Dichtheidsbelasting om onroerendgoedbelasting te vervangen en congestie te beëindigen: Future of Cities P5

Sommige mensen vinden de hervorming van de onroerendgoedbelasting een ongelooflijk saai onderwerp. Meestal zou je gelijk hebben. Maar niet vandaag. De innovatie in onroerendgoedbelasting die we hieronder zullen behandelen, zal je broek doen smelten. Dus bereid je voor, want je staat op het punt er zo in te duiken!

Het probleem met onroerendgoedbelasting

De onroerendgoedbelasting wordt in het grootste deel van de wereld op een vrij eenvoudige manier vastgesteld: een vlaktaks op alle woningen en commercieel onroerend goed, jaarlijks gecorrigeerd voor inflatie, en in de meeste gevallen vermenigvuldigd met de marktwaarde van een onroerend goed. Voor het grootste deel werken de huidige onroerendgoedbelastingen goed en zijn ze vrij eenvoudig te begrijpen. Maar terwijl onroerendgoedbelasting erin slaagt een basisinkomen voor hun lokale gemeente te genereren, slagen ze er niet in om de efficiënte groei van een stad te stimuleren.

En wat betekent efficiënt in deze context?

Waarom je zou moeten schelen

Nu, dit kan sommige veren in de war brengen, maar het is veel goedkoper en efficiënter voor uw lokale overheid om de infrastructuur te onderhouden en openbare diensten te verlenen aan mensen die in dichtbevolkte gebieden wonen dan om hetzelfde aantal mensen te bedienen, verspreid over schaarser, voorstedelijke gebieden. of landelijke gebieden. Denk bijvoorbeeld aan alle extra stadsinfrastructuur die nodig is om 1,000 huiseigenaren die in drie of vier stadsblokken wonen van dienst te zijn, in plaats van 1,000 mensen die in één hoogbouw wonen.

Op een meer persoonlijk niveau, overweeg dit: een onevenredig groot deel van uw federale, provinciale/staats- en gemeentelijke belastingdollars wordt besteed aan het onderhouden van basis- en nooddiensten voor mensen die in landelijke gebieden of de verre buitenwijken van een stad wonen, dan aan de meerderheid van de mensen wonen in stadscentra. Dit is een van de factoren die leiden tot het debat of de concurrentie die stedelingen hebben tegen mensen die in plattelandsgemeenschappen wonen, aangezien sommigen vinden dat het niet eerlijk is voor stadsbewoners om de levensstijl te subsidiëren van degenen die in geïsoleerde stadsbuitenwijken of afgelegen plattelandsgebieden wonen.

Studies hebben zelfs aangetoond dat mensen die in meergezinswoningcomplexen wonen gemiddeld € 18 procent meer belasting dan degenen die in eengezinswoningen wonen.

Invoering van op dichtheid gebaseerde onroerendgoedbelasting

Er is een manier om onroerendgoedbelasting te herschrijven op een manier die duurzame groei van een stad of stad stimuleert, eerlijkheid brengt voor alle belastingbetalers en tegelijkertijd het milieu helpt. Simpel gezegd, het is via een op dichtheid gebaseerd systeem van onroerendgoedbelasting.

Een onroerendgoedbelasting op basis van dichtheid biedt in feite een financiële stimulans voor mensen die ervoor kiezen om in dichterbevolkte gebieden te wonen. Dit is hoe het werkt:

Een stad of gemeente bepaalt de gewenste bevolkingsdichtheid binnen een vierkante kilometer binnen haar gemeentegrenzen - we noemen dit de schijf met de hoogste dichtheid. Deze bovenste beugel kan variëren afhankelijk van de esthetiek van de stad, de bestaande infrastructuur en de voorkeurslevensstijl van de bewoners. De hoogste schijf van New York zou bijvoorbeeld 25-30,000 mensen per vierkante kilometer kunnen zijn (gebaseerd op de telling van 2000), terwijl voor een stad als Rome - waar enorme wolkenkrabbers totaal niet op hun plaats zouden lijken - een dichtheidsschaal van 2-3,000 XNUMX een verschil kan maken meer zin.

Wat de hoogste dichtheidsschijf ook is, een stadsbewoner die in een huis of gebouw woont waar de bevolkingsdichtheid van één kilometer rond hun huis gelijk is aan of hoger is dan de hoogste dichtheidsschijf, zal uiteindelijk het laagst mogelijke tarief van de onroerende voorheffing betalen, mogelijk zelfs geen onroerendgoedbelasting helemaal niet.

Hoe verder u buiten deze topdichtheidsschijf woont (of hoe verder buiten de stadskern), hoe hoger uw OZB-tarief wordt. Zoals je zou verwachten, vereist dit dat gemeenteraden beslissen hoeveel sub-haakjes er moeten zijn en de dichtheidsbereiken binnen elke haak. Dit zullen echter politieke en fiscale beslissingen zijn die uniek zijn voor de behoeften van elke stad/gemeente.

Voordelen van op dichtheid gebaseerde onroerendgoedbelasting

Stads- en gemeentebesturen, bouwontwikkelaars, bedrijven en individuele bewoners zullen allemaal op verschillende interessante manieren profiteren van het hierboven geschetste dichtheidsbeugelsysteem. Laten we elk eens bekijken.

Bewoners

Wanneer dit nieuwe onroerendgoedbelastingsysteem van kracht wordt, zullen degenen die in hun stadskernen wonen waarschijnlijk een onmiddellijke piek in hun onroerendgoedwaarde zien. Deze piek zal niet alleen leiden tot meer buy-outaanbiedingen van grote ontwikkelaars, maar de belastingbesparingen die deze bewoners ontvangen, kunnen naar eigen goeddunken worden gebruikt of geïnvesteerd.

Ondertussen zullen degenen die buiten de hoogste dichtheidsklassen wonen - meestal degenen die in de middelgrote tot verre buitenwijken van de stad wonen - een onmiddellijke piek in hun onroerendgoedbelasting zien, evenals een lichte daling van hun onroerendgoedwaarde. Dit bevolkingssegment zal op drie manieren worden gesplitst:

De 1% zal blijven wonen in hun teruggetrokken buitenwijken van de hogere klasse, omdat hun rijkdom hun belastingverhoging zal dempen en hun nabijheid tot andere rijke mensen hun eigendomswaarde zal behouden. De hogere middenklasse die zich een grote achtertuin kan veroorloven, maar die de angel van hogere belastingen zou opmerken, zal ook vasthouden aan hun leven in de voorsteden, maar zal de grootste voorstanders zijn tegen het nieuwe op dichtheid gebaseerde onroerendgoedbelastingstelsel. Tot slot gaan die young professionals en jonge gezinnen, die normaal gesproken tot de onderste helft van de middenklasse behoren, op zoek naar goedkopere woonruimte in de stadskern.

Business

Hoewel hierboven niet beschreven, zijn de dichtheidsbeugels ook van toepassing op commerciële gebouwen. In de afgelopen één tot twee decennia hebben veel grote bedrijven hun kantoor- en productiefaciliteiten buiten de steden verplaatst om hun onroerendgoedbelasting te verlagen. Deze verschuiving is een van de belangrijkste factoren die mensen uit steden trekken, waardoor de non-stop groei van natuurvernietigende wildgroei wordt aangewakkerd. Het op dichtheid gebaseerde onroerendgoedbelastingstelsel zal die trend omkeren.

Bedrijven zullen nu een financiële prikkel zien om te verhuizen in de buurt van of binnen stadskernen, en niet alleen om de onroerendgoedbelasting laag te houden. Tegenwoordig hebben veel bedrijven moeite om getalenteerde millennials in dienst te nemen, omdat niet alleen de meesten niet geïnteresseerd zijn in de levensstijl in de buitenwijken, maar een toenemend aantal ervoor kiest om helemaal geen auto te bezitten. Dicht bij de stad verhuizen vergroot de talentenpool waartoe ze toegang hebben, wat leidt tot nieuwe bedrijven en groeimogelijkheden. Naarmate meer grote bedrijven zich bij elkaar concentreren, zullen er ook meer mogelijkheden zijn voor verkoop, voor unieke partnerschappen en voor een kruisbestuiving van ideeën (vergelijkbaar met Silicon Valley).

Voor kleinere bedrijven (zoals winkelpuien en dienstverleners) is dit belastingstelsel als een financiële stimulans voor succes. Als u een bedrijf heeft dat vloeroppervlak nodig heeft (zoals winkels), wordt u gestimuleerd om te verhuizen naar gebieden waar steeds meer klanten naartoe trekken, wat leidt tot meer voetverkeer. Als u een dienstverlener bent (zoals een catering- of bezorgdienst), kunt u door de grotere concentratie van bedrijven en mensen uw reistijd/-kosten besparen en meer mensen per dag bedienen.

Ontwikkelaars

Voor bouwontwikkelaars zal dit belastingstelsel zijn als het drukken van contant geld. Naarmate meer mensen worden gestimuleerd om in de stadskern te kopen of te huren, zullen gemeenteraadsleden onder grotere druk komen te staan ​​om vergunningen voor nieuwbouwprojecten goed te keuren. Bovendien zal de financiering van nieuwe gebouwen gemakkelijker worden, aangezien de toegenomen vraag het gemakkelijker zal maken om eenheden te verkopen voordat de bouw zelfs maar begint.

(Ja, ik realiseer me dat dit op korte termijn een huizenbubbel kan veroorzaken, maar de huizenprijzen zullen zich in vier tot acht jaar stabiliseren zodra het aanbod van bouweenheden aan de vraag begint te voldoen. Dit geldt vooral wanneer de nieuwe bouwtechnologieën die in hoofdstuk drie van deze serie kwam op de markt, waardoor ontwikkelaars gebouwen in maanden in plaats van jaren konden bouwen.)

Een ander voordeel van dit dichtheidsbelastingsysteem is dat het de bouw van nieuwe gezinsappartementen kan bevorderen. Dergelijke eenheden zijn de afgelopen decennia uit de mode geraakt, omdat gezinnen zijn verhuisd naar de goedkopere buitenwijken, waardoor de steden speelplaatsen zijn geworden voor jongeren en alleenstaanden. Maar met dit nieuwe belastingstelsel en de tussenkomst van een aantal fundamentele, vooruitstrevende bouwverordeningen, zal het mogelijk zijn om steden weer aantrekkelijk te maken voor gezinnen.

overheden

Voor gemeentebesturen zal dit belastingstelsel op lange termijn een zegen zijn voor hun economie. Het zal meer mensen aantrekken, meer woningbouw en meer bedrijven die zich binnen hun stadsgrenzen gaan vestigen. Deze grotere bevolkingsdichtheid zal de inkomsten van de stad verhogen, de exploitatiekosten van de stad verlagen en middelen vrijmaken voor nieuwe ontwikkelingsprojecten.

Voor regeringen op provinciaal/staats- en federaal niveau zal het ondersteunen van deze nieuwe belastingstructuur bijdragen aan een geleidelijke vermindering van de nationale koolstofemissies door de vermindering van niet-duurzame wildgroei. Kortom, deze nieuwe belasting zal regeringen in staat stellen klimaatverandering aan te pakken door simpelweg een belastingwet om te keren en de natuurlijke processen van het kapitalisme hun magie te laten werken. Dit is (gedeeltelijk) een pro-business, pro-economie klimaatveranderingsbelasting.

(Lees ook onze gedachten over de omzetbelasting vervangen door een koolstofbelasting.)

Hoe dichtheidsbelastingen uw levensstijl zullen beïnvloeden

Als je ooit New York, Londen, Parijs, Tokio of een van de andere beroemde, dichtbevolkte steden van de wereld hebt bezocht, dan zou je de levendigheid en culturele rijkdom die ze bieden hebben ervaren. Het is niet meer dan normaal: meer mensen geconcentreerd in een geografisch gebied betekent meer verbindingen, meer opties en meer kansen. Zelfs als je niet rijk bent, biedt het leven in deze steden je een rijkdom aan ervaring die je niet zult krijgen als je in een geïsoleerde buitenwijk woont. (Een geldige uitzondering is de landelijke levensstijl die een veel meer natuurrijke levensstijl biedt dan steden die mogelijk een even rijke en levendige levensstijl kunnen bieden.)

De wereld is al aan het verstedelijken, dus dit belastingstelsel zal het proces alleen maar versnellen. Aangezien deze dichtheidsbelastingen over een periode van tientallen jaren van kracht worden, zullen de meeste mensen naar steden verhuizen, en de meesten zullen hun steden naar grotere hoogten en culturele complexiteit zien groeien. Er zullen nieuwe cultuurscènes, kunstvormen, muziekstijlen en denkvormen ontstaan. Het zal een hele nieuwe wereld zijn in een zeer reële zin van het woord.

Eerste dagen van de implementatie

Dus de truc met dit dichtheidsbelastingsysteem is om het te implementeren. De overgang van een flat naar een stelsel van onroerende voorheffing op basis van dichtheid zal over een aantal jaren geleidelijk moeten worden ingevoerd.

De eerste grote uitdaging met deze transitie is dat naarmate het leven in een buitenwijk duurder wordt, het een stroom van mensen creëert die proberen naar de stadskern te verhuizen. En als er een tekort aan woningen is om aan die plotselinge vraagpiek te voldoen, dan worden eventuele spaarvoordelen van lagere belastingen tenietgedaan door hogere huur- of woningprijzen.

Om dit aan te pakken, zullen steden of dorpen die een overstap naar dit belastingstelsel overwegen, zich moeten voorbereiden op de vraagstorm door bouwvergunningen goed te keuren voor een overvloed aan nieuwe, duurzaam ontworpen condo- en woongemeenschappen. Ze zullen statuten moeten goedkeuren om ervoor te zorgen dat een groter percentage van alle nieuwe appartementencomplexen gezinsgrootte is (in plaats van vrijgezellen- of eenkamerwoningen) om gezinnen te huisvesten die terug naar de stad verhuizen. En ze moeten grote fiscale prikkels bieden aan bedrijven om terug te keren naar de stadskern, voordat de nieuwe belasting wordt ingevoerd, zodat de toestroom van mensen naar de stadskern niet verandert in een toestroom van verkeer uit de stad. stadskern om naar een werkplek in de voorsteden te pendelen.

De tweede uitdaging is om dit systeem in te stemmen. Hoewel de meeste mensen in steden wonen, wonen de meeste van die mensen nog steeds in de buitenwijken van de stad, en ze zullen geen financiële prikkel hebben om te stemmen in een belastingstelsel dat hun belastingen zal verhogen. Maar naarmate steden en dorpen over de hele wereld van nature dichter worden, zal het aantal mensen dat in stadskernen woont binnenkort groter zijn dan het aantal voorsteden. Dit zal het stemrecht aan de stedelingen geven, die een financiële prikkel zullen hebben om te stemmen in een systeem dat hen een belastingvoordeel geeft en tegelijkertijd een einde maakt aan de stedelijke subsidies die ze betalen om de levensstijl in de voorsteden te financieren.

De laatste grote uitdaging is het bijna realtime bijhouden van de bevolkingscijfers om de onroerendgoedbelasting die iedereen moet betalen goed te berekenen. Hoewel dit vandaag misschien een uitdaging is, zal de big data-wereld die we betreden het verzamelen en verwerken van deze gegevens voor gemeenten steeds gemakkelijker en goedkoper maken om te beheren. Deze gegevens zijn ook wat toekomstige taxateurs van onroerend goed zullen gebruiken om de waarde van onroerend goed kwantitatief beter te beoordelen.

Al met al zullen steden en dorpen, door de dichtheid van onroerendgoedbelasting, hun bedrijfskosten jaar op jaar geleidelijk zien krimpen, waardoor er meer inkomsten vrijkomen en meer inkomsten worden gegenereerd voor lokale sociale diensten en grote kapitaaluitgaven, waardoor hun steden een nog aantrekkelijkere bestemming worden voor mensen om wonen, werken en spelen.

Serie over de toekomst van steden

Onze toekomst is stedelijk: Future of Cities P1

De megasteden van morgen plannen: Future of Cities P2

Huizenprijzen crashen als 3D-printen en maglevs een revolutie teweegbrengen in de bouw: Future of Cities P3    

Hoe auto's zonder bestuurder de megasteden van morgen zullen hervormen: Future of Cities P4

Infrastructuur 3.0, de wederopbouw van de megasteden van morgen: Future of Cities P6