul de talente la care au acces, conducând astfel la noi oportunități de afaceri și de creștere. De asemenea, pe măsură ce mai multe întreprinderi mari se concentrează unele în apropierea altora, vor exista mai multe oportunități de vânzări, de parteneriate unice și de polenizare încrucișată a ideilor (similar cu Silicon Valley).

Pentru întreprinderile mai mici (cum ar fi vitrinele și furnizorii de servicii), acest sistem fiscal este ca un stimulent financiar pentru succes. Dacă dețineți o afacere care necesită spațiu (cum ar fi magazinele de vânzare cu amănuntul), sunteți motivat să vă mutați în zone în care din ce în ce mai mulți clienți sunt atrași să se mute, ceea ce duce la mai mult trafic pietonal. Dacă sunteți un furnizor de servicii (cum ar fi un serviciu de catering sau de livrare), concentrarea mai mare de afaceri și oameni vă va permite să reduceți timpul/cheltuielile de călătorie și să deserviți mai mulți oameni pe zi.

Dezvoltatorii

Pentru dezvoltatorii de clădiri, acest sistem fiscal va fi ca tipărirea numerarului. Pe măsură ce mai mulți oameni sunt stimulați să cumpere sau să închirieze în centrul orașului, consilierii orașului vor fi supuși unei presiuni sporite să aprobe autorizații pentru noi proiecte de construcție. Mai mult, finanțarea noilor clădiri va deveni mai ușoară, deoarece cererea crescută va face mai ușoară vânzarea unităților înainte de începerea construcției.

(Da, îmi dau seama că acest lucru ar putea crea o bulă imobiliară pe termen scurt, dar prețurile locuințelor se vor stabiliza pe parcursul a patru până la opt ani odată ce oferta de unități de construcție începe să se potrivească cu cererea. Acest lucru este valabil mai ales odată ce noile tehnologii de construcții prezentate în capitolul trei din această serie a ajuns pe piață, permițând dezvoltatorilor să construiască clădiri în luni în loc de ani.)

Un alt beneficiu al acestui sistem de impozitare cu densitate este că ar putea promova construirea de noi unități de condominiu de dimensiuni familiale. Astfel de unități au demodat în ultimele decenii, deoarece familiile s-au mutat în suburbiile cu costuri mai mici, lăsând orașele să devină locuri de joacă pentru tineri și singuri. Dar odată cu acest nou sistem de taxe și cu intervenția unor reglementări de construcție de bază, cu gândire de viitor, va fi posibil ca orașele să fie din nou atractive pentru familii.

guvernele

Pentru guvernele municipale, acest sistem de impozitare va fi un avantaj pe termen lung pentru economia lor. Va atrage mai mulți oameni, mai multe dezvoltări rezidențiale și mai multe afaceri care să-și înființeze magazinul în limitele orașului. Această densitate mai mare de oameni va crește veniturile orașului, va reduce costurile de funcționare a orașului și va elibera resurse pentru noi proiecte de dezvoltare.

Pentru guvernele de la nivel provincial/statal și federal, sprijinirea acestei noi structuri fiscale va contribui la o reducere treptată a emisiilor naționale de carbon prin reducerea expansiunii nesustenabile. Practic, această nouă taxă va permite guvernelor să abordeze schimbările climatice pur și simplu inversând o lege fiscală și permițând proceselor naturale ale capitalismului să-și facă magia. Aceasta este (parțial) o taxă pro-afaceri, pro-economie asupra schimbărilor climatice.

(De asemenea, citiți-ne gândurile despre înlocuirea taxei pe vânzări cu o taxă pe carbon.)

Cum vă vor afecta taxele de densitate stilul de viață

Dacă ați vizitat vreodată New York, Londra, Paris, Tokyo sau oricare dintre celelalte orașe celebre și dens populate ale lumii, atunci ați fi experimentat vitalitatea și bogăția culturală pe care le oferă. Este firesc – mai mulți oameni concentrați într-o zonă geografică înseamnă mai multe conexiuni, mai multe opțiuni și mai multe oportunități. Chiar dacă nu ești bogat, locuirea în aceste orașe îți oferă o bogăție de experiență pe care nu o vei obține trăind într-o suburbie izolată. (O excepție valabilă este stilul de viață rural care oferă un stil de viață mult mai bogat în natură decât orașele care pot oferi un stil de viață la fel de bogat și vibrant.)

Lumea este deja în proces de urbanizare, așa că acest sistem fiscal nu va face decât să accelereze procesul. Pe măsură ce aceste taxe de densitate intră în vigoare într-un interval de timp de zeci de ani, majoritatea oamenilor se vor muta în orașe și majoritatea vor experimenta orașele lor crescând la cote mai mari și la o complexitate culturală mai mare. Vor apărea noi scene culturale, forme de artă, stiluri muzicale și forme de gândire. Va fi o lume cu totul nouă într-un sens foarte real al expresiei.

Primele zile ale implementării

Deci trucul cu acest sistem de taxe de densitate este în implementarea lui. Trecerea de la un apartament la un sistem de impozitare pe proprietate bazat pe densitate va trebui introdusă treptat de-a lungul unui număr de ani.

Prima provocare principală cu această tranziție este că, pe măsură ce locuința în suburbie devine mai scumpă, se creează o grămadă de oameni care încearcă să se mute în centrul orașului. Și dacă există o lipsă a ofertei de locuințe pentru a face față acestei creșteri bruște a cererii, atunci orice beneficii de economisire din impozite mai mici vor fi anulate de chirii sau prețuri mai mari ale locuințelor.

Pentru a rezolva acest lucru, orașele sau orașele care iau în considerare trecerea la acest sistem fiscal vor trebui să se pregătească pentru goana cererii aprobând autorizații de construcție pentru o mulțime de condominii și comunități de locuințe noi, proiectate în mod durabil. Ei vor trebui să adopte regulamente care să garanteze că un procent mai mare din toate noile dezvoltări de apartamente sunt de dimensiuni familiale (în loc de unități de licență sau cu un dormitor) pentru a găzdui familiile care se mută înapoi în oraș. Și trebuie să ofere stimulente fiscale profunde pentru ca întreprinderile să se mute înapoi în centrul orașului, înainte de introducerea noii taxe, astfel încât afluxul de oameni în centrul orașului să nu se transforme într-un aflux de trafic în afara orașului. nucleul orașului pentru a face naveta la un loc de muncă suburban.

A doua provocare este votarea acestui sistem. În timp ce majoritatea oamenilor trăiesc în orașe, cei mai mulți dintre acești oameni încă locuiesc în suburbiile orașului și nu vor avea niciun stimulent financiar să voteze într-un sistem fiscal care le va crește impozitele. Dar, pe măsură ce orașele și orașele din întreaga lume devin în mod natural mai dense, numărul de oameni care trăiesc în nucleele orașelor va depăși în curând numărul suburbanelor. Acest lucru va înclina puterea de vot către cetățeni, care vor avea un stimulent financiar să voteze într-un sistem care le oferă o reducere fiscală în timp ce pun capăt subvențiilor urbane pe care le plătesc pentru a finanța stilul de viață suburban.

Ultima mare provocare este urmărirea cifrelor populației aproape în timp real pentru a calcula corect impozitele pe proprietate pe care toată lumea va trebui să le plătească. Deși asta ar putea fi o provocare astăzi, lumea big data în care intrăm va face ca colectarea și analizarea acestor date să fie din ce în ce mai ușoară și mai ieftină de administrat de către municipalități. Aceste date sunt, de asemenea, pe care viitorii evaluatori de proprietate le vor folosi pentru a evalua mai bine valoarea proprietății din punct de vedere cantitativ.

În total, odată cu densitatea impozitării proprietăților, orașele și orașele își vor vedea treptat reducerea costurilor de operare de la an la an, eliberând și creând mai multe venituri pentru serviciile sociale locale și cheltuieli mari de capital - făcând orașele lor o destinație și mai atractivă pentru oameni. trăiește, lucrează și se joacă.