کوانتوم ران

اعتبار تصویر: کوانتوم ران

مالیات تراکم برای جایگزینی مالیات بر دارایی و پایان ازدحام: آینده شهرها P5

دیوید تال، ناشر، آینده پژوه
DavidTalWrites
لینک

سه شنبه، 09/15/2020 - 08:59

برخی از مردم فکر می کنند اصلاح مالیات بر دارایی موضوعی غیر قابل باور خسته کننده است. معمولاً حق با شماست. اما امروز نه. نوآوری در مالیات بر دارایی که در زیر پوشش خواهیم داد، شلوار شما را آب خواهد کرد. پس آماده شوید، زیرا در شرف فرو رفتن مستقیم در آن هستید!

مشکل مالیات بر دارایی

مالیات بر دارایی در اکثر کشورهای جهان به روشی نسبتاً ساده تعیین می شود: مالیات یکسان بر تمام املاک مسکونی و تجاری که سالانه بر اساس تورم تنظیم می شود و در بیشتر موارد در ارزش بازار یک ملک ضرب می شود. در بیشتر موارد، مالیات بر دارایی فعلی به خوبی کار می کند و درک آن نسبتاً آسان است. اما در حالی که مالیات بر دارایی موفق به ایجاد سطح پایه درآمد برای شهرداری محلی آنها می شود، آنها در ایجاد انگیزه برای رشد کارآمد یک شهر ناکام هستند.

و کارآمد در این زمینه به چه معناست؟

چرا باید مراقبت کنید

اکنون، این ممکن است برخی از پرها را به هم بزند، اما برای دولت محلی شما، حفظ زیرساخت‌ها و ارائه خدمات عمومی به مردمی که در مناطق پرجمعیت زندگی می‌کنند، بسیار ارزان‌تر و کارآمدتر از خدمات رسانی به همان تعداد مردمی است که در مناطق پراکنده‌تر و حومه شهرها پراکنده‌اند. یا مناطق روستایی به عنوان مثال، به تمام زیرساخت های اضافی شهری که برای خدمات رسانی به 1,000 مالک خانه در سه یا چهار بلوک شهر نیاز است، به جای اینکه 1,000 نفر در یک ساختمان بلند زندگی کنند، فکر کنید.

در سطح شخصی تر، این را در نظر بگیرید: مقدار نامتناسبی از دلارهای مالیاتی فدرال، استانی/ایالتی و شهری شما صرف نگهداری خدمات اولیه و اضطراری برای مردم ساکن در مناطق روستایی یا حومه شهر می شود تا اکثر مردم. زندگی در مراکز شهرها این یکی از عواملی است که منجر به بحث یا رقابت شهرنشینان با افرادی است که در جوامع روستایی زندگی می کنند، زیرا برخی احساس می کنند که عادلانه نیست که شهرنشینان به سبک زندگی افرادی که در حومه شهرها یا مناطق روستایی دور زندگی می کنند یارانه بدهند.

در واقع، مطالعات نشان داده است که افرادی که در مجتمع های مسکونی چند خانواری زندگی می کنند به طور متوسط پرداخت می کنند 18 درصد مالیات بیشتر نسبت به کسانی که در خانه های تک خانواده زندگی می کنند.

معرفی مالیات بر املاک مبتنی بر تراکم

راهی برای بازنویسی مالیات بر دارایی وجود دارد به گونه ای که انگیزه رشد پایدار یک شهر یا شهر را فراهم کند، عدالت را برای همه مالیات دهندگان به ارمغان آورد و در عین حال به محیط زیست نیز کمک کند. به عبارت ساده، از طریق یک سیستم مالیات بر دارایی مبتنی بر تراکم است.

مالیات بر دارایی مبتنی بر تراکم اساساً یک انگیزه مالی برای افرادی است که در مناطق پرجمعیت تری زندگی می کنند. در اینجا نحوه کار آن آمده است:

یک شورای شهر یا شهر، تراکم ترجیحی جمعیت را در داخل یک کیلومتر مربع در محدوده شهرداری خود تعیین می کند - ما آن را براکت تراکم بالا می نامیم. این براکت بالا بسته به زیبایی شهر، زیرساخت های موجود و سبک زندگی ترجیحی ساکنان آن می تواند متفاوت باشد. برای مثال، براکت بالای نیویورک می‌تواند 25 تا 30,000 نفر در هر کیلومتر مربع باشد (بر اساس سرشماری سال 2000)، در حالی که برای شهری مانند رم - که در آن آسمان‌خراش‌های عظیم کاملاً از جای خود خارج می‌شوند - یک براکت تراکم 2-3,000 ممکن است ایجاد کند. حس بیشتر

براکت با تراکم بالا هرچه باشد، ساکن شهری که در خانه یا ساختمانی زندگی می‌کند که تراکم جمعیت یک کیلومتر در اطراف خانه‌اش با تراکم بالا مطابقت دارد یا از آن فراتر می‌رود، در نهایت کمترین نرخ مالیات بر دارایی ممکن را پرداخت می‌کند، حتی احتمالاً هیچ پرداختی نمی‌کند. مالیات بر دارایی اصلا

هرچه خارج از این براکت تراکم بالا زندگی کنید (یا هر چه خارج از مرکز شهر/شهرک بیشتر باشد)، نرخ مالیات بر دارایی شما بالاتر خواهد رفت. همانطور که فرض می کنید، این امر مستلزم آن است که شوراهای شهر در مورد تعداد زیر براکت ها و محدوده تراکم موجود در هر براکت تصمیم بگیرند. با این حال، این تصمیمات سیاسی و مالی منحصر به فرد برای نیازهای هر شهر/شهرک خواهد بود.

مزایای مالیات بر اموال مبتنی بر تراکم

دولت‌های شهر و شهر، توسعه‌دهندگان ساختمان‌ها، مشاغل و ساکنان منفرد همگی از سیستم براکت تراکم که در بالا ذکر شد به روش‌های مختلف و جالبی بهره خواهند برد. بیایید نگاهی به هر کدام بیاندازیم.

ساکنان

هنگامی که این سیستم جدید مالیات بر دارایی به اجرا درآید، کسانی که در مرکز شهر/شهر خود زندگی می کنند احتمالاً شاهد افزایش فوری ارزش ملک خود خواهند بود. این افزایش نه تنها منجر به افزایش پیشنهادات خرید از سوی توسعه دهندگان بزرگ می شود، بلکه پس انداز مالیاتی که این ساکنان دریافت می کنند می تواند مورد استفاده یا سرمایه گذاری قرار گیرد.

در همین حال، برای کسانی که خارج از براکت های تراکم بالا زندگی می کنند - معمولاً کسانی که در حومه شهرهای متوسط تا دور زندگی می کنند - شاهد افزایش فوری مالیات بر دارایی خود و همچنین کاهش جزئی در ارزش دارایی خود خواهند بود. این بخش جمعیت به سه صورت تقسیم می شود:

1 درصد به زندگی در حومه شهر منزوی خود ادامه خواهند داد، زیرا ثروت آنها از افزایش مالیات آنها جلوگیری می کند و نزدیکی آنها به سایر افراد ثروتمند ارزش دارایی آنها را حفظ می کند. طبقه متوسط رو به بالا که می تواند یک حیاط خلوت بزرگ را بپردازد اما متوجه فشار مالیات های بالاتر می شود، به زندگی حومه شهر خود می چسبد اما بزرگترین مدافع علیه سیستم جدید مالیات بر دارایی مبتنی بر تراکم خواهد بود. در نهایت، آن دسته از متخصصان جوان و خانواده های جوان که معمولاً نیمه پایین طبقه متوسط را تشکیل می دهند، شروع به جستجوی گزینه های مسکن ارزان تری در مرکز شهر خواهند کرد.

کسب و کار

اگرچه در بالا ذکر نشده است، براکت های تراکم برای ساختمان های تجاری نیز اعمال می شود. در طول یک تا دو دهه گذشته، بسیاری از شرکت های بزرگ، دفاتر و تاسیسات تولیدی خود را به خارج از شهرها منتقل کرده اند تا هزینه های مالیات بر دارایی خود را کاهش دهند. این جابجایی یکی از عوامل اصلی بیرون کشیدن مردم از شهرها است که به رشد بی وقفه طبیعت و نابودی پراکندگی دامن می زند. سیستم مالیات بر دارایی مبتنی بر تراکم این روند را معکوس خواهد کرد.

اکنون کسب‌وکارها انگیزه‌ای مالی برای جابه‌جایی در نزدیکی یا درون هسته‌های شهر/شهرستان خواهند دید، و نه تنها برای پایین نگه داشتن مالیات بر دارایی. این روزها، بسیاری از کسب‌وکارها برای استخدام کارگران با استعداد هزاره تلاش می‌کنند، زیرا نه تنها بیشتر آنها به سبک زندگی حومه شهر علاقه‌ای ندارند، بلکه تعداد فزاینده‌ای از داشتن ماشین به‌طور کلی منصرف می‌شوند. جابجایی در نزدیکی شهر، استخر استعدادی که آنها به آن دسترسی دارند را افزایش می دهد و در نتیجه منجر به کسب و کار جدید و فرصت های رشد می شود. همچنین، با تمرکز بیشتر کسب‌وکارهای بزرگ در نزدیکی یکدیگر، فرصت‌های بیشتری برای فروش، مشارکت‌های منحصربه‌فرد و گرده‌افشانی متقابل ایده‌ها (مشابه سیلیکون ولی) وجود خواهد داشت.

برای مشاغل کوچکتر (مانند ویترین فروشگاه ها و ارائه دهندگان خدمات)، این سیستم مالیاتی مانند یک انگیزه مالی برای موفقیت است. اگر صاحب کسب‌وکاری هستید که نیاز به فضای زیر زمینی دارد (مانند مغازه‌های خرده‌فروشی)، شما انگیزه دارید به مناطقی نقل مکان کنید که مشتریان بیشتر و بیشتری جذب آن‌ها می‌شوند، که منجر به ترافیک بیشتر می‌شود. اگر ارائه‌دهنده خدمات هستید (مانند خدمات پذیرایی یا تحویل)، تمرکز بیشتر مشاغل و افراد به شما این امکان را می‌دهد که زمان/هزینه‌های سفر خود را کاهش دهید و به افراد بیشتری در روز خدمات رسانی کنید.

توسعه دهندگان

برای توسعه دهندگان ساختمان، این سیستم مالیاتی مانند چاپ پول نقد خواهد بود. از آنجایی که افراد بیشتری برای خرید یا اجاره در مرکز شهر تشویق می شوند، شورای شهر برای تصویب مجوز برای پروژه های ساختمانی جدید تحت فشار بیشتری قرار خواهند گرفت. علاوه بر این، تامین مالی ساختمان‌های جدید آسان‌تر می‌شود زیرا افزایش تقاضا فروش واحدها را قبل از شروع ساخت آسان‌تر می‌کند.

(بله، می‌دانم که این می‌تواند در کوتاه‌مدت حباب مسکن ایجاد کند، اما به محض اینکه عرضه واحدهای ساختمانی با تقاضا مطابقت داشته باشد، قیمت مسکن طی چهار تا هشت سال تثبیت می‌شود. این امر به‌ویژه زمانی که فناوری‌های جدید ساخت‌وساز ذکر شده در فصل سه از این سری به بازار آمد و به توسعه دهندگان این امکان را داد که به جای چند سال، در ماه ها ساختمان بسازند.)

یکی دیگر از مزایای این سیستم مالیاتی تراکم این است که می تواند ساخت واحدهای آپارتمانی جدید را در اندازه خانوادگی ترویج دهد. چنین واحدهایی در دهه‌های گذشته از مد افتاده‌اند، زیرا خانواده‌ها به حومه‌های کم‌هزینه نقل مکان کرده‌اند و شهرها را به زمین بازی برای جوانان و مجردان تبدیل کرده‌اند. اما با این سیستم مالیاتی جدید و مداخله برخی از آئین نامه های اساسی ساخت و ساز آینده نگر، می توان شهرها را دوباره برای خانواده ها جذاب کرد.

دولت ها

برای دولت های شهری، این سیستم مالیاتی یک موهبت بلندمدت برای اقتصاد آنها خواهد بود. این امر باعث جذب افراد بیشتر، توسعه مسکونی بیشتر و کسب و کارهای بیشتر برای راه اندازی فروشگاه در محدوده شهر خود می شود. این تراکم بیشتر مردم باعث افزایش درآمدهای شهر، کاهش هزینه های عملیاتی شهر و آزادسازی منابع برای پروژه های توسعه جدید خواهد شد.

برای دولت‌ها در سطح استانی/ایالتی و فدرال، حمایت از این ساختار مالیاتی جدید به کاهش تدریجی انتشار کربن ملی از طریق کاهش گسترش ناپایدار کمک می‌کند. اساساً، این مالیات جدید به دولت‌ها این امکان را می‌دهد که به سادگی با معکوس کردن قانون مالیات و اجازه دادن به فرآیندهای طبیعی سرمایه‌داری به جادوی خود، به تغییرات آب و هوایی رسیدگی کنند. این (تا حدی) مالیاتی است که طرفدار کسب و کار و طرفدار اقتصاد تغییرات آب و هوایی است.

(همچنین، نظرات ما را بخوانید جایگزینی مالیات بر فروش با مالیات کربن.)

مالیات تراکم چگونه بر سبک زندگی شما تأثیر می گذارد

اگر تا به حال از نیویورک، لندن، پاریس، توکیو، یا هر یک از شهرهای معروف و پرجمعیت جهان دیدن کرده باشید، پس از آن شور و نشاط و غنای فرهنگی آن ها را تجربه کرده اید. این کاملاً طبیعی است - تمرکز افراد بیشتر در یک منطقه جغرافیایی به معنای ارتباطات بیشتر، گزینه‌های بیشتر و فرصت‌های بیشتر است. حتی اگر ثروتمند نیستید، زندگی در این شهرها تجربه‌ای غنی را به شما ارائه می‌دهد که نمی‌توانید در یک حومه دور افتاده زندگی کنید. (یک استثناء معتبر، سبک زندگی روستایی است که سبک زندگی بسیار غنی تری از طبیعت را نسبت به شهرهایی که به طور بالقوه می توانند سبک زندگی به همان اندازه غنی و پر جنب و جوش ارائه دهند، ارائه می دهد.)

جهان در حال حاضر در روند شهرنشینی است، بنابراین این سیستم مالیاتی فقط روند را تسریع خواهد کرد. از آنجایی که این مالیات‌های تراکم در بازه زمانی چند دهه اعمال می‌شوند، اکثر مردم به شهرها نقل مکان می‌کنند، و بیشتر شهرها رشد و پیشرفت شهرهای خود را به ارتفاعات و پیچیدگی فرهنگی بیشتری تجربه خواهند کرد. صحنه های فرهنگی، اشکال هنری، سبک های موسیقی و اشکال فکری جدید ظهور خواهند کرد. این یک دنیای کاملاً جدید به معنای واقعی عبارت خواهد بود.

روزهای ابتدایی اجرا

بنابراین ترفند این سیستم مالیات تراکم در اجرای آن است. تغییر از سیستم مالیات بر دارایی ثابت به تراکم باید طی چند سال انجام شود.

اولین چالش اصلی با این انتقال این است که با گران‌تر شدن زندگی در حومه شهر، هجوم مردمی ایجاد می‌شود که تلاش می‌کنند به مرکز شهر بروند. و اگر کمبود عرضه مسکن برای پاسخگویی به این افزایش ناگهانی تقاضا وجود داشته باشد، هر گونه سود پس‌انداز ناشی از کاهش مالیات‌ها با افزایش اجاره بها یا قیمت مسکن لغو می‌شود.

برای رسیدگی به این موضوع، شهرها یا شهرهایی که قصد دارند به این سیستم مالیاتی بروند، باید با تصویب مجوزهای ساخت و ساز برای انبوهی از کانکس‌ها و جوامع مسکونی جدید، با طراحی پایدار، برای افزایش تقاضا آماده شوند. آن‌ها باید آیین‌نامه‌هایی را تصویب کنند که اطمینان حاصل کند که درصد بیشتری از تمام ساختمان‌های آپارتمانی جدید به اندازه خانواده (به‌جای واحدهای لیسانس یا یک خوابه) هستند تا خانواده‌هایی را که به شهر بازمی‌گردند، در خود جای دهند. و آنها باید مشوق‌های مالیاتی عمیقی را برای کسب‌وکارها ارائه کنند تا قبل از وضع مالیات جدید، به مرکز شهر بازگردند، تا هجوم مردم به مرکز شهر به هجوم ترافیک از شهر تبدیل نشود. مرکز شهر برای رفت و آمد به محل کار حومه شهر.

چالش دوم، رای دادن به این سیستم است. در حالی که اکثر مردم در شهرها زندگی می کنند، اکثر این افراد هنوز در حومه شهر زندگی می کنند و هیچ انگیزه مالی برای رای دادن در سیستم مالیاتی که مالیات آنها را افزایش می دهد، نخواهند داشت. اما از آنجایی که شهرها و شهرک‌ها در سراسر جهان به طور طبیعی متراکم‌تر می‌شوند، تعداد افرادی که در هسته شهرها زندگی می‌کنند به زودی از حومه‌ها بیشتر خواهد شد. این امر قدرت رای را به شهرنشینان می‌دهد، که انگیزه مالی برای رأی دادن در سیستمی خواهند داشت که به آنها معافیت مالیاتی می‌دهد و در عین حال به یارانه‌های شهری که برای تأمین مالی سبک زندگی حومه شهر پرداخت می‌کنند، پایان می‌دهد.

چالش بزرگ آخر، پیگیری آمار و ارقام جمعیت در زمان واقعی برای محاسبه صحیح مالیات بر دارایی است که همه باید بپردازند. در حالی که این ممکن است امروز یک چالش باشد، دنیای داده های بزرگی که ما وارد آن می شویم، جمع آوری و خرد کردن این داده ها را برای شهرداری ها آسان و ارزان می کند. این داده ها همچنین همان چیزی است که ارزیاب های ملکی آینده برای ارزیابی کمی ارزش ملک از آن استفاده خواهند کرد.

در مجموع، با مالیات بر دارایی تراکم، شهرها و شهرک‌ها به تدریج شاهد کاهش هزینه‌های عملیاتی خود نسبت به سال گذشته خواهند بود، و درآمد بیشتری را برای خدمات اجتماعی محلی و هزینه‌های سرمایه کلان ایجاد می‌کنند و شهرهای خود را به مقصدی جذاب‌تر برای مردم تبدیل می‌کنند. زندگی، کار و بازی