Quantumrun

BEELDKREDIET: Quantumrun

Digtheidsbelasting om eiendomsbelasting te vervang en opeenhoping te beëindig: Future of Cities P5

David Tal, uitgewer, toekomskundige
@DavidTalWrites
LinkedIn

Di, 09 / 15 / 2020 - 08: 59

Sommige mense dink eiendomsbelastinghervorming is 'n ongelooflike vervelige onderwerp. Gewoonlik sou jy reg wees. Maar nie vandag nie. Die innovasie in eiendomsbelasting wat ons hieronder sal behandel, sal jou broek afsmelt. Maak dus gereed, want jy is op die punt om dadelik daarin te duik!

Die probleem met eiendomsbelasting

Eiendomsbelasting in die meerderheid van die wêreld word op 'n redelik eenvoudige manier vasgestel: 'n vaste belasting op alle residensiële en kommersiële eiendomme, jaarliks aangepas vir inflasie, en in die meeste gevalle vermenigvuldig met die markwaarde van 'n eiendom. Die huidige eiendomsbelasting werk meestal goed en is redelik maklik om te verstaan. Maar terwyl eiendomsbelasting daarin slaag om 'n basiese vlak van inkomste vir hul plaaslike munisipaliteit te genereer, versuim dit om die doeltreffende groei van 'n stad aan te spoor.

En wat beteken doeltreffend in hierdie konteks?

Waarom u moet oppas

Nou, dit kan 'n paar vere ruk, maar dit is baie goedkoper en meer doeltreffend vir jou plaaslike regering om infrastruktuur in stand te hou en openbare dienste te verskaf aan mense wat in digbevolkte gebiede woon as wat dit is om dieselfde aantal mense te bedien wat versprei is oor yler, voorstedelike of landelike gebiede. Dink byvoorbeeld aan al die ekstra stadsinfrastruktuur wat nodig is om 1,000 1,000 huiseienaars te bedien wat oor drie of vier stadsblokke woon, in plaas van XNUMX XNUMX mense wat in 'n enkele hoë gebou woon.

Oorweeg dit op 'n meer persoonlike vlak: 'n buitensporige bedrag van jou federale, provinsiale/staats- en munisipale belastinggeld word bestee aan die instandhouding van basiese en nooddienste vir mense wat in landelike gebiede of die verste voorstede van 'n stad woon as vir die meerderheid mense woon in middestad. Dit is een van die faktore wat lei tot die debat of mededinging wat stedelinge het teen mense wat in landelike gemeenskappe woon, aangesien sommige meen dat dit nie regverdig is vir stedelinge om die lewenstyl van diegene wat in afgesonderde stadsvoorstede of verafgeleë landelike gebiede woon, te subsidieer nie.

Trouens, studies het getoon dat mense wat in multi-gesinsbehuisingskomplekse woon gemiddeld van 18 persent meer in belasting as dié wat in enkelhuise woon.

Bekendstelling van digtheid-gebaseerde eiendomsbelasting

Daar is 'n manier om eiendomsbelasting te herskryf op 'n manier wat volhoubare groei van 'n dorp of stad aanspoor, regverdigheid vir alle belastingbetalers bring, terwyl dit ook die omgewing help. Eenvoudig gestel, dit is deur 'n digtheid-gebaseerde eiendomsbelastingstelsel.

’n Digtheidsgebaseerde eiendomsbelasting bied basies ’n finansiële aansporing vir mense wat kies om in digter bevolkte gebiede te woon. Hier is hoe dit werk:

'n Stads- of dorpsraad besluit die voorkeurbevolkingsdigtheid binne een vierkante kilometer binne sy munisipale grense—ons sal dit die boonste digtheidskaal noem. Hierdie boonste hakie kan wissel na gelang van die stad se estetika, bestaande infrastruktuur en voorkeurleefstyl van sy inwoners. Byvoorbeeld, New York se boonste hakie kan 25-30,000 2000 mense per vierkante kilometer wees (gebaseer op sy 2-sensus), terwyl vir 'n stad soos Rome - waar massiewe wolkekrabbers heeltemal uit plek sou voorkom - 'n digtheidsbeslag van 3,000-XNUMX XNUMX kan maak meer sin.

Wat ook al die boonste digtheidskaal eindig, sal 'n stadinwoner wat in 'n huis of gebou woon waar die bevolkingsdigtheid een kilometer rondom hul huis die boonste digtheidskaal ontmoet of oorskry, uiteindelik die laagste moontlike eiendomsbelastingkoers betaal, moontlik selfs nee. enigsins eiendomsbelasting.

Hoe verder buite hierdie topdigtheidsbeslag jy woon (of hoe verder buite die stad/dorpskern), hoe hoër sal jou eiendomsbelastingkoers word. Soos jy sou aanneem, sal dit van stadsrade vereis om te besluit oor hoeveel sub-hakies daar moet wees en die digtheidsreekse binne elke hakie. Dit sal egter politieke en fiskale besluite wees wat uniek is aan die behoeftes van elke stad/dorp.

Voordele van digtheidgebaseerde eiendomsbelasting

Stads- en dorpsregerings, bouontwikkelaars, besighede en individuele inwoners sal almal voordeel trek uit die digtheidsbeugelstelsel wat hierbo op 'n verskeidenheid interessante maniere uiteengesit is. Kom ons kyk na elkeen.

inwoners

Wanneer hierdie nuwe eiendomsbelastingstelsel in werking tree, sal diegene wat in hul stad/dorpskerns woon waarskynlik 'n onmiddellike styging in hul eiendomswaarde sien. Nie net sal hierdie styging lei tot verhoogde uitkoopaanbiedinge van groot ontwikkelaars nie, maar die belastingbesparings wat hierdie inwoners ontvang, kan gebruik of belê word soos hulle goeddink.

Intussen, vir diegene wat buite die boonste digtheid-hakies woon - gewoonlik diegene wat in die middel-tot-ver stad woon - sal hulle 'n onmiddellike styging in hul eiendomsbelasting sien, sowel as 'n effense daling in hul eiendomswaarde. Hierdie bevolkingsegment sal drie maniere verdeel:

Die 1% sal voortgaan om in hul teruggetrokke, hoërklas-voorstede te woon, aangesien hul rykdom hul belastingverhoging sal versag en hul nabyheid aan ander ryk mense hul eiendomswaardes sal behou. Die hoër middelklas wat 'n groot agterplaas kan bekostig, maar wat die angel van hoër belastings sal opmerk, sal ook by hul voorstedelike lewens bly, maar sal die grootste voorstanders wees teen die nuwe digtheid-gebaseerde eiendomsbelastingstelsel. Laastens sal daardie jong professionele persone en jong gesinne wat normaalweg die onderste helfte van die middelklas uitmaak, na goedkoper behuisingsopsies in die stadskern begin soek.

Besigheid

Alhoewel dit nie hierbo uiteengesit is nie, sal die digtheidhakies ook van toepassing wees op kommersiële geboue. Oor die afgelope een tot twee dekades het baie groot korporasies hul kantoor- en vervaardigingsfasiliteite buite stede verskuif om hul eiendomsbelastingkoste te verlaag. Hierdie verskuiwing is een van die belangrikste faktore wat mense uit stede trek, wat die onophoudelike groei van die natuur aanwakker wat uitgestrektheid vernietig. Die digtheid-gebaseerde eiendomsbelastingstelsel sal daardie tendens omkeer.

Besighede sal nou 'n finansiële aansporing sien om naby of binne stad/dorp se kern te verskuif, en nie net om eiendomsbelasting laag te hou nie. Deesdae sukkel baie besighede om talentvolle duisendjarige werkers aan te stel, aangesien nie net die meeste nie in die voorstedelike leefstyl belangstel nie, maar 'n toenemende aantal kies om heeltemal 'n motor te besit. Deur na aan die stad te hervestig, verhoog die talentpoel waartoe hulle toegang het, en lei daardeur tot nuwe sake- en groeigeleenthede. Ook, namate meer groot besighede naby mekaar konsentreer, sal daar meer geleenthede wees vir verkope, vir unieke vennootskappe en vir 'n kruisbestuiwing van idees (soortgelyk aan Silicon Valley).

Vir kleiner besighede (soos winkelvensters en diensverskaffers) is hierdie belastingstelsel soos 'n finansiële aansporing vir sukses. As jy 'n besigheid besit wat vloerspasie benodig (soos kleinhandelwinkels), word jy aangespoor om te verhuis na gebiede waar al hoe meer kliënte gelok word om na te trek, wat lei tot meer voetverkeer. As jy 'n diensverskaffer is (soos 'n spysenierings- of afleweringsdiens), sal die groter konsentrasie van besighede en mense jou toelaat om jou reistyd/-uitgawes te verminder en meer mense per dag te bedien.

Developers

Vir bouontwikkelaars sal hierdie belastingstelsel soos om kontant te druk wees. Namate meer mense aangespoor word om in die stadskern te koop of te huur, sal stadsraadslede onder groter druk wees om permitte vir nuwe bouprojekte goed te keur. Die finansiering van nuwe geboue sal boonop makliker word, aangesien die groter aanvraag dit makliker sal maak om eenhede uit te verkoop voordat konstruksie selfs begin.

(Ja, ek besef dit kan 'n behuisingsborrel op kort termyn skep, maar huispryse sal oor vier tot agt jaar stabiliseer sodra die aanbod van bou-eenhede begin ooreenstem met die vraag. Dit is veral waar sodra die nuwe konstruksietegnologieë uiteengesit in hoofstuk drie van hierdie reeks het die mark getref, wat ontwikkelaars in staat stel om geboue in maande in plaas van jare te bou.)

Nog 'n voordeel van hierdie digtheidsbelastingstelsel is dat dit die bou van nuwe gesinsgrootte condominium-eenhede kan bevorder. Sulke eenhede het oor die afgelope dekades uit die mode geraak, aangesien gesinne na die laerkoste-voorstede verhuis het, wat die stede gelaat het om speelgronde vir jongmense en enkellopendes te word. Maar met hierdie nuwe belastingstelsel, en die ingryping van 'n paar basiese, vooruitdenkende konstruksie-bywette, sal dit moontlik wees om stede weer aantreklik vir gesinne te maak.

regerings

Vir munisipale regerings sal hierdie belastingstelsel 'n langtermyn seën vir hul ekonomie wees. Dit sal meer mense, meer residensiële ontwikkeling en meer besighede lok om winkel binne hul stadsgrense te vestig. Hierdie groter digtheid van mense sal stadsinkomste verhoog, stadsbedryfskoste verlaag en hulpbronne vir nuwe ontwikkelingsprojekte vrystel.

Vir regerings op provinsiale/staats- en federale vlak sal die ondersteuning van hierdie nuwe belastingstruktuur bydra tot 'n geleidelike vermindering in nasionale koolstofvrystellings deur die vermindering van onvolhoubare verspreiding. Basies sal hierdie nuwe belasting regerings toelaat om klimaatsverandering aan te spreek deur bloot 'n belastingwet om te keer en die natuurlike prosesse van kapitalisme toe te laat om hul towerkrag te bewerkstellig. Dit is (gedeeltelik) 'n pro-besigheid, pro-ekonomie klimaatverandering belasting.

(Lees ook ons gedagtes oor om die verkoopsbelasting met 'n koolstofbelasting te vervang.)

Hoe digtheidsbelasting jou lewenstyl sal beïnvloed

As jy ooit New York, Londen, Parys, Tokio of enige van die ander bekende, digbevolkte stede van die wêreld besoek het, dan sou jy die lewenskragtigheid en kulturele rykdom ervaar het wat hulle bied. Dit is net natuurlik - meer mense wat in 'n geografiese gebied gekonsentreer is, beteken meer verbindings, meer opsies en meer geleenthede. Selfs as jy nie ryk is nie, bied die lewe in hierdie stede jou 'n rykdom van ervaring wat jy nie sal kry om in 'n afgesonderde voorstad te woon nie. ('n Geldige uitsondering is die landelike leefstyl wat 'n baie meer natuurryke leefstyl bied as stede wat moontlik 'n ewe ryk en lewendige leefstyl kan bied.)

Die wêreld is reeds besig om te verstedelik, so hierdie belastingstelsel sal die proses net versnel. Aangesien hierdie digtheidsbelasting oor 'n tydperk van dekades in werking tree, sal die meeste mense na stede verhuis, en die meeste sal ervaar dat hul stede tot groter hoogtes en kulturele kompleksiteit groei. Nuwe kultuurtonele, kunsvorme, musiekstyle en denkvorme sal na vore kom. Dit sal 'n hele nuwe wêreld wees in 'n baie werklike sin van die frase.

Vroeë dae van die implementering

Die truuk met hierdie digtheidsbelastingstelsel is dus om dit te implementeer. Die oorskakeling van 'n woonstel na 'n digtheidsgebaseerde eiendomsbelastingstelsel sal oor 'n aantal jare ingefaseer moet word.

Die eerste hoofuitdaging met hierdie oorgang is dat namate woon in voorstede duurder word, dit 'n gejaag van mense skep wat probeer om na die stadskern te trek. En as daar 'n gebrek aan behuisingsaanbod is om aan daardie skielike vraagtoename te voldoen, sal enige spaarvoordele van laer belasting gekanselleer word deur hoër huur- of huispryse.

Om dit aan te spreek, sal stede of dorpe wat 'n skuif na hierdie belastingstelsel oorweeg, moet voorberei vir die vraagstormloop deur konstruksiepermitte vir 'n magdom nuwe, volhoubaar ontwerpte woonstelle en behuisingsgemeenskappe goed te keur. Hulle sal bywette moet goedkeur wat verseker dat 'n groter persentasie van alle nuwe woonstelontwikkelings gesinsgrootte is (in plaas van bachelor- of eenslaapkamereenhede) om gesinne te akkommodeer wat na die stad terugtrek. En hulle moet diep belastingaansporings bied vir besighede om terug te beweeg na die stadskern, voor die nuwe belasting ingestel word, sodat die instroming van mense na die stadskern nie in 'n instroming van verkeer uit die stad verander nie. stadskern om na 'n voorstedelike werkplek te pendel.

Die tweede uitdaging is om hierdie stelsel in te stem. Terwyl die meeste mense in stede woon, woon die meeste van daardie mense steeds in stadsvoorstede, en hulle sal geen finansiële aansporing hê om in 'n belastingstelsel te stem wat hul belasting sal verhoog nie. Maar namate stede en dorpe regoor die wêreld natuurlik digter word, sal die aantal mense wat in stadskerne woon binnekort meer as voorstede wees. Dit sal die stemkrag aan die stedelinge gee, wat 'n finansiële aansporing sal hê om te stem in 'n stelsel wat hulle 'n belastingvoordeel gee, terwyl die stedelike subsidies wat hulle betaal om die voorstedelike leefstyl te finansier, beëindig word.

Die laaste groot uitdaging is om byna intyds tred te hou met bevolkingsyfers om die eiendomsbelasting wat almal moet betaal behoorlik te bereken. Alhoewel dit vandag 'n uitdaging kan wees, sal die grootdatawêreld wat ons betree, die insameling en verwerking van hierdie data al hoe makliker en goedkoper maak vir munisipaliteite om te bestuur. Hierdie data is ook wat toekomstige eiendomswaardeerders sal gebruik om eiendomswaarde kwantitatief beter te evalueer.

In geheel, met digtheid eiendomsbelasting, sal stede en dorpe geleidelik sien dat hul bedryfskoste jaar-tot-jaar krimp, wat meer inkomste vir plaaslike maatskaplike dienste en groot kapitaaluitgawes bevry en skep – wat hul stede 'n selfs meer aantreklike bestemming maak vir mense om leef, werk en speel.