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재산세를 대체하고 혼잡을 종식시키는 밀도세: 도시의 미래 P5

David Tal, 발행인, 미래학자
@DavidTalWrites
링크드인

화, 09 / 15 / 2020 - 08 : 59

어떤 사람들은 재산세 개혁이 믿을 수 없을 정도로 지루한 주제라고 생각합니다. 일반적으로 당신이 옳을 것입니다. 하지만 오늘은 아닙니다. 아래에서 다룰 재산세의 혁신은 당신의 바지를 녹일 것입니다. 바로 뛰어들기 때문에 준비하십시오!

재산세 문제

대부분의 세계에서 재산세는 매우 간단한 방식으로 설정됩니다. 모든 주거용 및 상업용 부동산에 대한 고정세는 매년 인플레이션에 따라 조정되며 대부분의 경우 부동산의 시장 가치를 곱합니다. 대부분의 경우 현재 재산세는 잘 작동하며 이해하기 쉽습니다. 그러나 재산세가 지방 자치 단체의 기본 소득을 창출하는 데는 성공하지만 도시의 효율적인 성장을 장려하는 데는 실패합니다.

이 맥락에서 효율적이란 무엇을 의미합니까?

왜 신경 써야하니?

자, 이것은 일부 깃털을 망칠 수 있지만 지방 정부가 인프라를 유지하고 인구 밀도가 높은 지역에 사는 사람들에게 공공 서비스를 제공하는 것이 훨씬 더 저렴하고 효율적입니다. 또는 농촌 지역. 예를 들어, 단일 고층 건물에 1,000명이 사는 대신 1,000~XNUMX개 도시 블록에 거주하는 XNUMX명의 주택 소유자에게 필요한 모든 추가 도시 인프라를 생각해 보십시오.

보다 개인적인 차원에서 다음을 고려하십시오. 연방, 지방/주 및 지방 자치 단체 세금의 불균형적인 금액이 대다수의 사람들보다 시골 지역이나 도시의 먼 교외에 거주하는 사람들을 위한 기본 및 응급 서비스를 유지하는 데 사용됩니다. 도심에 살고 있습니다. 이것은 도시 거주자가 고립 된 도시 교외 또는 먼 농촌 지역에 사는 사람들의 생활 방식에 보조금을 지급하는 것이 불공평하다고 느끼기 때문에 도시인이 농촌 지역 사회에 사는 사람들에 대한 논쟁이나 경쟁으로 이어지는 요인 중 하나입니다.

실제로 연구에 따르면 다가구 주택 단지에 사는 사람들은 평균적으로 세금 18% 추가 단독주택에 사는 사람들보다

밀도 기반 재산세 도입

마을이나 도시의 지속 가능한 성장을 장려하고 모든 납세자에게 공정성을 가져오는 동시에 환경에도 도움이 되는 방식으로 재산세를 재작성하는 방법이 있습니다. 간단히 말해서 밀도 기반 재산세 시스템을 통해서입니다.

밀도 기반 재산세는 기본적으로 인구 밀도가 더 높은 지역에 살기로 선택한 사람들에게 재정적 인센티브를 제공합니다. 작동 방식은 다음과 같습니다.

시 또는 시의회는 시 경계 내에서 25제곱킬로미터 내에서 선호하는 인구 밀도를 결정합니다. 우리는 이것을 최고 밀도 브래킷이라고 부를 것입니다. 이 상단 브래킷은 도시의 미학, 기존 인프라 및 거주자의 선호하는 라이프스타일에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 뉴욕의 상위 브래킷은 평방 킬로미터당 30,000-2000명(2년 인구 조사 기준)이 될 수 있는 반면 로마와 같은 도시의 경우(거대한 고층 빌딩이 완전히 제자리에 없는 것처럼 보일 수 있음) 3,000-XNUMX명의 밀도 브래킷은 더 많은 의미.

최고 밀도 계층이 무엇이든 간에, 집 주변 XNUMXkm의 인구 밀도가 최고 밀도 계층을 충족하거나 초과하는 집이나 건물에 거주하는 도시 거주자는 가능한 가장 낮은 재산세를 지불하게 되며, 심지어는 세금을 내지 않을 수도 있습니다. 재산세 전혀.

당신이 살고 있는 이 최고 밀도 계층에서 멀어질수록(또는 도시/타운 코어에서 멀어질수록) 귀하의 재산세율은 더 높아집니다. 짐작하시겠지만, 이를 위해서는 시의회에서 얼마나 많은 하위 브래킷이 있어야 하고 각 브래킷에 포함된 밀도 범위를 결정해야 합니다. 그러나 이러한 결정은 각 도시/타운의 필요에 따라 고유한 정치적 및 재정적 결정이 될 것입니다.

밀도 기반 재산세의 이점

시 및 타운 정부, 건물 개발자, 기업 및 개인 거주자는 모두 위에서 설명한 밀도 브래킷 시스템으로부터 다양한 흥미로운 방식으로 혜택을 받을 것입니다. 각각에 대해 살펴보겠습니다.

주민

이 새로운 재산세 시스템이 시행되면 도시/타운 중심부에 거주하는 사람들은 재산 가치가 즉시 급등하게 될 것입니다. 이러한 급증은 대규모 개발업체의 바이아웃 제안을 증가시킬 뿐만 아니라 이러한 거주자들이 받는 세금 절감액을 적절하다고 생각하는 대로 사용하거나 투자할 수 있습니다.

한편, 최상위 밀도 계층 외부에 거주하는 사람들(보통 중부 도시 교외에 거주하는 사람들)의 경우 재산세가 즉시 인상되고 재산 가치가 약간 하락할 것입니다. 이 인구 세그먼트는 세 가지 방식으로 나뉩니다.

1%는 재산이 세금 인상을 완화하고 다른 부유한 사람들과의 근접성이 재산 가치를 유지하기 때문에 은둔하고 상류층 교외에서 계속 살 것입니다. 큰 뒷마당을 가질 수 있지만 더 높은 세금의 고통을 알아차릴 상류 중산층도 교외 생활에 충실할 것이지만 새로운 밀도 기반 재산세 시스템에 반대하는 가장 큰 옹호자가 될 것입니다. 마지막으로, 일반적으로 중산층의 하위 절반을 구성하는 젊은 전문직 종사자와 젊은 가족은 도심에서 저렴한 주택 옵션을 찾기 시작할 것입니다.

근무지에서 발생

위에서 설명하지 않았지만 밀도 브래킷은 상업용 건물에도 적용됩니다. 지난 XNUMX~XNUMX년 동안 많은 대기업이 재산세 비용을 낮추기 위해 사무실과 제조 시설을 도시 외부로 이전했습니다. 이러한 변화는 사람들을 도시 밖으로 끌어내는 주요 요인 중 하나이며, 무분별한 자연을 파괴하는 자연의 끊임없는 성장을 촉진합니다. 밀도 기반 재산세 시스템은 이러한 추세를 역전시킬 것입니다.

기업은 이제 재산세를 낮게 유지하기 위해 뿐만 아니라 도시/타운 핵심 근처 또는 내부로 이전할 재정적 인센티브를 보게 될 것입니다. 오늘날 많은 기업들이 교외 생활 방식에 관심이 없을 뿐만 아니라 점점 더 많은 사람들이 자동차 소유를 선택하지 않기 때문에 재능 있는 밀레니얼 세대 근로자를 고용하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 도시에 가깝게 이전하면 그들이 접근할 수 있는 인재 풀이 증가하여 새로운 비즈니스와 성장 기회로 이어집니다. 또한 더 많은 대기업이 서로 가까이 집중할수록 판매, 독특한 파트너십 및 아이디어의 교차 수분(실리콘 밸리와 유사)을 위한 더 많은 기회가 있을 것입니다.

소규모 비즈니스(예: 상점 및 서비스 제공업체)의 경우 이 세금 시스템은 성공을 위한 재정적 인센티브와 같습니다. 소매점과 같이 바닥 공간이 필요한 사업체를 소유하고 있는 경우 점점 더 많은 고객이 이동하고 싶어하는 지역으로 이전하도록 장려되어 더 많은 유동인구가 발생합니다. 서비스 제공자(예: 케이터링 또는 배달 서비스)인 경우 비즈니스와 사람이 더 많이 집중되면 이동 시간/경비를 줄이고 하루에 더 많은 사람들에게 서비스를 제공할 수 있습니다.

개발자

건물 개발자에게 이 세금 시스템은 현금을 인쇄하는 것과 같습니다. 더 많은 사람들이 도시 중심부에서 구매 또는 임대하도록 장려됨에 따라 시의원은 새로운 건물 프로젝트에 대한 허가를 승인해야 하는 압박을 받게 될 것입니다. 또한 수요 증가로 인해 건설이 시작되기 전에 건물을 팔기 쉽기 때문에 새 건물에 대한 자금 조달이 더 쉬워질 것입니다.

(예, 이것이 단기적으로 주택 거품을 일으킬 수 있다는 것을 알고 있습니다. 그러나 주택 공급이 수요와 일치하기 시작하면 주택 가격은 XNUMX년에서 XNUMX년에 걸쳐 안정될 것입니다. XNUMX장 이 시리즈의 출시로 개발자는 몇 년이 아닌 몇 개월 만에 건물을 건설할 수 있습니다.)

이 밀도세 시스템의 또 다른 이점은 새로운 가족 규모의 콘도미니엄 단위 건설을 촉진할 수 있다는 것입니다. 가족들이 저렴한 교외로 이사하면서 도시가 젊은이와 싱글을 위한 놀이터가 되면서 이러한 단위는 지난 수십 년 동안 유행에서 벗어났습니다. 그러나 이 새로운 세금 시스템과 일부 기본적이고 미래 지향적인 건설 조례의 개입으로 도시를 가족들에게 다시 매력적으로 만드는 것이 가능할 것입니다.

정부

지방 자치 단체의 경우 이 세금 시스템은 경제에 장기적으로 도움이 될 것입니다. 더 많은 사람들, 더 많은 주거 개발 및 더 많은 기업이 도시 경계 내에 상점을 설립하도록 유치할 것입니다. 인구 밀도가 높아짐에 따라 시 수입이 증가하고 시 운영 비용이 절감되며 새로운 개발 프로젝트를 위한 자원이 확보됩니다.

지방/주 및 연방 차원의 정부에게 이 새로운 세금 구조를 지원하면 지속 불가능한 스프롤 감소를 통해 국가 탄소 배출량을 점진적으로 줄이는 데 기여할 것입니다. 기본적으로, 이 새로운 세금은 정부가 단순히 세법을 뒤집고 자본주의의 자연적 과정이 마법을 작동하도록 허용함으로써 기후 변화에 대처할 수 있도록 합니다. 이것은 (부분적으로) 친기업적이고 친경제적인 기후 변화 세금입니다.

(또한 에 대한 우리의 생각을 읽으십시오. 판매세를 탄소세로 대체.)

밀도세가 생활 방식에 미치는 영향

뉴욕, 런던, 파리, 도쿄 또는 기타 유명하고 인구 밀도가 높은 도시를 방문한 적이 있다면 그곳에서 제공하는 활기와 문화적 풍요로움을 경험했을 것입니다. 지리적 영역에 더 많은 사람들이 집중된다는 것은 더 많은 연결, 더 많은 옵션 및 더 많은 기회를 의미합니다. 당신이 부자가 아니더라도 이 도시들에 사는 것은 당신에게 고립된 교외에서 살 수 없는 풍부한 경험을 제공합니다. (유효한 예외는 동일하게 풍부하고 활기찬 라이프스타일을 잠재적으로 제공할 수 있는 도시보다 훨씬 더 자연이 풍부한 라이프스타일을 제공하는 시골 라이프스타일입니다.)

세계는 이미 도시화 과정에 있으므로 이 세금 시스템은 그 과정을 가속화할 뿐입니다. 이러한 밀도세가 수십 년에 걸쳐 시행됨에 따라 대부분의 사람들은 도시로 이사할 것이며 대부분의 사람들은 도시가 더 고도로 성장하고 문화적 복잡성을 경험하게 될 것입니다. 새로운 문화 장면, 예술 형식, 음악 스타일 및 사고 형식이 나타날 것입니다. 그것은 그 구절의 매우 실제적인 의미에서 완전히 새로운 세계가 될 것입니다.

구현 초기

따라서 이 밀도세 시스템의 비결은 구현에 있습니다. 아파트에서 밀도 기반 재산세 시스템으로 전환하는 것은 수년에 걸쳐 단계적으로 이루어져야 합니다.

이러한 전환의 첫 번째 주요 문제는 교외 생활이 더 비싸짐에 따라 도시 중심부로 이동하려는 사람들의 러시를 생성한다는 것입니다. 그리고 갑작스러운 수요 급증을 충족할 주택 공급이 부족하면 낮은 세금으로 인한 저축 혜택은 임대료나 주택 가격 인상으로 인해 상쇄될 것입니다.

이를 해결하기 위해 이 세금 시스템으로의 이동을 고려하는 도시 또는 마을은 지속 가능하게 설계된 새로운 콘도 및 주택 커뮤니티에 대한 건설 허가를 승인하여 수요 급증에 대비해야 합니다. 그들은 도시로 다시 이사하는 가족을 수용하기 위해 모든 새로운 콘도 개발의 더 많은 비율이 가족 규모(총각 또는 침실 XNUMX개 단위 대신)가 되도록 하는 조례를 통과해야 합니다. 그리고 그들은 새로운 세금이 시행되기 전에 기업이 도시 중심부로 다시 이전할 수 있도록 깊은 세금 인센티브를 제공해야 합니다. 교외 직장으로 통근하기 위한 도시의 핵심.

두 번째 문제는 이 시스템에 투표하는 것입니다. 대부분의 사람들이 도시에 살고 있지만 대부분의 사람들은 여전히 도시 교외에 살고 있으며 세금을 인상할 세금 시스템에 투표할 재정적 인센티브가 없습니다. 그러나 전 세계의 도시와 마을이 자연적으로 밀도가 높아짐에 따라 도시 중심부에 사는 사람들의 수는 곧 교외 지역의 수를 능가할 것입니다. 이것은 투표권을 도시인에게 넘길 것입니다. 도시인은 교외 생활에 필요한 자금을 조달하기 위해 지불하는 도시 보조금을 종료하면서 세금 감면을 제공하는 시스템에서 투표할 재정적 인센티브를 갖게 될 것입니다.

마지막 큰 과제는 거의 실시간으로 인구 수치를 추적하여 모든 사람이 지불해야 하는 재산세를 적절하게 계산하는 것입니다. 오늘날 이것이 도전이 될 수 있지만 우리가 진입하고 있는 빅 데이터 세계는 지방 자치 단체가 관리하기 위해 이 데이터를 점점 더 쉽고 저렴하게 수집하고 처리할 것입니다. 이 데이터는 또한 미래의 부동산 감정가가 부동산 가치를 정량적으로 더 잘 평가하는 데 사용할 것입니다.

전체적으로 밀도 재산세가 부과되면서 도시와 마을은 매년 운영 비용이 점차 감소하여 지역 사회 서비스 및 대규모 자본 지출을 위한 더 많은 수입을 확보하고 창출하여 도시를 사람들에게 훨씬 더 매력적인 목적지로 만들 것입니다. 살고, 일하고, 노는 것.