Density tax upang palitan ang buwis sa ari-arian at wakasan ang kasikipan: Hinaharap ng mga Lungsod P5

Iniisip ng ilang tao na ang reporma sa buwis sa ari-arian ay isang hindi kapani-paniwalang nakakainip na paksa. Kadalasan, tama ka. Pero hindi ngayon. Ang pagbabago sa mga buwis sa ari-arian na sasaklawin namin sa ibaba ay matutunaw ang iyong pantalon. Kaya maghanda, dahil malapit ka nang sumisid dito!

Ang problema sa buwis sa ari-arian

Ang mga buwis sa ari-arian sa karamihan ng mundo ay itinakda sa medyo simpleng paraan: isang patag na buwis sa lahat ng residential at komersyal na mga ari-arian, taun-taon na inaayos para sa inflation, at sa karamihan ng mga kaso ay na-multiply sa market value ng isang property. Para sa karamihan, ang kasalukuyang mga buwis sa ari-arian ay gumagana nang maayos at medyo madaling maunawaan. Ngunit habang ang mga buwis sa ari-arian ay nagtagumpay sa pagbuo ng isang pangunahing antas ng kita para sa kanilang lokal na munisipalidad, nabigo silang magbigay ng insentibo sa mahusay na paglago ng isang lungsod.

At ano ang ibig sabihin ng mahusay sa kontekstong ito?

Bakit kailangan mong mag-ingat

Ngayon, maaaring makagulo ito, ngunit mas mura at mas mahusay para sa iyong lokal na pamahalaan na mapanatili ang imprastraktura at magbigay ng mga serbisyong pampubliko sa mga taong nakatira sa mga lugar na may makapal na populasyon kaysa sa paglilingkod sa parehong bilang ng mga taong kumalat sa mas kalat, suburban. o rural na lugar. Halimbawa, isipin ang lahat ng karagdagang imprastraktura ng lungsod na kailangan para mapagsilbihan ang 1,000 may-ari ng bahay na naninirahan sa tatlo o apat na bloke ng lungsod, sa halip na 1,000 katao ang nakatira sa isang mataas na gusali.

Sa mas personal na antas, isaalang-alang ito: isang hindi katimbang na halaga ng iyong pederal, panlalawigan/estado at mga munisipal na dolyar na buwis ay ginugugol sa pagpapanatili ng mga basic at emergency na serbisyo para sa mga taong naninirahan sa mga rural na lugar o sa malayong suburb ng isang lungsod, kaysa sa karamihan ng mga tao nakatira sa mga sentro ng lungsod. Isa ito sa mga salik na humahantong sa debate o kompetisyon ng mga taga-lungsod laban sa mga taong nakatira sa mga komunidad sa kanayunan, dahil sa palagay ng ilan na hindi makatarungan para sa mga naninirahan sa lungsod na bigyan ng tulong ang pamumuhay ng mga nakatira sa liblib na mga suburb ng lungsod o malalayong rural na lugar.

Sa katunayan, ipinakita ng mga pag-aaral na ang mga taong nakatira sa mga multi-family housing complex ay nagbabayad ng average ng 18 porsyento pa sa buwis kaysa sa mga nakatira sa mga single-family home.

Ipinapakilala ang mga buwis sa ari-arian na nakabatay sa density

May paraan para muling isulat ang mga buwis sa ari-arian sa paraang nagbibigay-insentibo sa napapanatiling paglago ng isang bayan o lungsod, nagdudulot ng katarungan sa lahat ng nagbabayad ng buwis, habang tinutulungan din ang kapaligiran. Sa madaling salita, ito ay sa pamamagitan ng isang density-based property tax system.

Ang isang buwis sa ari-arian na nakabatay sa density ay karaniwang nagbibigay ng pinansiyal na insentibo para sa mga taong pipiliing manirahan sa mga lugar na mas makapal ang populasyon. Narito kung paano ito gumagana:

Ang konseho ng lungsod o bayan ang magpapasya sa gustong density ng populasyon sa loob ng isang kilometro kuwadrado sa loob ng mga hangganan ng munisipyo nito—tatawagin natin itong top density bracket. Maaaring mag-iba ang top bracket na ito depende sa aesthetics ng lungsod, kasalukuyang imprastraktura, at gustong pamumuhay ng mga residente nito. Halimbawa, ang nangungunang bracket ng New York ay maaaring 25-30,000 katao kada kilometro kuwadrado (batay sa 2000 census nito), samantalang para sa isang lungsod tulad ng Rome—kung saan ang malalaking skyscraper ay lalabas na wala sa lugar—maaaring magkaroon ng density bracket na 2-3,000. mas sense.

Anuman ang maging top density bracket, ang isang residente ng lungsod na nakatira sa isang bahay o gusali kung saan ang density ng populasyon ng isang kilometro sa paligid ng kanilang tahanan ay nakakatugon o lumampas sa top density bracket ay magbabayad ng pinakamababang posibleng rate ng buwis sa ari-arian, na posibleng magbabayad pa ng hindi buwis sa ari-arian sa lahat.

Kapag mas malayo sa top density bracket na ito ang iyong tinitirhan (o mas malayo sa labas ng core ng lungsod/bayan), mas magiging mas mataas ang rate ng buwis sa iyong ari-arian. Gaya ng inaakala mo, mangangailangan ito sa mga konseho ng lungsod na magpasya kung gaano karaming mga sub-bracket ang dapat at ang mga hanay ng density na nasa loob ng bawat bracket. Gayunpaman, ang mga iyon ay mga desisyong pampulitika at piskal na natatangi sa mga pangangailangan ng bawat lungsod/bayan.

Mga benepisyo ng mga buwis sa ari-arian na nakabatay sa density

Ang mga pamahalaang lungsod at bayan, mga developer ng gusali, mga negosyo, at mga indibidwal na residente ay makikinabang lahat mula sa density bracket system na nakabalangkas sa itaas sa iba't ibang kawili-wiling paraan. Tingnan natin ang bawat isa.

Residente

Kapag nagkabisa ang bagong sistema ng buwis sa ari-arian, ang mga nakatira sa kanilang mga core ng lungsod/bayan ay malamang na makakita ng agarang pagtaas sa halaga ng kanilang ari-arian. Hindi lamang hahantong ang spike na ito sa mas mataas na mga alok sa pagbili mula sa malalaking developer, ngunit ang mga matitipid sa buwis na natatanggap ng mga residenteng ito ay maaaring magamit o mamuhunan ayon sa kanilang nakikitang angkop.

Samantala, para sa mga nakatira sa labas ng mga top density bracket—karaniwan ay ang mga nakatira sa mid-to-far city suburbs—makikita nila ang agarang pagtaas sa kanilang mga buwis sa ari-arian, pati na rin ang bahagyang pagbaba sa halaga ng kanilang ari-arian. Ang bahagi ng populasyon na ito ay hahatiin sa tatlong paraan:

Ang 1% ay magpapatuloy na manirahan sa kanilang reclusive, upper-class na mga suburb, dahil ang kanilang kayamanan ay magpapagaan sa kanilang pagtaas ng buwis at ang kanilang kalapitan sa ibang mayayamang tao ay magpapanatili ng kanilang mga halaga ng ari-arian. Ang nasa itaas na gitnang uri na kayang bayaran ang isang malaking likod-bahay ngunit mapapansin ang tibo ng mas mataas na buwis ay mananatili rin sa kanilang suburban na buhay ngunit magiging pinakamalaking tagapagtaguyod laban sa bagong sistema ng buwis sa ari-arian na nakabatay sa density. Sa wakas, ang mga batang propesyonal at batang pamilya na karaniwang bumubuo sa mas mababang kalahati ng gitnang uri ay magsisimulang maghanap ng mas murang mga opsyon sa pabahay sa core ng lungsod.

Negosyo

Bagama't hindi nakabalangkas sa itaas, ang mga bracket ng density ay malalapat din sa mga komersyal na gusali. Sa nakalipas na isa hanggang dalawang dekada, maraming malalaking korporasyon ang naglipat ng kanilang opisina at mga pasilidad sa pagmamanupaktura sa labas ng mga lungsod upang babaan ang kanilang mga gastos sa buwis sa ari-arian. Ang pagbabagong ito ay isa sa mga pangunahing salik na humihila sa mga tao palabas ng mga lungsod, na nagpapasigla sa walang tigil na paglaki ng kalikasan na sumisira sa pagkalat. Babaligtarin ng sistema ng buwis sa ari-arian na nakabatay sa density ang kalakaran na iyon.

Makakakita na ngayon ang mga negosyo ng pinansiyal na insentibo upang lumipat malapit o sa loob ng mga core ng lungsod/bayan, at hindi lamang para mapanatiling mababa ang buwis sa ari-arian. Sa mga araw na ito, maraming negosyo ang nagpupumilit na kumuha ng mga mahuhusay na millennial na manggagawa, dahil hindi lamang ang karamihan ay hindi interesado sa suburban lifestyle, ngunit dumaraming bilang ang nag-o-opt out sa pagmamay-ari ng kotse nang buo. Ang paglipat malapit sa lungsod ay nagdaragdag sa talent pool na mayroon silang access, at sa gayon ay humahantong sa mga bagong pagkakataon sa negosyo at paglago. Gayundin, habang mas maraming malalaking negosyo ang tumutuon malapit sa isa't isa, magkakaroon ng mas maraming pagkakataon para sa mga benta, para sa mga natatanging partnership at para sa cross-pollination ng mga ideya (katulad ng Silicon Valley).

Para sa mas maliliit na negosyo (tulad ng mga storefront at service provider), ang sistema ng buwis na ito ay parang isang pinansiyal na insentibo para sa tagumpay. Kung nagmamay-ari ka ng negosyong nangangailangan ng espasyo sa sahig (tulad ng mga retail na tindahan), insentibo kang lumipat sa mga lugar kung saan dumarami ang mga customer na naaakit na lumipat, na humahantong sa mas maraming trapiko. Kung isa kang service provider (tulad ng catering o delivery service), ang mas malaking konsentrasyon ng mga negosyo at tao ay magbibigay-daan sa iyong bawasan ang iyong oras/gastos sa paglalakbay at magserbisyo ng mas maraming tao bawat araw.

Mga Nag-develop

Para sa mga developer ng gusali, ang sistema ng buwis na ito ay magiging tulad ng pag-print ng cash. Dahil mas maraming tao ang na-insentibo na bumili o magrenta sa core ng lungsod, ang mga konsehal ng lungsod ay mapapailalim sa mas mataas na presyon upang aprubahan ang mga permit para sa mga bagong proyekto ng gusali. Higit pa rito, magiging mas madali ang pagpopondo ng mga bagong gusali dahil ang tumaas na demand ay magpapadali sa pagbebenta ng mga unit bago pa man magsimula ang konstruksiyon.

(Oo, napagtanto ko na ito ay maaaring lumikha ng isang bubble ng pabahay sa maikling panahon, ngunit ang mga presyo ng pabahay ay magpapatatag sa loob ng apat hanggang walong taon kapag ang supply ng mga yunit ng gusali ay nagsimulang tumugma sa demand. Ito ay totoo lalo na kapag ang mga bagong teknolohiya sa konstruksiyon na nakabalangkas sa ikatlong kabanata ng seryeng ito ay pumatok sa merkado, na nagpapahintulot sa mga developer na magtayo ng mga gusali sa mga buwan sa halip na mga taon.)

Ang isa pang benepisyo ng sistemang ito ng density ng buwis ay maaari nitong isulong ang pagtatayo ng mga bagong unit ng condominium na kasing-laki ng pamilya. Ang mga naturang unit ay nawala sa uso sa nakalipas na mga dekada, dahil ang mga pamilya ay lumipat sa mas murang mga suburb, na iniiwan ang mga lungsod upang maging mga palaruan para sa mga bata at single. Ngunit sa bagong sistema ng pagbubuwis na ito, at ang interbensyon ng ilang basic, forward-think construction bylaws, magiging posible na gawing kaakit-akit muli ang mga lungsod sa mga pamilya.

Pamahalaan

Para sa mga munisipal na pamahalaan, ang sistema ng buwis na ito ay magiging isang pangmatagalang pagpapala sa kanilang ekonomiya. Aakitin nito ang mas maraming tao, mas maraming pagpapaunlad ng tirahan, at mas maraming negosyo na mag-set up ng tindahan sa loob ng kanilang mga hangganan ng lungsod. Ang mas malaking density ng mga tao ay magpapataas ng mga kita ng lungsod, magbabawas ng mga gastos sa pagpapatakbo ng lungsod, at magpapalaya ng mga mapagkukunan para sa mga bagong proyekto sa pagpapaunlad.

Para sa mga pamahalaan sa antas ng probinsya/estado at pederal, ang pagsuporta sa bagong istraktura ng buwis na ito ay mag-aambag sa unti-unting pagbawas sa mga pambansang carbon emissions sa pamamagitan ng pagbabawas ng hindi napapanatiling sprawl. Karaniwan, ang bagong buwis na ito ay magbibigay-daan sa mga pamahalaan na tugunan ang pagbabago ng klima sa pamamagitan lamang ng pagbaligtad ng batas sa buwis at pagpapahintulot sa mga natural na proseso ng kapitalismo na gumana ang kanilang mahika. Ito ay (sa bahagi) isang pro-business, pro-economy na buwis sa pagbabago ng klima.

(Gayundin, basahin ang aming mga saloobin sa pagpapalit ng buwis sa pagbebenta ng buwis sa carbon.)

Paano makakaapekto ang mga buwis sa density sa iyong pamumuhay

Kung nakabisita ka na sa New York, London, Paris, Tokyo, o alinman sa iba pang sikat at mataong lungsod sa mundo, naranasan mo na sana ang sigla at yaman ng kultura na inaalok nila. Natural lang ito—mas maraming tao na nakatutok sa isang heograpikal na lugar ay nangangahulugan ng mas maraming koneksyon, mas maraming opsyon, at mas maraming pagkakataon. Kahit na hindi ka mayaman, ang pamumuhay sa mga lungsod na ito ay nag-aalok sa iyo ng yaman ng karanasan na hindi mo makukuha sa isang nakahiwalay na suburb. (Ang isang wastong pagbubukod ay ang pamumuhay sa kanayunan na nag-aalok ng mas mayaman sa kalikasan na pamumuhay kaysa sa mga lungsod na posibleng mag-alok ng parehong mayaman at makulay na pamumuhay.)

Ang mundo ay nasa proseso na ng urbanisasyon, kaya ang sistema ng buwis na ito ay magpapabilis lamang sa proseso. Habang nagkakabisa ang mga buwis sa density na ito sa loob ng mga dekada, karamihan sa mga tao ay lilipat sa mga lungsod, at mararanasan ng karamihan ang paglaki ng kanilang mga lungsod sa mas mataas na taas at pagiging kumplikado ng kultura. Ang mga bagong eksena sa kultura, mga anyo ng sining, mga istilo ng musika, at mga anyo ng pag-iisip ay lilitaw. Ito ay magiging isang buong bagong mundo sa isang tunay na kahulugan ng parirala.

Mga unang araw ng pagpapatupad

Kaya ang lansihin sa sistemang ito ng density ng buwis ay sa pagpapatupad nito. Ang paglipat mula sa isang flat patungo sa isang sistema ng buwis sa ari-arian na nakabatay sa density ay kailangang i-phase sa loob ng ilang taon.

Ang unang pangunahing hamon sa paglipat na ito ay na habang nagiging mas mahal ang pamumuhay sa suburb, lumilikha ito ng pagmamadali ng mga taong sumusubok na lumipat sa core ng lungsod. At kung may kakulangan ng supply ng pabahay upang matugunan ang biglaang pagtaas ng demand, ang anumang mga benepisyo sa pagtitipid mula sa mas mababang mga buwis ay kakanselahin ng mas mataas na presyo ng upa o pabahay.

Upang matugunan ito, ang mga lungsod o bayan na nagsasaalang-alang ng paglipat sa sistema ng buwis na ito ay kailangang maghanda para sa pagmamadali ng demand sa pamamagitan ng pag-apruba ng mga permit sa pagtatayo para sa isang sukdulang bagong condo at mga komunidad ng pabahay na idinisenyo nang maayos. Kakailanganin nilang magpasa ng mga batas na tinitiyak na ang mas malaking porsyento ng lahat ng bagong pagpapaunlad ng condo ay pamilya-sized (sa halip na bachelor o one-bedroom unit) upang ma-accommodate ang mga pamilyang babalik sa lungsod. At kailangan nilang mag-alok ng malalim na insentibo sa buwis para sa mga negosyo upang bumalik sa core ng lungsod, bago ang bagong buwis na inilagay, upang ang pagdagsa ng mga tao sa core ng lungsod ay hindi maging isang pagdagsa ng trapiko palabas ng pangunahing lungsod upang mag-commute sa isang suburban na lugar ng trabaho.

Ang pangalawang hamon ay ang pagboto sa sistemang ito. Habang ang karamihan sa mga tao ay naninirahan sa mga lungsod, karamihan sa mga taong iyon ay nakatira pa rin sa mga suburb ng lungsod, at wala silang pinansiyal na insentibo upang bumoto sa isang sistema ng buwis na magtataas ng kanilang mga buwis. Ngunit habang ang mga lungsod at bayan sa buong mundo ay natural na nagiging mas siksik, ang bilang ng mga taong naninirahan sa mga core ng lungsod ay malapit nang hihigit sa mga suburbanite. Ibibigay nito ang kapangyarihan sa pagboto sa mga taga-lungsod, na magkakaroon ng pinansiyal na insentibo para bumoto sa isang sistema na nagbibigay sa kanila ng tax break habang tinatapos ang mga urban na subsidiya na binabayaran nila para tustusan ang suburban lifestyle.

Ang huling malaking hamon ay ang pagsubaybay sa mga bilang ng populasyon nang malapit sa real-time upang maayos na kalkulahin ang mga buwis sa ari-arian na kailangang bayaran ng lahat. Bagama't ito ay maaaring maging isang hamon ngayon, ang malaking mundo ng data na ating pinapasukan ay gagawing mas madali at mura ang pagkolekta at pag-crunch ng data na ito para pamahalaan ng mga munisipalidad. Ang data na ito rin ang gagamitin ng mga appraiser sa hinaharap para mas mahusay na masuri ang halaga ng ari-arian sa dami.

Sa kabuuan, sa density ng pagbubuwis sa ari-arian, unti-unting makikita ng mga lungsod at bayan ang kanilang mga gastos sa pagpapatakbo na lumiliit taon-taon, na nagpapalaya at lumilikha ng mas maraming kita para sa mga lokal na serbisyong panlipunan at malalaking paggasta—na ginagawang mas kaakit-akit na destinasyon ang kanilang mga lungsod para sa mga tao na mabuhay, magtrabaho at maglaro.

Hinaharap ng mga serye ng mga lungsod

Ang ating kinabukasan ay urban: Future of Cities P1

Pagpaplano ng mga megacity ng bukas: Future of Cities P2

Bumagsak ang mga presyo ng pabahay habang binabago ng 3D printing at mga maglev ang konstruksyon: Hinaharap ng mga Lungsod P3    

Paano muling huhubog ng mga walang driver na sasakyan ang mga megacity bukas: Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, muling pagtatayo ng mga megacity bukas: Hinaharap ng mga Lungsod P6