Quantumrun

KREDIT GAMBAR: Quantumrun

Cukai ketumpatan untuk menggantikan cukai harta dan menamatkan kesesakan: Masa Depan Bandar P5

David Tal, Penerbit, Futurist
@Davidtalwrites
LinkedIn

Sel, 09/15/2020 - 08:59

Sesetengah orang berpendapat pembaharuan cukai harta adalah subjek yang sangat membosankan. Biasanya, anda akan betul. Tetapi tidak hari ini. Inovasi dalam cukai hartanah yang akan kami bincangkan di bawah akan mencairkan seluar anda. Jadi bersiaplah, kerana anda akan menyelam terus ke dalamnya!

Masalah cukai harta

Cukai harta di majoriti dunia ditetapkan dengan cara yang agak mudah: cukai rata ke atas semua hartanah kediaman dan komersial, diselaraskan setiap tahun untuk inflasi, dan dalam kebanyakan kes didarabkan dengan nilai pasaran hartanah. Untuk sebahagian besar, cukai harta semasa berfungsi dengan baik dan agak mudah difahami. Tetapi sementara cukai harta tanah berjaya menjana tahap pendapatan asas untuk perbandaran tempatan mereka, mereka gagal memberi insentif kepada pertumbuhan cekap bandar.

Dan apakah maksud cekap dalam konteks ini?

Mengapa anda perlu mengambil berat

Sekarang, ini mungkin membingungkan, tetapi lebih murah dan lebih cekap bagi kerajaan tempatan anda untuk menyelenggara infrastruktur dan menyediakan perkhidmatan awam kepada orang yang tinggal di kawasan berpenduduk padat daripada melayani bilangan orang yang sama tersebar di kawasan yang lebih jarang, pinggir bandar. atau kawasan luar bandar. Sebagai contoh, fikirkan semua infrastruktur bandar tambahan yang diperlukan untuk memberi perkhidmatan kepada 1,000 pemilik rumah yang tinggal lebih daripada tiga atau empat blok bandar, bukannya 1,000 orang yang tinggal di sebuah bangunan tinggi.

Pada tahap yang lebih peribadi, pertimbangkan ini: jumlah yang tidak seimbang daripada dolar cukai persekutuan, wilayah/negeri dan perbandaran anda dibelanjakan untuk menyelenggara perkhidmatan asas dan kecemasan untuk orang yang tinggal di kawasan luar bandar atau pinggir bandar yang jauh, berbanding kebanyakan orang tinggal di pusat bandar. Ini adalah salah satu faktor yang membawa kepada perdebatan atau persaingan yang dilakukan oleh penduduk bandar terhadap orang yang tinggal di masyarakat luar bandar, kerana sesetengah pihak berpendapat bahawa adalah tidak adil bagi warga kota untuk memberi subsidi kepada gaya hidup mereka yang tinggal di pinggir bandar terpencil atau kawasan luar bandar yang jauh.

Malah, kajian telah menunjukkan bahawa orang yang tinggal di kompleks perumahan berbilang keluarga membayar secara purata 18 peratus lebih dalam cukai berbanding mereka yang tinggal di rumah keluarga tunggal.

Memperkenalkan cukai hartanah berasaskan kepadatan

Terdapat cara untuk menulis semula cukai harta dengan cara yang memberi insentif kepada pertumbuhan mampan sesebuah bandar atau bandar, membawa keadilan kepada semua pembayar cukai, di samping membantu alam sekitar. Ringkasnya, ia melalui sistem cukai harta tanah berasaskan kepadatan.

Cukai hartanah berasaskan kepadatan pada asasnya menyediakan insentif kewangan untuk orang yang memilih untuk tinggal di kawasan yang lebih padat penduduk. Begini cara ia berfungsi:

Majlis bandar atau majlis bandaran memutuskan kepadatan penduduk pilihan dalam satu kilometer persegi dalam sempadan perbandarannya—kami akan memanggil ini kurungan kepadatan teratas. Kurungan teratas ini boleh berbeza-beza bergantung pada estetika bandar, infrastruktur sedia ada dan gaya hidup pilihan penduduknya. Contohnya, kurungan teratas New York boleh terdiri daripada 25-30,000 orang setiap kilometer persegi (berdasarkan banci 2000), manakala bagi bandar seperti Rom—di mana bangunan pencakar langit yang besar akan kelihatan tidak pada tempatnya—kurungan kepadatan 2-3,000 mungkin membuat lebih masuk akal.

Walau apa pun kurungan kepadatan teratas akhirnya, penduduk bandar yang tinggal di rumah atau bangunan di mana kepadatan penduduk satu kilometer di sekeliling rumah mereka bertemu atau melebihi kurungan kepadatan teratas akan akhirnya membayar kadar cukai hartanah yang paling rendah, mungkin juga tidak membayar. cukai harta sama sekali.

Semakin jauh di luar kurungan kepadatan teratas ini anda tinggal (atau semakin jauh di luar teras bandar/bandar), semakin tinggi kadar cukai hartanah anda. Seperti yang anda anggap, ini memerlukan majlis bandar untuk memutuskan bilangan sub-kurung yang perlu ada dan julat kepadatan yang terkandung dalam setiap kurungan. Walau bagaimanapun, itu adalah keputusan politik dan fiskal yang unik untuk keperluan setiap bandar/bandar.

Faedah cukai hartanah berasaskan kepadatan

Kerajaan bandar dan bandar, pemaju bangunan, perniagaan dan penduduk individu semuanya akan mendapat manfaat daripada sistem kurungan kepadatan yang digariskan di atas dalam pelbagai cara yang menarik. Mari kita lihat setiap satu.

Penduduk

Apabila sistem cukai hartanah baharu ini berkuat kuasa, mereka yang tinggal di teras bandar/bandar mereka mungkin akan melihat lonjakan serta-merta dalam nilai hartanah mereka. Lonjakan ini bukan sahaja akan membawa kepada peningkatan tawaran pembelian daripada pemaju besar, tetapi penjimatan cukai yang diterima oleh penduduk ini boleh digunakan atau dilaburkan mengikut keperluan mereka.

Sementara itu, bagi mereka yang tinggal di luar kurungan kepadatan teratas—biasanya mereka yang tinggal di pinggir bandar pertengahan hingga jauh—mereka akan melihat lonjakan serta-merta dalam cukai harta mereka, serta sedikit penurunan dalam nilai harta mereka. Segmen populasi ini akan membahagikan tiga cara:

1% akan terus tinggal di pinggir bandar kelas atas yang tertutup, kerana kekayaan mereka akan mengurangkan kenaikan cukai mereka dan kedekatan mereka dengan orang kaya lain akan mengekalkan nilai harta mereka. Golongan pertengahan atasan yang mampu memiliki halaman rumah yang besar tetapi yang perasan akan sengatan cukai yang lebih tinggi juga akan berpegang pada kehidupan pinggir bandar mereka tetapi akan menjadi penyokong terbesar terhadap sistem cukai hartanah berasaskan kepadatan baharu. Akhirnya, golongan profesional muda dan keluarga muda yang biasanya terdiri daripada separuh bawah kelas pertengahan akan mula mencari pilihan perumahan yang lebih murah di teras bandar.

Perniagaan

Walaupun tidak digariskan di atas, kurungan ketumpatan juga akan digunakan untuk bangunan komersial. Sepanjang satu hingga dua dekad yang lalu, banyak syarikat besar telah memindahkan pejabat dan kemudahan perkilangan mereka ke luar bandar untuk mengurangkan kos cukai hartanah mereka. Peralihan ini adalah salah satu faktor utama menarik orang keluar dari bandar, memacu pertumbuhan alam semula jadi tanpa henti yang memusnahkan kawasan. Sistem cukai hartanah berasaskan kepadatan akan membalikkan arah aliran tersebut.

Perniagaan kini akan melihat insentif kewangan untuk menempatkan semula berhampiran atau di dalam teras bandar/bandar, dan bukan sahaja untuk mengekalkan cukai hartanah yang rendah. Hari ini, banyak perniagaan bergelut untuk mengupah pekerja milenium yang berbakat, kerana bukan sahaja paling tidak berminat dengan gaya hidup pinggir bandar, malah semakin ramai yang memilih untuk tidak memiliki kereta sama sekali. Berpindah berhampiran bandar meningkatkan kumpulan bakat yang mereka ada akses, sekali gus membawa kepada peluang perniagaan dan pertumbuhan baharu. Selain itu, apabila lebih banyak perniagaan besar bertumpu berhampiran satu sama lain, akan terdapat lebih banyak peluang untuk jualan, untuk perkongsian unik dan untuk pendebungaan silang idea (serupa dengan Silicon Valley).

Untuk perniagaan yang lebih kecil (seperti etalase dan penyedia perkhidmatan), sistem cukai ini seperti insentif kewangan untuk berjaya. Jika anda memiliki perniagaan yang memerlukan ruang lantai (seperti kedai runcit), anda diberi insentif untuk berpindah ke kawasan yang semakin ramai pelanggan tertarik untuk berpindah, yang membawa kepada lebih banyak trafik pejalan kaki. Jika anda penyedia perkhidmatan (seperti perkhidmatan katering atau penghantaran), tumpuan perniagaan dan orang yang lebih besar akan membolehkan anda mengurangkan masa/perbelanjaan perjalanan anda dan memberi perkhidmatan kepada lebih ramai orang setiap hari.

Pemaju

Bagi pemaju bangunan, sistem cukai ini akan menjadi seperti mencetak wang tunai. Memandangkan lebih ramai orang diberi insentif untuk membeli atau menyewa di teras bandar, ahli majlis bandaran akan mengalami tekanan yang lebih tinggi untuk meluluskan permit bagi projek bangunan baharu. Selain itu, pembiayaan bangunan baharu akan menjadi lebih mudah kerana permintaan yang meningkat akan memudahkan untuk menjual unit sebelum pembinaan dimulakan.

(Ya, saya sedar ini boleh mewujudkan gelembung perumahan dalam jangka pendek, tetapi harga perumahan akan stabil dalam tempoh empat hingga lapan tahun sebaik sahaja bekalan unit bangunan mula sepadan dengan permintaan. Ini benar terutamanya apabila teknologi pembinaan baharu yang digariskan dalam bab tiga siri ini mencapai pasaran, membenarkan pemaju membina bangunan dalam beberapa bulan dan bukannya tahun.)

Satu lagi faedah sistem cukai kepadatan ini ialah ia boleh menggalakkan pembinaan unit kondominium bersaiz keluarga baharu. Unit sedemikian telah ketinggalan zaman sejak beberapa dekad yang lalu, kerana keluarga telah berpindah ke pinggir bandar kos rendah, meninggalkan bandar untuk menjadi taman permainan untuk golongan muda dan bujang. Tetapi dengan sistem cukai baharu ini, dan campur tangan beberapa undang-undang kecil pembinaan asas yang berfikiran ke hadapan, adalah mungkin untuk menjadikan bandar menarik kepada keluarga sekali lagi.

Kerajaan

Bagi kerajaan perbandaran, sistem cukai ini akan menjadi faedah jangka panjang kepada ekonomi mereka. Ia akan menarik lebih ramai orang, lebih banyak pembangunan kediaman dan lebih banyak perniagaan untuk menubuhkan kedai dalam sempadan bandar mereka. Kepadatan orang yang lebih besar ini akan meningkatkan hasil bandar, mengurangkan kos operasi bandar dan membebaskan sumber untuk projek pembangunan baharu.

Bagi kerajaan di peringkat wilayah/negeri dan persekutuan, menyokong struktur cukai baharu ini akan menyumbang kepada pengurangan beransur-ansur dalam pelepasan karbon negara melalui pengurangan rebakan yang tidak mampan. Pada asasnya, cukai baharu ini akan membolehkan kerajaan menangani perubahan iklim dengan hanya menyongsangkan undang-undang cukai dan membenarkan proses semula jadi kapitalisme menjalankan keajaiban mereka. Ini (sebahagiannya) cukai perubahan iklim yang pro-perniagaan dan pro-ekonomi.

(Juga, baca pendapat kami tentang menggantikan cukai jualan dengan cukai karbon.)

Bagaimana cukai ketumpatan akan memberi kesan kepada gaya hidup anda

Jika anda pernah melawat New York, London, Paris, Tokyo, atau mana-mana bandar terkenal dan padat penduduk di dunia, maka anda akan mengalami kemeriahan dan kekayaan budaya yang mereka tawarkan. Ia adalah semulajadi—lebih ramai orang tertumpu di kawasan geografi bermakna lebih banyak sambungan, lebih banyak pilihan dan lebih banyak peluang. Walaupun anda tidak kaya, tinggal di bandar-bandar ini menawarkan anda pengalaman yang kaya yang anda tidak akan dapat tinggal di pinggir bandar terpencil. (Pengecualian yang sah ialah gaya hidup luar bandar yang menawarkan gaya hidup yang jauh lebih kaya dengan alam semula jadi daripada bandar yang berpotensi menawarkan gaya hidup yang sama kaya dan bertenaga.)

Dunia sudah dalam proses urbanisasi, jadi sistem cukai ini hanya akan mempercepatkan proses. Memandangkan cukai ketumpatan ini berkuat kuasa dalam julat masa beberapa dekad, kebanyakan orang akan berpindah ke bandar, dan kebanyakannya akan mengalami bandar mereka berkembang ke tahap yang lebih tinggi dan kerumitan budaya. Adegan budaya baru, bentuk seni, gaya muzik, dan bentuk pemikiran akan muncul. Ia akan menjadi dunia baharu dalam erti kata yang sangat nyata.

Hari-hari awal pelaksanaan

Jadi muslihat dengan sistem cukai kepadatan ini adalah dalam melaksanakannya. Beralih daripada flat kepada sistem cukai hartanah berasaskan kepadatan perlu dilakukan secara berperingkat dalam tempoh beberapa tahun.

Cabaran utama pertama dengan peralihan ini ialah apabila kehidupan pinggir bandar menjadi lebih mahal, ia mewujudkan tergesa-gesa orang cuba berpindah ke teras bandar. Dan jika terdapat kekurangan bekalan perumahan untuk memenuhi lonjakan permintaan yang mendadak itu, maka sebarang faedah penjimatan daripada cukai yang lebih rendah akan dibatalkan oleh sewa atau harga perumahan yang lebih tinggi.

Untuk menangani perkara ini, bandar atau bandar yang mempertimbangkan perpindahan kepada sistem cukai ini perlu bersedia untuk tergesa-gesa permintaan dengan meluluskan permit pembinaan untuk lebihan komuniti kondo dan perumahan baharu yang direka bentuk secara mampan. Mereka perlu meluluskan undang-undang kecil untuk memastikan peratusan yang lebih besar daripada semua pembangunan kondo baharu adalah bersaiz keluarga (bukannya bujang atau unit satu bilik) untuk menampung keluarga yang berpindah ke bandar. Dan mereka perlu menawarkan insentif cukai yang mendalam untuk perniagaan untuk kembali ke teras bandar, sebelum cukai baharu dilaksanakan, supaya kemasukan orang ke teras bandar tidak bertukar menjadi kemasukan trafik keluar dari teras bandar untuk berulang-alik ke tempat kerja pinggir bandar.

Cabaran kedua ialah mengundi sistem ini. Walaupun kebanyakan orang tinggal di bandar, kebanyakan orang itu masih tinggal di pinggir bandar, dan mereka tidak akan mempunyai insentif kewangan untuk mengundi dalam sistem cukai yang akan menaikkan cukai mereka. Tetapi apabila bandar dan pekan di seluruh dunia secara semula jadi menjadi lebih padat, bilangan orang yang tinggal di teras bandar tidak lama lagi akan mengatasi penduduk pinggir bandar. Ini akan memberikan kuasa mengundi kepada penduduk bandar, yang akan mempunyai insentif kewangan untuk mengundi dalam sistem yang memberi mereka pelepasan cukai sambil menamatkan subsidi bandar yang mereka bayar untuk membiayai gaya hidup pinggir bandar.

Cabaran besar terakhir ialah menjejaki angka populasi dalam hampir masa nyata untuk mengira dengan betul cukai harta yang perlu dibayar oleh semua orang. Walaupun ini mungkin satu cabaran hari ini, dunia data besar yang kami tempuhi akan menjadikan pengumpulan dan penyusunan data ini semakin mudah dan murah untuk diuruskan oleh majlis perbandaran. Data ini juga yang akan digunakan oleh penilai hartanah masa hadapan untuk menilai nilai hartanah dengan lebih baik secara kuantitatif.

Secara keseluruhannya, dengan cukai harta kepadatan, bandar dan bandar secara beransur-ansur akan menyaksikan kos operasi mereka menyusut tahun ke tahun, membebaskan dan mencipta lebih banyak hasil untuk perkhidmatan sosial tempatan dan perbelanjaan modal yang besar—menjadikan bandar mereka destinasi yang lebih menarik untuk orang ramai hidup, bekerja dan bermain.