Quantumrun

Ofbyldingskredyt: Quantumrun

Tichtensbelesting om eigendomsbelesting te ferfangen en oerlêst te einigjen: Future of Cities P5

David Tal, útjouwer, Futurist
@DavidTalwrites
LinkedIn

Di, 09/15/2020 - 08:59

Guon minsken tinke dat herfoarming fan eigendomsbelesting in unbelievable saai ûnderwerp is. Gewoanlik soene jo gelyk hawwe. Mar hjoed net. De ynnovaasje yn eigendomsbelesting dy't wy hjirûnder sille dekke sil jo broek ôfsmelle. Dus meitsje jo klear, want jo steane op it punt om der direkt yn te dûken!

It probleem mei eigendomsbelesting

Eigenskipsbelesting yn 'e mearderheid fan' e wrâld wurde op in frij ienfâldige manier ynsteld: in platte belesting op alle wen- en kommersjele eigendommen, jierliks oanpast foar ynflaasje, en yn 'e measte gefallen fermannichfâldige mei de merkwearde fan in pân. Foar it meastepart wurkje hjoeddeistige eigendomsbelesting goed en binne frij maklik te begripen. Mar wylst eigendomsbelesting slagje in it generearjen fan in basis nivo fan ynkommen foar harren lokale gemeente, se mislearje te stimulearjen de effisjinte groei fan in stêd.

En wat betsjut effisjint yn dit ferbân?

Wêrom moatte jo soarch

No kin dit wat fearren rommelje, mar it is folle goedkeaper en effisjinter foar jo lokale oerheid om ynfrastruktuer te ûnderhâlden en publike tsjinsten te leverjen oan minsken dy't yn tichtbefolke gebieten wenje dan it is om itselde oantal minsken te tsjinjen, ferspraat oer sparre, foarstêden. of plattelân. Tink bygelyks oan alle ekstra stedske ynfrastruktuer dy't nedich is om 1,000 hûseigners te tsjinjen dy't oer trije of fjouwer stedsblokken wenje, ynstee fan 1,000 minsken dy't yn ien heechbou wenje.

Beskôgje dit op in mear persoanlik nivo: in ûnevenredich bedrach fan jo federale, provinsjale/steats- en gemeentlike belestingdollar wurdt bestege oan it ûnderhâlden fan basis- en needtsjinsten foar minsken dy't yn plattelânsgebieten of de fierste foarstêden fan in stêd wenje, dan foar de mearderheid fan minsken wenje yn stedssintra. Dit is ien fan 'e faktoaren dy't liede ta it debat of de konkurrinsje dy't stedsbewenners hawwe tsjin minsken dy't yn plattelânsmienskippen wenje, om't guon fiele dat it net earlik is foar stedsbewenners om de libbensstyl te subsidiearjen fan dyjingen dy't yn isolearre foarstêden of fiere plattelânsgebieten wenje.

Yn feite, stúdzjes hawwe útwiisd dat minsken dy't wenje yn multi-famylje wenningkompleksen betelje gemiddeld fan 18 prosint mear yn belesting dan dyjingen dy't wenje yn ien-famylje wenten.

Yntroduksje fan tichtens basearre eigendomsbelesting

D'r is in manier om eigendomsbelesting te herskriuwen op in manier dy't duorsume groei fan in stêd of stêd stimulearret, earlikens bringt foar alle belestingbetellers, wylst ek it miljeu helpt. Simply sette, it is fia in tichtheid-basearre eigendomsbelesting systeem.

In eigendomsbelesting basearre op tichtheid jout yn prinsipe in finansjele stimulâns foar minsken dy't kieze om te wenjen yn tichter befolke gebieten. Hjir is hoe't it wurket:

In stêd of gemeenteried beslút de foarkarsbefolkingstichtens binnen ien fjouwerkante kilometer binnen har gemeentlike grinzen - wy neame dit de boppeste tichtheidsbeugel. Dizze topbeugel kin ferskille ôfhinklik fan 'e estetyk fan' e stêd, besteande ynfrastruktuer en de foarkar libbensstyl fan har ynwenners. Bygelyks, de boppeste beugel fan New York kin 25-30,000 minsken per fjouwerkante kilometer wêze (basearre op syn 2000-folkstelling), wylst foar in stêd lykas Rome - wêr't massive wolkekliuwers folslein út it plak soene ferskine - in tichtheidsbeugel fan 2-3,000 kin meitsje mear sin.

Wat de beugel fan 'e boppeste tichtheid ek is, in stedsbewenner dy't yn in hûs of gebou wennet wêr't de befolkingstichtens ien kilometer om har hûs de heechste tichtheidsbeugel foldocht of grutter is dan sil úteinlik it leechst mooglike eigendomsbelesting betelje, mooglik sels gjin beteljen eigendomsbelesting op alle.

De fierder bûten dizze top tichtens beugel jo wenje (of it fierder bûten de stêd / stêd kearn), hoe heger jo eigendom belesting taryf sil wurde. Lykas jo soene oannimme, sil dit gemeenterieden fereaskje om te besluten oer hoefolle sub-heakjes d'r moatte wêze en de tichtheidsberiken yn elke beugel. Dat sille lykwols politike en fiskale besluten wêze unyk foar de behoeften fan elke stêd / stêd.

Foardielen fan tichtens-basearre eigendom belesting

Steds- en stedsregearingen, bouwûntwikkelders, bedriuwen en yndividuele bewenners sille allegear profitearje fan it boppesteande tichtheidsbeugelsysteem op ferskate ynteressante manieren. Litte wy nei elk sjen.

Ynwenners

As dit nije eigendomsbelestingsysteem yn wurking komt, sille dejingen dy't yn har stêd / stêdskearnen wenje wierskynlik in direkte pyk yn har eigendomswearde sjen. Net allinich sil dizze spike liede ta ferhege keapoffers fan grutte ûntwikkelders, mar de belestingbesparring dy't dizze ynwenners krije kinne brûkt wurde of ynvestearre as se goed fine.

Underwilens sille se foar dejingen dy't bûten de heakjes fan 'e boppeste tichtheid wenje - meastentiids dejingen dy't yn' e midden-oant-fiere foarsteden fan 'e stêd wenje - in direkte pyk yn har eigendomsbelesting sjen, lykas ek in lichte delgong yn har eigendomswearde. Dit befolkingssegment sil trije manieren splitst:

De 1% sil trochgean te wenjen yn har weromlûkende foarstêden fan 'e boppeste klasse, om't har rykdom har belestingferheging sil opknappe en har tichtby oare rike minsken har eigendomswearden behâlde. De hegere middenklasse dy't in grutte eftertún betelje kin, mar dy't it stik fan hegere belestingen fernimme soe, sil ek fêsthâlde oan har foarstêdlibben, mar sil de grutste foarfjochters wêze tsjin it nije tichtheid-basearre eigendomsbelestingsysteem. Uteinlik sille dy jonge professionals en jonge húshâldings dy't normaal de ûnderste helte fan 'e middenstân útmeitsje, begjinne te sykjen nei goedkeapere wenromten yn 'e stêdskearn.

Bedriuw

Hoewol net hjirboppe sketst, sille de tichtheidsheakjes ek jilde foar kommersjele gebouwen. Yn 'e ôfrûne ien oant twa desennia hawwe in protte grutte bedriuwen har kantoar- en fabrikaazjefoarsjenningen bûten stêden ferpleatst om har kosten foar eigendomsbelesting te ferleegjen. Dizze ferskowing is ien fan 'e wichtichste faktoaren dy't minsken út stêden lûke, en de non-stop groei fan' e natuer ferneatiget dy't sprawl ferneatiget. It op tichtheid basearre eigendomsbelestingsysteem sil dy trend keare.

Bedriuwen sille no in finansjele stimulâns sjen om te ferhúzjen yn 'e buert fan of binnen stêd / stedskearnen, en net allinich om eigendomsbelesting leech te hâlden. Tsjintwurdich stride in protte bedriuwen om talintfolle millennial-arbeiders yn te hieren, om't net allinich it meast net ynteressearre binne yn 'e foarstêdlike libbensstyl, mar in tanimmend oantal kieze út it besit fan in auto hielendal. Ferhúzje tichtby de stêd fergruttet it tal talinten dêr't se tagong ta hawwe, en liedt dêrmei ta nije bedriuws- en groeimooglikheden. Ek, om't mear grutte bedriuwen har tichtby elkoar konsintrearje, sille d'r mear mooglikheden wêze foar ferkeap, foar unike gearwurkingsferbannen en foar in krúsbestuiving fan ideeën (lykas Silicon Valley).

Foar lytsere bedriuwen (lykas winkelfronten en tsjinstferlieners) is dit belestingsysteem as in finansjele stimulâns foar sukses. As jo in bedriuw hawwe dat flierromte fereasket (lykas retailwinkels), wurde jo stimulearre om te ferhúzjen nei gebieten wêr't mear en mear klanten wurde oanlutsen om nei te ferhúzjen, wat liedt ta mear fuotferkear. As jo in tsjinstferliener binne (lykas in catering- of leveringstsjinst), sil de gruttere konsintraasje fan bedriuwen en minsken jo jo reistiid / útjeften besunigje en mear minsken per dei tsjinje.

Untwikkelers

Foar bouwûntwikkelders sil dit belestingsysteem wêze as it printsjen fan cash. Om't mear minsken stimulearre wurde om te keapjen of te hieren yn 'e stêdskearn, sille gemeenteriedsleden ûnder ferhege druk stean om fergunningen foar nijbouprojekten goed te keuren. Boppedat sil de finansiering fan nije gebouwen makliker wurde, om't de tanommen fraach it makliker makket om ienheden út te ferkeapjen foardat de bou sels begjint.

(Ja, ik realisearje dat dit op koarte termyn in húsfesting bubble kin meitsje, mar wenningprizen sille stabilisearje oer fjouwer oant acht jier as it oanbod fan gebou-ienheden begjint te passen oan 'e fraach. Dit is benammen wier as ienris de nije boutechnologyen sketst yn haadstik trije fan dizze searje rekke de merk, wêrtroch ûntwikkelders gebouwen yn moannen yn plak fan jierren bouwe kinne.)

In oar foardiel fan dit tichtheidsbelestingsysteem is dat it de bou fan nije famylje-grutte kondominium-ienheden koe befoarderje. Sokke ienheden binne de lêste desennia út 'e moade gien, om't famyljes nei de foarstêden mei legere kosten binne ferhuze, wêrtroch't de stêden boartersplakken wurde foar jonge en single. Mar mei dit nije belestingsysteem, en de yntervinsje fan guon basale, foarútstribjende bouregels, sil it mooglik wêze om stêden wer oantreklik te meitsjen foar gesinnen.

Oerheden

Foar gemeentlike oerheden sil dit belestingsysteem in lange termyn foardiel wêze foar har ekonomy. It sil mear minsken lûke, mear wenwykûntwikkeling, en mear bedriuwen om winkel te setten binnen har stedsgrinzen. Dizze gruttere tichtheid fan minsken sil de ynkomsten fan 'e stêd ferheegje, de bedriuwskosten fan' e stêd ferminderje en boarnen frijmeitsje foar nije ûntwikkelingsprojekten.

Foar oerheden op provinsjaal / steats- en federaal nivo sil it stypjen fan dizze nije belestingstruktuer bydrage oan in stadige reduksje fan nasjonale koalstofútstjit troch it ferminderjen fan net-duorsume sprawl. Yn prinsipe sil dizze nije belesting regearingen tastean om klimaatferoaring oan te pakken troch gewoan in belestingwet om te kearen en de natuerlike prosessen fan kapitalisme te tastean har magy te wurkjen. Dit is (foar in part) in pro-bedriuw, pro-ekonomyske klimaatferoaringsbelesting.

(Lês ek ús gedachten oer it ferfangen fan de omsetbelesting mei in koalstofbelesting.)

Hoe tichtensbelesting sil ynfloed hawwe op jo libbensstyl

As jo oait New York, Londen, Parys, Tokio, of ien fan 'e oare ferneamde, tichtbefolke stêden fan' e wrâld hawwe besocht, dan soene jo de libbenens en kulturele rykdom hawwe belibbe dy't se biede. It is mar natuerlik - mear minsken konsintrearre yn in geografysk gebiet betsjuttet mear ferbiningen, mear opsjes en mear kânsen. Sels as jo net ryk binne, biedt wenjen yn dizze stêden jo in rykdom oan ûnderfining dy't jo net sille krije wenjen yn in isolearre foarstêd. (In jildige útsûndering is de plattelânslibbensstyl dy't in folle mear natuerrike libbensstyl biedt dan stêden dy't mooglik in like rike en libbene libbensstyl biede kinne.)

De wrâld is al yn it proses fan urbanisaasje, dus dit belestingsysteem sil it proses allinich fersnelle. Om't dizze tichtheidsbelestingen effekt hawwe oer in tiidrek fan desennia, sille de measte minsken nei stêden ferhúzje, en de measte sille har stêden ûnderfine groeie nei gruttere hichten en kulturele kompleksiteit. Nije kultuersênes, keunstfoarmen, muzykstilen en foarmen fan tinken sille ûntstean. It sil in hiele nije wrâld wêze yn in heul echte betsjutting fan 'e sin.

Iere dagen fan de ymplemintaasje

Dat de trúk mei dit tichtheidsbelestingsysteem is it útfieren. It oerskeakeljen fan in flat nei in tichtheid-basearre eigendomsbelestingssysteem sil oer in oantal jierren ynfasearre wurde moatte.

De earste wichtichste útdaging mei dizze oergong is dat as foarstêd wenjen wurdt djoerder, it ûntstiet in rush fan minsken besykje te ferhúzjen nei de stêd kearn. En as d'r in tekoart is oan wenningoanbod om oan dy hommelse fraachpyk te foldwaan, dan wurde alle besparringsfoardielen fan legere belestingen annulearre troch hegere hier- of wenningprizen.

Om dit oan te pakken, moatte stêden of stêden dy't in ferhuzing nei dit belestingsysteem beskôgje, har tariede op 'e fraachdruk troch goedkarring fan boufergunningen foar in oerfloed fan nije, duorsum ûntwurpen kondo- en wenningmienskippen. Se sille statuten moatte trochjaan dy't soargje dat in grutter persintaazje fan alle nije flatûntwikkelingen famyljegrutte binne (ynstee fan bachelor- of ien-sliepkeamer-ienheden) om famyljes te foldwaan dy't weromgeane nei de stêd. En se moatte foar bedriuwen djippe belestingstimulearrings biede om werom te ferhúzjen nei de stêdskearn, foardat de nije belesting ynsteld wurdt, sadat de ynstream fan minsken yn de stêdskearn net oergiet yn in ynstream fan ferkear út de stêd. stêdskearn om te pendelen nei in foarstêd wurkplak.

De twadde útdaging is in stimming dit systeem yn Wylst de measte minsken wenje yn stêden, de measte fan dy minsken noch wenje yn stêd foarstêden, en hja sille hawwe gjin finansjele stimulâns om te stimmen yn in belesting systeem dat sil ferheegje harren belesting. Mar om't stêden en stêden oer de hiele wrâld natuerlik tichter wurde, sil it oantal minsken dat yn stedskearnen wenje ynkoarten grutter wêze as de foarstêden. Dit sil de stimkrêft tipje oan 'e stedsbewenners, dy't in finansjele stimulâns hawwe om te stimmen yn in systeem dat har in belestingferliening jout, wylst de stedssubsydzjes dy't se betelje om de foarstêdlike libbensstyl te finansieren einigje.

De lêste grutte útdaging is it byhâlden fan befolkingssifers yn hast realtime om de eigendomsbelesting goed te berekkenjen dy't elkenien moat betelje. Hoewol dit hjoed in útdaging kin wêze, sil de grutte datawrâld dy't wy yngeane it sammeljen en crunchen fan dizze gegevens hieltyd makliker en goedkeaper meitsje foar gemeenten om te behearjen. Dizze gegevens binne ek wat takomstige appraisers sille brûke om de wearde fan eigendom kwantitatyf better te beoardieljen.

Al mei al, mei tichtheidsbelesting, sille stêden en stêden stadichoan sjen dat har bedriuwskosten jier-op-jier krimpe, en meitsje mear ynkomsten foar pleatslike sosjale tsjinsten en grutte kapitaalútjeften - wêrtroch't har stêden in noch oantrekliker bestimming meitsje foar minsken om libje, wurkje en boartsje.