Tetthetsskatt for å erstatte eiendomsskatt og få slutt på overbelastning: Future of Cities P5

Noen synes eiendomsskattereformen er et utrolig kjedelig tema. Vanligvis ville du ha rett. Men ikke i dag. Innovasjonen innen eiendomsskatt vi skal dekke nedenfor vil smelte buksene dine av. Så gjør deg klar, for du er i ferd med å dykke rett inn i det!

Problemet med eiendomsskatt

Eiendomsskatt i det meste av verden er satt på en ganske enkel måte: en flat skatt på alle bolig- og næringseiendommer, justert årlig for inflasjon, og i de fleste tilfeller multiplisert med markedsverdien til en eiendom. For det meste fungerer gjeldende eiendomsskatt godt og er ganske lett å forstå. Men mens eiendomsskatter lykkes med å generere et grunnleggende inntektsnivå for deres lokale kommune, klarer de ikke å stimulere til effektiv vekst av en by.

Og hva betyr effektiv i denne sammenhengen?

Hvorfor du bør bry deg

Nå kan dette rokke ved noen fjær, men det er langt billigere og mer effektivt for lokale myndigheter å vedlikeholde infrastruktur og tilby offentlige tjenester til folk som bor i tettbefolkede områder enn det er å betjene det samme antall mennesker spredt utover spredte, forstadsområder. eller landlige områder. Tenk for eksempel på all den ekstra byinfrastrukturen som trengs for å betjene 1,000 huseiere som bor over tre eller fire byblokker, i stedet for 1,000 mennesker som bor i et enkelt høyhus.

På et mer personlig nivå, tenk på dette: en uforholdsmessig mengde av dine føderale, provinsielle/statlige og kommunale skattepenger brukes på å opprettholde grunnleggende og nødtjenester for folk som bor i landlige områder eller de fjerne forstedene til en by, enn for de fleste mennesker bor i sentrum. Dette er en av faktorene som fører til debatten eller konkurransen byfolk har mot folk som bor i landlige samfunn, ettersom noen føler at det ikke er rettferdig for byboere å subsidiere livsstilen til de som bor i isolerte byforsteder eller fjerne landlige områder.

Studier har faktisk vist at folk som bor i flermannsboligkomplekser betaler gjennomsnittlig 18 prosent mer i skatt enn de som bor i eneboliger.

Innføre tetthetsbasert eiendomsskatt

Det er en måte å omskrive eiendomsskatten på på en måte som stimulerer til bærekraftig vekst i en by eller by, bringer rettferdighet til alle skattebetalere, samtidig som det hjelper miljøet. Enkelt sagt er det gjennom et tetthetsbasert eiendomsskattesystem.

En tetthetsbasert eiendomsskatt gir i utgangspunktet et økonomisk insentiv for folk som velger å bo i tettere befolkede områder. Slik fungerer det:

En by eller bystyre bestemmer den foretrukne befolkningstettheten innenfor én kvadratkilometer innenfor sine kommunegrenser – vi kaller dette den øverste tetthetsgruppen. Denne toppbraketten kan variere avhengig av byens estetikk, eksisterende infrastruktur og foretrukne livsstil for innbyggerne. For eksempel kan New Yorks toppgruppe være 25–30,000 2000 mennesker per kvadratkilometer (basert på folketellingen for 2), mens for en by som Roma – der massive skyskrapere ville virke helt malplasserte – kan en tetthetsgruppe på 3,000–XNUMX XNUMX gjøre mer fornuftig.

Uansett hva topptetthetsklassen ender opp med å være, vil en byboer som bor i et hus eller en bygning der befolkningstettheten en kilometer rundt hjemmet møter eller overskrider topptetthetsklassen ende opp med å betale lavest mulig eiendomsskattesats, muligens til og med betale nei. eiendomsskatt i det hele tatt.

Jo lenger utenfor denne topptetthetsklassen du bor (eller jo lenger utenfor bykjernen), desto høyere blir eiendomsskattesatsen din. Som du vil anta, vil dette kreve at byråd bestemmer hvor mange underparenteser det skal være og tetthetsområdene innenfor hver brakett. Dette vil imidlertid være politiske og skattemessige avgjørelser som er unike for behovene til hver by/by.

Fordeler med tetthetsbasert eiendomsskatt

By- og bymyndigheter, byggeutviklere, bedrifter og individuelle innbyggere vil alle dra nytte av tetthetsbraketten som er skissert ovenfor på en rekke interessante måter. La oss ta en titt på hver.

Innbyggere

Når dette nye eiendomsskattesystemet trer i kraft, vil de som bor i byen/byens kjerne sannsynligvis se en umiddelbar økning i eiendomsverdien. Ikke bare vil denne stigningen føre til økte utkjøpstilbud fra store utviklere, men skattebesparelsene disse innbyggerne får kan brukes eller investeres etter eget ønske.

I mellomtiden, for de som bor utenfor de øverste tetthetsklassene – vanligvis de som bor i forstedene i midten til langt unna – vil de se en umiddelbar økning i eiendomsskatten, samt en liten nedgang i eiendomsverdien. Dette befolkningssegmentet deles på tre måter:

1% vil fortsette å bo i sine tilbaketrukne, overklasseforsteder, ettersom formuen deres vil dempe skatteøkningen deres og deres nærhet til andre rike mennesker vil opprettholde eiendomsverdiene. Den øvre middelklassen som har råd til en stor bakgård, men som vil legge merke til brodden av høyere skatter, vil også holde seg til forstadslivet, men vil være de største forkjemperne mot det nye tetthetsbaserte eiendomsskattesystemet. Til slutt vil de unge profesjonelle og unge familiene som normalt utgjør den nedre halvdelen av middelklassen begynne å se etter billigere boligalternativer i bykjernen.

Virksomhet

Selv om det ikke er skissert ovenfor, vil tetthetsbrakettene også gjelde for næringsbygg. I løpet av de siste ett til to tiårene har mange store selskaper flyttet kontor- og produksjonsanlegg utenfor byer for å redusere kostnadene for eiendomsskatt. Dette skiftet er en av de viktigste faktorene som trekker folk ut av byene, og gir næring til den ustanselige veksten av naturen som ødelegger spredningen. Det tetthetsbaserte eiendomsskattesystemet vil snu den trenden.

Bedrifter vil nå se et økonomisk insentiv til å flytte nær eller innenfor bykjerner, og ikke bare for å holde eiendomsskatten lav. I disse dager sliter mange bedrifter med å ansette talentfulle tusenårsarbeidere, siden ikke bare er de fleste ikke interessert i forstadslivsstilen, men et økende antall velger bort å eie en bil helt. Å flytte nær byen øker talentmassen de har tilgang til, og fører dermed til nye nærings- og vekstmuligheter. Også, ettersom flere store virksomheter konsentrerer seg nær hverandre, vil det være flere muligheter for salg, for unike partnerskap og for en krysspollinering av ideer (i likhet med Silicon Valley).

For mindre bedrifter (som butikkfronter og tjenesteleverandører) er dette skattesystemet som et økonomisk insentiv for suksess. Hvis du eier en bedrift som krever gulvplass (som butikker), blir du motivert til å flytte til områder hvor flere og flere kunder tiltrekkes til å flytte til, noe som fører til mer fottrafikk. Hvis du er en tjenesteleverandør (som en catering- eller leveringstjeneste), vil den større konsentrasjonen av bedrifter og mennesker tillate deg å kutte reisetid/-utgifter og betjene flere mennesker per dag.

Utviklere

For byggeutviklere vil dette skattesystemet være som å trykke kontanter. Ettersom flere blir motivert til å kjøpe eller leie i bykjernen, vil byrådsmedlemmer bli under økt press for å godkjenne tillatelser til nye byggeprosjekter. Dessuten vil finansieringen av nye bygg bli enklere ettersom den økte etterspørselen vil gjøre det lettere å selge ut enheter før byggingen i det hele tatt starter.

(Ja, jeg skjønner at dette kan skape en boligboble på kort sikt, men boligprisene vil stabilisere seg over fire til åtte år når tilbudet av bygningsenheter begynner å matche etterspørselen. Dette gjelder spesielt når de nye byggeteknologiene skissert i kapittel tre av denne serien kom på markedet, og lar utviklere bygge bygninger på måneder i stedet for år.)

En annen fordel med dette tetthetsskattesystemet er at det kan fremme byggingen av nye sameieenheter i familiestørrelse. Slike enheter har gått av moten de siste tiårene, ettersom familier har flyttet ut til de rimeligere forstedene, og etterlatt byene til å bli lekeplasser for unge og single. Men med dette nye skattesystemet, og inngrep fra noen grunnleggende, fremtidsrettede byggevedtekter, vil det være mulig å gjøre byer attraktive for familier igjen.

regjeringer

For kommunale myndigheter vil dette skattesystemet være en langsiktig velsignelse for deres økonomi. Det vil tiltrekke seg flere mennesker, mer boligutvikling og flere bedrifter til å etablere seg innenfor byens grenser. Denne større tettheten av mennesker vil øke byens inntekter, redusere byens driftskostnader og frigjøre ressurser til nye utviklingsprosjekter.

For myndigheter på provins-/stats- og føderalt nivå vil støtte til denne nye skattestrukturen bidra til en gradvis reduksjon i nasjonale karbonutslipp gjennom reduksjon av uholdbar spredning. I utgangspunktet vil denne nye skatten tillate regjeringer å ta tak i klimaendringene ved ganske enkelt å snu en skattelov og la kapitalismens naturlige prosesser virke magi. Dette er (delvis) en klimaendringsskatt for næringslivet og for økonomien.

(Les også våre tanker om erstatte omsetningsavgiften med en karbonavgift.)

Hvordan tetthetsskatter vil påvirke livsstilen din

Hvis du noen gang har besøkt New York, London, Paris, Tokyo eller noen av de andre kjente, tettbefolkede byene i verden, så ville du ha opplevd livligheten og den kulturelle rikdommen de tilbyr. Det er bare naturlig – flere mennesker konsentrert i et geografisk område betyr flere forbindelser, flere alternativer og flere muligheter. Selv om du ikke er rik, gir det å bo i disse byene deg en rikdom av opplevelser du ikke vil få å bo i en isolert forstad. (Et gyldig unntak er den landlige livsstilen som tilbyr en langt mer naturrik livsstil enn byer som potensielt kan tilby en like rik og levende livsstil.)

Verden er allerede i ferd med å urbanisere, så dette skattesystemet vil bare akselerere prosessen. Ettersom disse tetthetsskattene trer i kraft over en tidsperiode på tiår, vil de fleste flytte til byer, og de fleste vil oppleve byene deres vokse til større høyder og kulturell kompleksitet. Nye kulturscener, kunstformer, musikkstiler og tankeformer vil dukke opp. Det vil bli en helt ny verden i en veldig reell betydning av uttrykket.

Tidlige dager etter implementering

Så trikset med dette tetthetsskattesystemet er å implementere det. Omlegging fra leilighet til tetthetsbasert eiendomsskattesystem vil måtte fases inn over en årrekke.

Den første hovedutfordringen med denne overgangen er at når forstadslivet blir dyrere, skaper det et rush av mennesker som prøver å flytte til bykjernen. Og hvis det er mangel på boligtilbud for å møte den plutselige etterspørselsoppgangen, vil eventuelle sparefordeler fra lavere skatter bli kansellert av høyere husleie eller boligpriser.

For å løse dette, må byer eller tettsteder som vurderer å gå over til dette skattesystemet forberede seg på etterspørselsrushet ved å godkjenne byggetillatelser for en mengde nye, bærekraftig utformede leiligheter og boligsamfunn. De må vedta vedtekter som sikrer at en større prosentandel av alle nye leiligheter er familiestørrelser (i stedet for bachelor- eller ettromsenheter) for å imøtekomme familier som flytter tilbake til byen. Og de må tilby dype skatteinsentiver for bedrifter å flytte tilbake til bykjernen, før den nye skatten settes på plass, slik at tilstrømningen av mennesker til bykjernen ikke blir til en tilstrømning av trafikk ut av byen. bykjerne for å pendle til en forstadsarbeidsplass.

Den andre utfordringen er å stemme inn dette systemet. Mens de fleste bor i byer, bor de fleste av disse menneskene fortsatt i byforsteder, og de vil ikke ha noe økonomisk insentiv til å stemme i et skattesystem som vil øke skattene deres. Men ettersom byer og tettsteder rundt om i verden naturlig blir tettere, vil antallet mennesker som bor i bykjerner snart være flere enn forstadsfolk. Dette vil tippe stemmekraften til bybefolkningen, som vil ha et økonomisk insentiv til å stemme i et system som gir dem en skattelette samtidig som de avslutter bysubsidiene de betaler for å finansiere forstadslivsstilen.

Den siste store utfordringen er å holde oversikt over befolkningstallene i nær sanntid for å beregne eiendomsskatten alle må betale. Selv om dette kan være en utfordring i dag, vil big data-verdenen vi går inn i, gjøre innsamling og crunching av disse dataene stadig enklere og billigere for kommuner å administrere. Disse dataene er også hva fremtidige eiendomstakstmenn vil bruke for å bedre vurdere eiendomsverdien kvantitativt.

Alt i alt, med tett eiendomsbeskatning, vil byer og tettsteder gradvis se driftskostnadene deres krympe fra år til år, og frigjøre og skape mer inntekter til lokale sosiale tjenester og store kapitalutgifter – noe som gjør byene deres til et enda mer attraktivt reisemål for folk å leve, jobbe og leke.

Future of city-serien

Vår fremtid er urban: Future of Cities P1

Planlegging av morgendagens megabyer: Future of Cities P2

Boligprisene krasjer når 3D-printing og maglevs revolusjonerer konstruksjonen: Future of Cities P3    

Hvordan førerløse biler vil omforme morgendagens megabyer: Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, gjenoppbygging av morgendagens megabyer: Future of Cities P6