Davek na gostoto, ki bo nadomestil davek na nepremičnine in končal zastoje: Prihodnost mest P5

Nekateri ljudje mislijo, da je reforma davka na nepremičnine neverjetno dolgočasna tema. Ponavadi bi imeli prav. Ampak ne danes. Novost pri davku na nepremičnine, o kateri bomo govorili v nadaljevanju, vam bo stopila hlače. Zato se pripravite, saj se boste potopili naravnost v to!

Težava z davki na nepremičnine

Davki na nepremičnine so v večini sveta določeni na dokaj preprost način: pavšalni davek na vse stanovanjske in poslovne nepremičnine, letno prilagojen inflaciji in v večini primerov pomnožen s tržno vrednostjo nepremičnine. Trenutni davki na nepremičnine večinoma delujejo dobro in jih je dokaj enostavno razumeti. Toda medtem ko davki na nepremičnine uspejo ustvariti osnovno raven dohodka za njihovo lokalno občino, ne uspejo spodbuditi učinkovite rasti mesta.

In kaj v tem kontekstu pomeni učinkovito?

Zakaj bi vas moralo skrbeti

To bi lahko razburjalo nekatere, vendar je veliko ceneje in učinkoviteje, da vaša lokalna uprava vzdržuje infrastrukturo in zagotavlja javne storitve ljudem, ki živijo v gosto poseljenih območjih, kot pa da služi istemu številu ljudi, razporejenih po redkejših predmestjih. ali podeželska območja. Na primer, pomislite na vso dodatno mestno infrastrukturo, ki je potrebna za oskrbo 1,000 lastnikov stanovanj, ki živijo v treh ali štirih mestnih blokih, namesto 1,000 ljudi, ki živijo v eni sami stolpnici.

Na bolj osebni ravni razmislite o tem: nesorazmeren znesek vaših zveznih, provincialnih/državnih in občinskih davčnih dolarjev se porabi za vzdrževanje osnovnih in nujnih storitev za ljudi, ki živijo na podeželju ali v oddaljenih predmestjih mesta, kot za večino ljudi ki živijo v mestnih središčih. To je eden od dejavnikov, ki vodijo v razpravo ali tekmovanje mestnih prebivalcev proti ljudem, ki živijo v podeželskih skupnostih, saj nekateri menijo, da ni pošteno, da prebivalci mest subvencionirajo življenjski slog tistih, ki živijo v izoliranih mestnih predmestjih ali oddaljenih podeželskih območjih.

Dejansko so študije pokazale, da ljudje, ki živijo v večdružinskih stanovanjskih kompleksih, v povprečju plačajo 18 odstotkov več davkov kot tistih, ki živijo v enodružinskih hišah.

Uvedba davkov na nepremičnine glede na gostoto

Obstaja način, kako preoblikovati davke na nepremičnine na način, ki spodbuja trajnostno rast mesta, prinaša pravičnost do vseh davkoplačevalcev, hkrati pa pomaga okolju. Preprosto povedano, gre za sistem davka na nepremičnine, ki temelji na gostoti.

Davek na nepremičnine, ki temelji na gostoti, v bistvu zagotavlja finančno spodbudo za ljudi, ki se odločijo živeti v bolj gosto poseljenih območjih. Takole deluje:

Mestni ali mestni svet odloči o želeni gostoti prebivalstva znotraj enega kvadratnega kilometra znotraj svojih občinskih meja – temu bomo rekli najvišji razred gostote. Ta najvišji razred se lahko razlikuje glede na estetiko mesta, obstoječo infrastrukturo in prednostni življenjski slog prebivalcev. Na primer, najvišji razred New Yorka bi lahko znašal 25–30,000 ljudi na kvadratni kilometer (na podlagi popisa prebivalstva leta 2000), medtem ko bi lahko za mesto, kot je Rim – kjer bi se ogromni nebotičniki zdeli povsem neprimerni – gostota 2–3,000 več smisla.

Ne glede na to, kakšen je najvišji razred gostote, bo prebivalec mesta, ki živi v hiši ali zgradbi, kjer se gostota prebivalstva en kilometer okoli njihovega doma ujema ali presega najvišji razred gostote, na koncu plačal najnižjo možno stopnjo davka na nepremičnine, morda celo ne nepremičninski davek sploh.

Dlje kot živite zunaj tega najvišjega razreda gostote (ali dlje kot zunaj jedra mesta/mesta), višja bo vaša stopnja davka na nepremičnine. Kot domnevate, bodo morali mestni sveti odločiti o tem, koliko podoklepajev naj bo in razpone gostote v vsakem oklepaju. Vendar pa bodo to politične in fiskalne odločitve, edinstvene za potrebe vsakega mesta.

Prednosti davkov na nepremičnine na podlagi gostote

Mestne in mestne vlade, razvijalci stavb, podjetja in posamezni prebivalci bodo vsi imeli koristi od zgoraj opisanega sistema gostote na različne zanimive načine. Oglejmo si vsakega posebej.

Prebivalci

Ko bo ta novi sistem davka na nepremičnine stopil v veljavo, bodo tisti, ki živijo v svojih mestnih jedrih, verjetno takoj opazili skok vrednosti svoje nepremičnine. Ne samo, da bo ta skok privedel do povečanih ponudb odkupov velikih razvijalcev, ampak bodo lahko davčne prihranke, ki jih prejmejo ti rezidenti, uporabili ali vložili, kot se jim zdi primerno.

Medtem pa bodo tisti, ki živijo zunaj najvišjih razredov gostote – običajno tisti, ki živijo v srednjem do daljnem mestnem predmestju – opazili takojšnje povečanje davkov na nepremičnine, pa tudi rahel upad vrednosti njihove nepremičnine. Ta segment prebivalstva bo razdeljen na tri načine:

1 % bo še naprej živel v svojih samotnih predmestjih višjega razreda, saj bo njihovo bogastvo ublažilo njihov dvig davkov, njihova bližina drugim bogatašem pa bo ohranila vrednost njihove nepremičnine. Višji srednji razred, ki si lahko privošči veliko dvorišče, a bi opazil pik višjih davkov, se bo prav tako držal svojega predmestnega življenja, vendar bo največji zagovornik novega sistema davka na nepremičnine, ki temelji na gostoti. Končno bodo tisti mladi strokovnjaki in mlade družine, ki običajno predstavljajo spodnjo polovico srednjega razreda, začeli iskati cenejša stanovanja v mestnem jedru.

ŽELITE POSTATI PARTNER

Čeprav ni navedeno zgoraj, bodo oklepaji gostote veljali tudi za poslovne zgradbe. V zadnjih enem do dveh desetletjih so številne velike korporacije preselile svoje pisarne in proizvodne obrate izven mest, da bi znižale stroške davka na nepremičnine. Ta premik je eden od glavnih dejavnikov, ki vleče ljudi iz mest in spodbuja neprekinjeno rast širjenja narave, ki uničuje. Sistem davka na nepremičnine, ki temelji na gostoti, bo obrnil ta trend.

Podjetja bodo zdaj deležna finančne spodbude za selitev v bližino ali znotraj mestnih jeder in ne samo za ohranjanje nizkih davkov na nepremičnine. Dandanes se številna podjetja trudijo zaposliti nadarjene milenijske delavce, saj ne samo, da jih večina ne zanima predmestni način življenja, ampak se vse več ljudi v celoti odloči za lastništvo avtomobila. Preselitev v bližino mesta poveča nabor talentov, do katerega imajo dostop, kar vodi do novih poslovnih priložnosti in priložnosti za rast. Poleg tega, ko se več velikih podjetij koncentrira drug ob drugem, bo več priložnosti za prodajo, za edinstvena partnerstva in za navzkrižno opraševanje idej (podobno kot v Silicijevi dolini).

Za manjša podjetja (kot so izložbe in ponudniki storitev) je ta davčni sistem kot finančna spodbuda za uspeh. Če ste lastnik podjetja, ki potrebuje prostor (na primer maloprodajne trgovine), ste spodbujeni, da se preselite na območja, kamor privlači vse več strank, kar vodi v več prometa. Če ste ponudnik storitev (na primer catering ali dostavna služba), vam bo večja koncentracija podjetij in ljudi omogočila, da skrajšate potovalni čas/stroške in oskrbite več ljudi na dan.

Razvijalci

Za gradbenike bo ta davčni sistem kot tiskanje gotovine. Ker je vse več ljudi spodbujenih k nakupu ali najemu v mestnem jedru, bodo mestni svetniki pod večjim pritiskom, da odobrijo dovoljenja za nove gradbene projekte. Poleg tega bo financiranje novogradenj postalo lažje, saj bo zaradi povečanega povpraševanja lažje razprodati enote še pred začetkom gradnje.

(Da, zavedam se, da bi to lahko kratkoročno ustvarilo stanovanjski balon, vendar se bodo cene stanovanj stabilizirale v štirih do osmih letih, ko bo ponudba gradbenih enot začela ustrezati povpraševanju. To še posebej velja, ko bodo nove gradbene tehnologije, opisane v tretje poglavje te serije je prišel na trg in razvijalcem omogočil gradnjo stavb v mesecih namesto v letih.)

Druga prednost tega sistema davka na gostoto je, da bi lahko spodbujal gradnjo novih stanovanjskih enot družinske velikosti. Takšne enote so v zadnjih desetletjih šle iz mode, saj so se družine preselile v cenejša predmestja, mesta pa so postala igrišča za mlade in samske. Toda s tem novim davčnim sistemom in posredovanjem nekaterih osnovnih, v prihodnost usmerjenih gradbenih podzakonskih aktov bo mogoče narediti mesta spet privlačna za družine.

Vlade

Za občinske vlade bo ta davčni sistem dolgoročno koristil njihovemu gospodarstvu. Pritegnilo bo več ljudi, več stanovanjske gradnje in več podjetij, ki bodo ustanovila trgovino znotraj meja svojega mesta. Ta večja gostota ljudi bo povečala prihodke mesta, zmanjšala operativne stroške mesta in sprostila sredstva za nove razvojne projekte.

Za vlade na provincialni/državni in zvezni ravni bo podpora tej novi davčni strukturi prispevala k postopnemu zmanjšanju nacionalnih emisij ogljika z zmanjšanjem netrajnostnega širjenja. V bistvu bo ta novi davek vladam omogočil, da se spopadejo s podnebnimi spremembami tako, da preprosto obrnejo davčno zakonodajo in dovolijo naravnim procesom kapitalizma, da delujejo čarobno. To je (deloma) davek na podnebne spremembe v korist podjetij in gospodarstva.

(Preberite tudi naše misli nadomestitev prometnega davka z davkom na ogljik.)

Kako bodo davki na gostoto vplivali na vaš življenjski slog

Če ste kdaj obiskali New York, London, Pariz, Tokio ali katero koli drugo znano, gosto poseljeno mesto na svetu, potem bi zagotovo izkusili živahnost in kulturno bogastvo, ki ga ponujajo. To je povsem naravno – več ljudi, koncentriranih na geografskem območju, pomeni več povezav, več možnosti in več priložnosti. Tudi če niste premožni, vam življenje v teh mestih ponuja bogastvo izkušenj, ki jih ne boste dobili v izoliranem predmestju. (Veljavna izjema je podeželski življenjski slog, ki ponuja veliko bolj naravo bogat življenjski slog kot mesta, ki lahko potencialno ponudijo enako bogat in živahen življenjski slog.)

Svet je že v procesu urbanizacije, zato bo ta davčni sistem proces le še pospešil. Ker bodo ti davki na gostoto začeli veljati v časovnem razponu desetletij, se bo večina ljudi preselila v mesta in večina jih bo doživela, da bodo njihova mesta rasla v višino in kulturno kompleksnost. Pojavile se bodo nove kulturne scene, umetniške oblike, glasbeni slogi in oblike mišljenja. To bo popolnoma nov svet v zelo resničnem pomenu besedne zveze.

Prvi dnevi izvajanja

Torej je trik tega sistema davka na gostoto v njegovem izvajanju. Prehod s stanovanjskega na sistem davka na nepremičnine, ki temelji na gostoti, bo treba izvajati postopoma v nekaj letih.

Prvi glavni izziv pri tem prehodu je, da ko postane življenje v predmestju dražje, povzroči naval ljudi, ki se poskušajo preseliti v mestno jedro. In če primanjkuje stanovanjske ponudbe, ki bi zadostila temu nenadnemu skoku povpraševanja, potem bodo vsi prihranki zaradi nižjih davkov izničeni zaradi višjih najemnin ali cen stanovanj.

Da bi to rešili, se bodo morala mesta, ki razmišljajo o prehodu na ta davčni sistem, pripraviti na naval povpraševanja z odobritvijo gradbenih dovoljenj za množico novih, trajnostno zasnovanih stanovanjskih in stanovanjskih skupnosti. Sprejeti bodo morali podzakonske akte, ki bodo zagotavljali, da bo večji odstotek vseh novih stanovanjskih objektov družinskih (namesto samskih ali enosobnih enot), da bodo lahko družine, ki se selijo nazaj v mesto. Poleg tega morajo ponuditi velike davčne spodbude za podjetja, da se preselijo nazaj v mestno jedro, preden bo uveden nov davek, tako da se dotok ljudi v mestno jedro ne spremeni v dotok prometa iz mesta. mestnega jedra za prevoz na delovno mesto v predmestju.

Drugi izziv je glasovanje za ta sistem. Medtem ko večina ljudi živi v mestih, večina teh ljudi še vedno živi v mestnih predmestjih in ne bodo imeli nobene finančne spodbude, da bi glasovali v davčnem sistemu, ki bo zvišal njihove davke. Ker pa se mesta po vsem svetu naravno zgostijo, bo število ljudi, ki živijo v mestnih jedrih, kmalu preseglo število prebivalcev predmestij. To bo glasovalno moč preneslo na meščane, ki bodo imeli finančno spodbudo za glasovanje v sistemu, ki jim omogoča davčne olajšave, hkrati pa ukinja mestne subvencije, ki jih plačujejo za financiranje primestnega načina življenja.

Zadnji velik izziv je spremljanje števila prebivalstva v skoraj realnem času za pravilen izračun davkov na nepremičnine, ki jih bodo morali vsi plačati. Čeprav je to danes lahko izziv, bo zaradi velikega podatkovnega sveta, v katerega vstopamo, zbiranje in obdelava teh podatkov vse enostavnejša in cenejša za občine. Te podatke bodo uporabljali tudi bodoči cenilci nepremičnin za boljšo kvantitativno oceno vrednosti nepremičnin.

Na splošno se bodo z obdavčitvijo nepremičnin zaradi gostote mest in mest postopoma zmanjšali operativni stroški iz leta v leto, kar bo sprostilo in ustvarilo več prihodkov za lokalne socialne storitve in velike kapitalske izdatke – zaradi česar bodo njihova mesta še bolj privlačna destinacija za ljudi živeti, delati in igrati.

Serija Prihodnost mest

Naša prihodnost je urbana: Prihodnost mest P1

Načrtovanje velemest prihodnosti: Prihodnost mest P2

Cene stanovanj strmoglavijo, ko 3D-tiskanje in maglev spremenita gradnjo: Prihodnost mest P3    

Kako bodo avtomobili brez voznika preoblikovali jutrišnja velemesta: prihodnost mest P4

Infrastruktura 3.0, obnova jutrišnjih velemest: Prihodnost mest P6