Податок на щільність замінить податок на нерухомість і покінчить із заторами: майбутнє міст P5

Дехто вважає, що реформа податку на нерухомість – неймовірно нудна тема. Зазвичай ви маєте рацію. Але не сьогодні. Нововведення в податку на нерухомість, про які ми розповімо нижче, розтопить ваші штани. Тож готуйтеся, адже ви ось-ось поринете прямо в це!

Проблема з податком на нерухомість

Податки на нерухомість у більшості країн світу встановлюються досить просто: єдиний податок на всю житлову та комерційну нерухомість, щороку коригується на інфляцію та в більшості випадків помножується на ринкову вартість нерухомості. Здебільшого поточні податки на нерухомість працюють добре і їх досить легко зрозуміти. Але хоча податки на нерухомість досягають успіху в створенні базового рівня доходу для місцевого муніципалітету, вони не можуть стимулювати ефективне зростання міста.

І що в цьому контексті означає ефективний?

Чому ви повинні піклуватися

Це може викликати роздратування, але місцевій владі набагато дешевше та ефективніше підтримувати інфраструктуру та надавати громадські послуги людям, які живуть у густонаселених районах, ніж обслуговувати таку саму кількість людей, розкиданих у менших приміських районах. або сільській місцевості. Наприклад, подумайте про всю додаткову міську інфраструктуру, необхідну для обслуговування 1,000 власників будинків, які проживають у трьох-чотирьох кварталах міста, замість 1,000 людей, які живуть в одній багатоповерхівці.

На більш особистому рівні подумайте про це: непропорційна сума ваших федеральних, провінційних/штатних і муніципальних податків витрачається на підтримку основних і невідкладних послуг для людей, які живуть у сільській місцевості чи на далеких передмістях міста, ніж для більшості людей проживання в центрі міста. Це один із факторів, що призводить до дебатів чи конкуренції між міськими жителями та людьми, які живуть у сільській місцевості, оскільки деякі вважають, що для міських жителів несправедливо субсидувати спосіб життя тих, хто живе в ізольованих передмістях або віддалених сільських районах.

Насправді дослідження показали, що люди, які живуть у багатоквартирних житлових комплексах, платять у середньому 18 відсотків більше податків ніж ті, хто живе в односімейних будинках.

Запровадження податків на нерухомість на основі щільності

Існує спосіб змінити податки на нерухомість таким чином, щоб стимулювати сталий розвиток міста, забезпечувати справедливість для всіх платників податків, а також допомагати навколишньому середовищу. Простіше кажучи, це через систему податку на майно на основі щільності.

Податок на майно, заснований на щільності, в основному забезпечує фінансовий стимул для людей, які вирішили жити в більш густонаселених районах. Ось як це працює:

Міська чи селищна рада визначає бажану щільність населення в межах одного квадратного кілометра в межах своїх муніципальних кордонів — ми називатимемо це максимальною щільністю. Ця верхня дужка може змінюватися залежно від естетики міста, наявної інфраструктури та способу життя, який уподобають його мешканці. Наприклад, у Нью-Йорку найвищий показник може складати 25-30,000 2000 людей на квадратний кілометр (за переписом 2 року), тоді як для такого міста, як Рим, де величезні хмарочоси виглядатимуть абсолютно недоречними, щільність 3,000-XNUMX XNUMX може скласти більше сенсу.

Якою б не була найвища щільність населення, житель міста, який живе в будинку чи будівлі, де щільність населення в одному кілометрі навколо їхнього дому відповідає або перевищує найвищу щільність, зрештою сплачуватиме найнижчу можливу ставку податку на нерухомість, можливо, навіть не сплачуватиме податку на майно взагалі.

Чим далі ви живете за цією верхньою групою густоти (або чим далі за межами центру міста/міста), тим вищою буде ваша ставка податку на нерухомість. Як ви припускаєте, це вимагатиме від міських рад ухвалити рішення щодо кількості підгруп і діапазонів щільності в кожній дужці. Однак це будуть політичні та фіскальні рішення, унікальні для потреб кожного міста.

Переваги оподаткування нерухомості на основі щільності

Міські та міські органи влади, забудовники, підприємства та окремі жителі отримають вигоду від описаної вище системи щільності різними цікавими способами. Давайте поглянемо на кожну.

Жителям

Коли ця нова система податку на нерухомість набуде чинності, ті, хто живуть у своїх містах/містечках, швидше за все, побачать миттєвий стрибок вартості свого майна. Цей сплеск не тільки призведе до збільшення пропозицій щодо викупу від великих забудовників, але й податкові заощадження, які ці резиденти отримають, можуть використовувати або інвестувати, як вони вважають за потрібне.

Тим часом для тих, хто живе за межами найвищої щільності населення — як правило, тих, хто живе в середніх і далеких передмістях — вони побачать негайне зростання податків на нерухомість, а також незначне зниження вартості нерухомості. Цей сегмент населення буде розділено трьома способами:

1% продовжуватимуть жити у своїх відлюдних передмістях вищого класу, оскільки їхні статки пом’якшать підвищення податків, а їх близькість до інших багатих людей збереже вартість їхньої власності. Верхній середній клас, який може дозволити собі великий задній двір, але помітить жало вищих податків, також буде вести своє життя в передмісті, але буде найбільшим прихильником нової системи податку на нерухомість, заснованої на щільності. Нарешті ті молоді спеціалісти та молоді сім’ї, які зазвичай становлять нижню половину середнього класу, почнуть шукати дешевше житло в центрі міста.

Business

Хоча це не зазначено вище, рамки щільності також стосуватимуться комерційних будівель. За останні одне-два десятиліття багато великих корпорацій перенесли свої офіси та виробничі потужності за межі міст, щоб знизити витрати на податок на нерухомість. Ця зміна є одним із головних факторів, що витягує людей із міст, сприяючи безперервному зростанню природи, що руйнує поширення. Система податку на майно, заснована на щільності, змінить цю тенденцію.

Підприємства тепер матимуть фінансовий стимул для переїзду поблизу або всередині міст/міст, а не лише для того, щоб підтримувати низькі податки на нерухомість. У наші дні багато компаній намагаються найняти талановитих працівників тисячоліття, оскільки більшість не тільки не зацікавлені в приміському стилі життя, але все більше число взагалі відмовляється від володіння автомобілем. Переїзд ближче до міста збільшує резерв талантів, до якого вони мають доступ, що створює нові можливості для бізнесу та зростання. Крім того, оскільки більше великих компаній зосереджуються поруч один з одним, буде більше можливостей для продажів, унікальних партнерств і перехресного запилення ідей (подібно до Силіконової долини).

Для невеликих підприємств (наприклад, вітрин і постачальників послуг) ця система оподаткування є фінансовим стимулом для успіху. Якщо у вас є бізнес, якому потрібна площа (наприклад, роздрібні магазини), ви маєте стимул переїхати в райони, куди приваблює все більше клієнтів, що призводить до збільшення відвідуваності. Якщо ви є постачальником послуг (наприклад, кейтеринг або служба доставки), більша концентрація компаній і людей дозволить вам скоротити час/витрати на подорожі та обслуговувати більше людей на день.

Розробники

Для забудовників ця система оподаткування буде схожа на друк готівки. Оскільки все більше людей отримують стимули купувати чи орендувати житло в центрі міста, міські ради будуть відчувати посилений тиск щодо надання дозволів на нові будівельні проекти. Крім того, фінансування нових будинків стане легшим, оскільки підвищений попит спростить продаж квартир ще до початку будівництва.

(Так, я розумію, що це може створити бульбашку на ринку житла в короткостроковій перспективі, але ціни на житло стабілізуються протягом чотирьох-восьми років, коли пропозиція будівельних одиниць почне відповідати попиту. Це особливо вірно, коли нові будівельні технології, описані в розділ третій цієї серії вийшов на ринок, дозволяючи розробникам будувати будівлі за місяці замість років.)

Ще однією перевагою такої системи оподаткування щільності є те, що вона може сприяти будівництву нових ОСББ розміром сім’ї. Такі одиниці вийшли з моди протягом останніх десятиліть, оскільки сім’ї переїхали в недорогі передмістя, залишивши міста на ігрові майданчики для молодих і неодружених. Але завдяки цій новій системі оподаткування та втручанню деяких базових, прогресивних будівельних підзаконних актів стане можливим знову зробити міста привабливими для сімей.

Уряду

Для муніципальних органів влади ця податкова система стане довгостроковим благом для їхньої економіки. Це залучить більше людей, більше житлової забудови та більше підприємств, які створять магазини в межах міста. Ця більша щільність людей збільшить доходи міста, зменшить експлуатаційні витрати міста та вивільнить ресурси для нових проектів розвитку.

Для урядів на провінційному/штатному та федеральному рівнях підтримка цієї нової структури оподаткування сприятиме поступовому скороченню національних викидів вуглецю через зменшення нестійкого розповсюдження. По суті, цей новий податок дозволить урядам впоратися зі зміною клімату, просто змінивши податковий закон і дозволивши природним процесам капіталізму діяти своєю магією. Це (частково) податок на зміну клімату, спрямований на бізнес і економіку.

(Також прочитайте наші думки далі заміна податку з продажу податком на вуглець.)

Як податки на щільність вплинуть на ваш спосіб життя

Якщо ви коли-небудь відвідували Нью-Йорк, Лондон, Париж, Токіо чи будь-яке інше відоме, густонаселене місто світу, то ви б відчули жвавість і культурне багатство, яке вони пропонують. Це цілком природно — більше людей, зосереджених у географічній зоні, означає більше зв’язків, більше варіантів і більше можливостей. Навіть якщо ви не багаті, життя в цих містах дає вам багатий досвід, який ви не отримаєте, живучи в ізольованому передмісті. (Слушним винятком є ​​сільський спосіб життя, який пропонує набагато більш насичений природою спосіб життя, ніж міста, які потенційно можуть запропонувати настільки ж багатий і яскравий спосіб життя.)

Світ вже перебуває в процесі урбанізації, тому ця податкова система лише прискорить процес. Оскільки ці податки на щільність набудуть чинності протягом десятиліть, більшість людей переїдуть до міст, і більшість відчує, що їхні міста виростуть до більшої висоти та культурної складності. З’являться нові культурні сцени, форми мистецтва, музичні стилі та форми мислення. Це буде цілий новий світ у дуже реальному значенні цієї фрази.

Перші дні впровадження

Тож хитрість цієї системи оподаткування щільності полягає в її впровадженні. Перехід від квартирної системи оподаткування нерухомості до системи оподаткування нерухомості, що базується на щільності, потрібно буде здійснювати поступово протягом кількох років.

Перша головна проблема цього переходу полягає в тому, що коли життя в передмістях стає дорожчим, це створює наплив людей, які намагаються переїхати до центру міста. І якщо не вистачає пропозиції житла, щоб задовольнити цей раптовий сплеск попиту, тоді будь-які заощадження від нижчих податків будуть зведені нанівець вищою орендною платою чи цінами на житло.

Щоб вирішити цю проблему, містам і селищам, які розглядають можливість переходу на цю систему оподаткування, потрібно буде підготуватися до ажіотажного попиту, видавши дозволи на будівництво великої кількості нових, екологічно спроектованих квартир і житлових будинків. Їм доведеться прийняти підзаконні акти, які гарантуватимуть, що більший відсоток усіх нових квартир буде сімейним (замість холостяків чи однокімнатних квартир), щоб сім’ї поверталися до міста. І вони мають запропонувати значні податкові стимули для того, щоб підприємства повернулися в центр міста до введення нового податку, щоб приплив людей до центру міста не перетворився на приплив трафіку з міста. ядро міста, щоб добиратися до роботи в передмісті.

Друга проблема полягає в голосуванні за цю систему. Хоча більшість людей живуть у містах, більшість із цих людей все ще живуть у передмістях, і вони не матимуть фінансового стимулу голосувати за податкову систему, яка підвищить їхні податки. Але оскільки міста в усьому світі природним чином стають щільнішими, кількість людей, які живуть у міських центрах, скоро перевищить кількість жителів передмістя. Це схилить виборчу силу до міських жителів, які матимуть фінансовий стимул голосувати в системі, яка дає їм податкові пільги, припиняючи міські субсидії, які вони сплачують для фінансування передмістя.

Останньою великою проблемою є відстеження чисельності населення майже в режимі реального часу, щоб правильно розрахувати податки на нерухомість, які кожен повинен буде платити. Хоча сьогодні це може бути складним завданням, світ великих даних, у який ми вступаємо, зробить збір і обробку цих даних дедалі простішим і дешевшим для муніципалітетів. Ці дані також використовуватимуть майбутні оцінювачі нерухомості для кращої кількісної оцінки вартості нерухомості.

Загалом, завдяки оподаткуванню щільності нерухомості, витрати на експлуатацію міст і містечок поступово скорочуватимуться з року в рік, звільняючи та створюючи більше доходів для місцевих соціальних служб і великих капітальних витрат, що робить їхні міста ще привабливішим місцем для людей. жити, працювати та грати.

Серіал Майбутнє міст

Наше майбутнє – місто: Майбутнє міст P1

Планування мегаполісів майбутнього: Майбутнє міст P2

Ціни на житло різко падають, оскільки 3D-друк і маглеви роблять революцію в будівництві: Майбутнє міст P3    

Як безпілотні автомобілі змінять мегаполіси завтрашнього дня: майбутнє міст, P4

Інфраструктура 3.0, відбудова мегаполісів майбутнього: Майбутнє міст P6