Daň z hustoty, ktorá nahradí daň z nehnuteľnosti a ukončí preťaženie: Budúcnosť miest P5

Niektorí ľudia si myslia, že reforma dane z nehnuteľností je neuveriteľne nudná téma. Zvyčajne by ste mali pravdu. Ale nie dnes. Inovácia v oblasti daní z nehnuteľností, o ktorej sa budeme venovať nižšie, vám roztopí nohavice. Takže sa pripravte, pretože sa do toho práve ponoríte!

Problém s daňou z nehnuteľnosti

Majetkové dane sú vo väčšine sveta stanovené pomerne jednoduchým spôsobom: rovná daň zo všetkých rezidenčných a komerčných nehnuteľností, každoročne upravená o infláciu a vo väčšine prípadov vynásobená trhovou hodnotou nehnuteľnosti. Súčasné dane z nehnuteľností väčšinou fungujú dobre a sú pomerne ľahko pochopiteľné. Ale zatiaľ čo dane z majetku úspešne generujú základnú úroveň príjmu pre miestnu samosprávu, nedokážu stimulovať efektívny rast mesta.

A čo v tomto kontexte znamená efektívny?

Prečo by vás to malo zaujímať

Teraz to môže trochu pokaziť perie, ale pre vašu miestnu samosprávu je oveľa lacnejšie a efektívnejšie udržiavať infraštruktúru a poskytovať verejné služby ľuďom, ktorí žijú v husto obývaných oblastiach, ako slúžiť rovnakému počtu ľudí rozmiestnených v riedších prímestských oblastiach. alebo vidiecke oblasti. Predstavte si napríklad všetku dodatočnú mestskú infraštruktúru potrebnú na obsluhu 1,000 1,000 majiteľov domov žijúcich v troch alebo štyroch mestských blokoch namiesto XNUMX XNUMX ľudí žijúcich v jednej výškovej budove.

Na osobnejšej úrovni zvážte toto: neúmerné množstvo vašich federálnych, provinčných/štátnych a obecných daňových dolárov sa vynakladá na udržiavanie základných a núdzových služieb pre ľudí žijúcich vo vidieckych oblastiach alebo na vzdialených predmestiach mesta, než pre väčšinu ľudí. bývania v centrách miest. Toto je jeden z faktorov vedúcich k diskusii alebo konkurencii, ktorú majú urbanisti proti ľuďom žijúcim vo vidieckych komunitách, pretože niektorí sa domnievajú, že nie je fér, aby obyvatelia miest dotovali životný štýl tých, ktorí žijú v izolovaných mestských predmestiach alebo vzdialených vidieckych oblastiach.

Štúdie v skutočnosti ukázali, že ľudia, ktorí žijú v bytových komplexoch s viacerými rodinami, platia v priemere o 18 percent viac na daniach než tí, ktorí žijú v rodinných domoch.

Zavedenie dane z nehnuteľností na základe hustoty

Existuje spôsob, ako prepísať dane z nehnuteľností spôsobom, ktorý podnieti udržateľný rast mesta, prinesie spravodlivosť všetkým daňovým poplatníkom a zároveň pomôže životnému prostrediu. Jednoducho povedané, je to prostredníctvom systému dane z nehnuteľností na základe hustoty.

Daň z nehnuteľností na základe hustoty v podstate poskytuje finančný stimul pre ľudí, ktorí sa rozhodnú žiť v hustejšie obývaných oblastiach. Funguje to takto:

Mestská alebo mestská rada rozhoduje o preferovanej hustote obyvateľstva v rámci jedného štvorcového kilometra v rámci svojich mestských hraníc – budeme to nazývať horná skupina hustoty. Táto horná skupina sa môže líšiť v závislosti od estetiky mesta, existujúcej infraštruktúry a preferovaného životného štýlu jeho obyvateľov. Napríklad horná skupina v New Yorku by mohla byť 25 – 30,000 2000 ľudí na kilometer štvorcový (na základe sčítania ľudu v roku 2), zatiaľ čo pre mesto ako Rím – kde by sa masívne mrakodrapy javili úplne nemiestne – môže byť hustota 3,000 – XNUMX XNUMX ľudí. viac rozumu.

Nech už je horná hranica hustoty akokoľvek, obyvateľ mesta, ktorý žije v dome alebo budove, kde sa hustota obyvateľstva jeden kilometer v okolí ich domu stretáva alebo prekračuje hornú hranicu hustoty, nakoniec zaplatí najnižšiu možnú sadzbu dane z nehnuteľností, možno dokonca neplatí žiadnu daň z nehnuteľnosti vôbec.

Čím ďalej mimo tejto skupiny s najvyššou hustotou bývate (alebo čím ďalej od centra mesta/obce), tým vyššia bude vaša sadzba dane z nehnuteľnosti. Ako by ste predpokladali, bude to vyžadovať, aby mestské rady rozhodli o tom, koľko podzátvoriek by malo byť a rozsahy hustoty obsiahnuté v každej zátvorke. Pôjde však o politické a fiškálne rozhodnutia špecifické pre potreby každého mesta.

Výhody majetkových daní založených na hustote

Mestské a mestské samosprávy, developeri budov, podniky a jednotliví obyvatelia budú mať prospech z vyššie uvedeného systému hustoty rôznymi zaujímavými spôsobmi. Poďme sa na každý pozrieť.

Obyvatelia

Keď tento nový systém dane z nehnuteľností nadobudne účinnosť, ľudia žijúci v mestských/mestských jadrách pravdepodobne okamžite zaznamenajú prudký nárast hodnoty svojho majetku. Nielenže tento nárast povedie k zvýšeným ponukám odkúpenia od veľkých developerov, ale daňové úspory, ktoré títo obyvatelia dostanú, môžu použiť alebo investovať, ako uznajú za vhodné.

Medzitým, pre tých, ktorí žijú mimo skupiny s najvyššou hustotou - zvyčajne tých, ktorí žijú v stredných až vzdialených mestských predmestiach - zaznamenajú okamžitý nárast daní z nehnuteľností, ako aj mierny pokles hodnoty svojho majetku. Tento segment populácie sa rozdelí tromi spôsobmi:

1 % bude naďalej žiť na svojich osamelých predmestiach vyššej triedy, pretože ich bohatstvo tlmí ich zvyšovanie daní a ich blízkosť k iným bohatým ľuďom zachová ich majetkovú hodnotu. Vyššia stredná trieda, ktorá si môže dovoliť veľkú záhradu, ale ktorá by si všimla bodnutie vyšších daní, sa bude tiež držať svojho predmestského života, ale bude najväčším zástancom nového systému dane z nehnuteľností na základe hustoty. Konečne tí mladí profesionáli a mladé rodiny, ktoré bežne tvoria nižšiu polovicu strednej triedy, začnú hľadať lacnejšie možnosti bývania v jadre mesta.

firmy

Aj keď to nie je uvedené vyššie, zátvorky hustoty sa budú vzťahovať aj na komerčné budovy. Počas posledného jedného až dvoch desaťročí mnohé veľké korporácie presunuli svoje kancelárie a výrobné zariadenia mimo miest, aby znížili svoje náklady na daň z nehnuteľností. Tento posun je jedným z hlavných faktorov, ktoré odvádzajú ľudí z miest, čím poháňa nepretržitý rast rozrastania sa ničenia prírody. Systém dane z nehnuteľností založený na hustote tento trend zvráti.

Podniky teraz uvidia finančný stimul na premiestnenie v blízkosti alebo v rámci mestských/mestských jadier a nielen na udržanie nízkych daní z nehnuteľností. V súčasnosti sa mnohé podniky snažia najať talentovaných miléniových pracovníkov, pretože nielenže väčšina z nich nemá záujem o predmestský životný štýl, ale čoraz viac ľudí sa rozhodne vlastniť auto. Premiestnenie do blízkosti mesta zvyšuje počet talentov, ku ktorým majú prístup, čo vedie k novým obchodným a rastovým príležitostiam. Okrem toho, keďže sa viac veľkých podnikov sústreďuje blízko seba, bude viac príležitostí na predaj, na jedinečné partnerstvá a na vzájomné opeľovanie nápadov (podobne ako v Silicon Valley).

Pre menšie podniky (ako sú výklady a poskytovatelia služieb) je tento daňový systém ako finančný stimul pre úspech. Ak vlastníte firmu, ktorá si vyžaduje podlahovú plochu (napríklad maloobchodné predajne), budete motivovaní presťahovať sa do oblastí, kde je priťahovaných stále viac zákazníkov, čo vedie k väčšej návštevnosti. Ak ste poskytovateľom služieb (ako je catering alebo donášková služba), väčšia koncentrácia firiem a ľudí vám umožní skrátiť čas/náklady na cestu a obslúžiť viac ľudí za deň.

Vývojári

Pre developerov budov bude tento daňový systém ako tlač hotovosti. Keďže čoraz viac ľudí je motivovaných ku kúpe alebo prenájmu v centre mesta, mestskí poslanci budú pod zvýšeným tlakom pri schvaľovaní povolení na nové stavby. Financovanie nových budov sa navyše zjednoduší, keďže zvýšený dopyt uľahčí predaj jednotiek ešte pred začatím výstavby.

(Áno, uvedomujem si, že by to mohlo krátkodobo vytvoriť bublinu na trhu s nehnuteľnosťami, ale ceny nehnuteľností sa stabilizujú v priebehu štyroch až ôsmich rokov, keď ponuka stavebných jednotiek začne zodpovedať dopytu. Platí to najmä vtedy, keď sa nové stavebné technológie načrtnuté v kapitola tretia Táto séria sa dostala na trh a umožnila vývojárom postaviť budovy v mesiacoch namiesto rokov.)

Ďalšou výhodou tohto systému dane z hustoty je, že by mohol podporiť výstavbu nových rodinných kondomíniových jednotiek. Takéto jednotky vyšli v posledných desaťročiach z módy, pretože rodiny sa presťahovali do lacnejších predmestí a mestá sa stali ihriskami pre mladých a slobodných. Ale s týmto novým daňovým systémom a zásahom niektorých základných, prezieravých stavebných predpisov bude možné opäť zatraktívniť mestá pre rodiny.

vlády

Pre samosprávy bude tento daňový systém dlhodobým prínosom pre ich hospodárstvo. Pritiahne viac ľudí, viac obytných budov a viac podnikov, aby si založili obchody v rámci svojich mestských hraníc. Táto väčšia hustota obyvateľov zvýši príjmy mesta, zníži prevádzkové náklady mesta a uvoľní zdroje na nové rozvojové projekty.

Pre vlády na provinčnej/štátnej a federálnej úrovni prispeje podpora tejto novej daňovej štruktúry k postupnému znižovaniu národných emisií uhlíka prostredníctvom zníženia neudržateľného rozrastania. Táto nová daň v zásade umožní vládam riešiť klimatické zmeny jednoduchým obrátením daňového zákona a umožní prirodzeným procesom kapitalizmu pôsobiť magicky. Toto je (čiastočne) pro-podnikateľská, pro-ekonomická daň z klimatických zmien.

(Prečítajte si tiež naše myšlienky nahradenie dane z obratu uhlíkovou daňou.)

Ako dane z hustoty ovplyvnia váš životný štýl

Ak ste niekedy navštívili New York, Londýn, Paríž, Tokio alebo akékoľvek iné slávne, husto obývané mestá sveta, zažili by ste živosť a kultúrne bohatstvo, ktoré ponúkajú. Je to prirodzené – viac ľudí sústredených v geografickej oblasti znamená viac spojení, viac možností a viac príležitostí. Aj keď nie ste bohatí, život v týchto mestách vám ponúka bohaté skúsenosti, ktoré nezískate bývaním na izolovanom predmestí. (Platnou výnimkou je vidiecky životný štýl, ktorý ponúka oveľa bohatší životný štýl na prírodu ako mestá, ktoré môžu potenciálne ponúknuť rovnako bohatý a živý životný štýl.)

Svet je už v procese urbanizácie, takže tento daňový systém tento proces len urýchli. Keďže tieto dane z hustoty nadobudnú účinnosť v časovom rozmedzí desaťročí, väčšina ľudí sa presťahuje do miest a väčšina zažije rast ich miest do väčších výšok a kultúrnej zložitosti. Objavia sa nové kultúrne scény, umelecké formy, hudobné štýly a formy myslenia. Bude to úplne nový svet vo veľmi skutočnom zmysle slova.

Prvé dni implementácie

Takže trik s týmto systémom dane z hustoty je v jeho implementácii. Prechod z bytu na systém dane z nehnuteľností založený na hustote bude potrebné postupne zaviesť v priebehu niekoľkých rokov.

Prvou hlavnou výzvou tohto prechodu je, že keď sa bývanie na predmestí stáva drahším, vytvára to nával ľudí, ktorí sa snažia presťahovať do centra mesta. A ak je nedostatok ponuky bývania na uspokojenie tohto náhleho prudkého nárastu dopytu, potom akékoľvek výhody úspor z nižších daní budú zrušené vyššími cenami nájomného alebo bývania.

Aby sa to vyriešilo, mestá alebo obce, ktoré zvažujú prechod na tento daňový systém, sa budú musieť pripraviť na nápor dopytu schválením stavebných povolení pre množstvo nových, udržateľne navrhnutých bytov a komunít. Budú musieť schváliť stanovy, ktoré zabezpečia, že väčšie percento všetkých nových bytov bude rodinných (namiesto bakalárskych alebo jednoizbových jednotiek), aby mohli ubytovať rodiny, ktoré sa sťahujú späť do mesta. A musia ponúkať rozsiahle daňové stimuly pre podniky, aby sa presťahovali späť do centra mesta pred zavedením novej dane, aby sa prílev ľudí do centra mesta nezmenil na prílev dopravy z centra mesta. mestského jadra dochádzať na prímestské pracovisko.

Druhou výzvou je voliť tento systém. Zatiaľ čo väčšina ľudí žije v mestách, väčšina z nich stále žije na mestských predmestiach a nebudú mať žiadnu finančnú motiváciu voliť v daňovom systéme, ktorý im zvýši dane. Ale ako sa mestá a obce na celom svete prirodzene zahusťujú, počet ľudí žijúcich v mestských jadrách čoskoro prevýši počet predmestí. Tým sa hlasovacie právo prikloní k mestským obyvateľom, ktorí budú mať finančnú motiváciu voliť v systéme, ktorý im poskytne daňové úľavy a zároveň ukončí mestské dotácie, ktoré platia na financovanie predmestského životného štýlu.

Poslednou veľkou výzvou je sledovanie počtu obyvateľov takmer v reálnom čase, aby sa správne vypočítali dane z nehnuteľností, ktoré bude musieť každý zaplatiť. Aj keď to dnes môže byť výzva, svet veľkých dát, do ktorého vstupujeme, spôsobí, že zhromažďovanie a spracovanie týchto údajov bude pre samosprávy čoraz jednoduchšie a lacnejšie. Tieto údaje budú tiež používať budúci odhadcovia nehnuteľností na lepšie kvantitatívne posúdenie hodnoty nehnuteľnosti.

Celkovo možno povedať, že vďaka zdaňovaniu nehnuteľností podľa hustoty obyvateľstva budú mestá a obce postupne svedkami toho, že sa ich prevádzkové náklady medziročne znížia, čím sa uvoľnia a vytvoria väčšie príjmy pre miestne sociálne služby a veľké kapitálové výdavky, čím sa ich mestá stanú ešte atraktívnejšou destináciou pre ľudí. žiť, pracovať a hrať sa.

Séria Budúcnosť miest

Naša budúcnosť je mestská: Budúcnosť miest P1

Plánovanie megamiest zajtrajška: Budúcnosť miest P2

Ceny bytov klesajú, keď 3D tlač a maglev prinášajú revolúciu v stavebníctve: Budúcnosť miest P3    

Ako autá bez vodiča pretvoria megamestá zajtrajška: Budúcnosť miest P4

Infrastructure 3.0, prestavba megamiest zajtrajška: Budúcnosť miest P6