Ο φόρος πυκνότητας για αντικατάσταση του φόρου ακινήτων και τερματισμός της συμφόρησης: Μέλλον των πόλεων P5

Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι η μεταρρύθμιση του φόρου ακινήτων είναι ένα απίστευτα βαρετό θέμα. Συνήθως, θα είχες δίκιο. Αλλά όχι σήμερα. Η καινοτομία στους φόρους ακινήτων που θα καλύψουμε παρακάτω θα λιώσει τα παντελόνια σας. Ετοιμαστείτε λοιπόν, γιατί πρόκειται να βουτήξετε αμέσως σε αυτό!

Το πρόβλημα με τους φόρους ακινήτων

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας στην πλειονότητα του κόσμου ορίζονται με έναν αρκετά απλό τρόπο: έναν ενιαίο φόρο σε όλα τα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα, που προσαρμόζεται ετησίως για τον πληθωρισμό και στις περισσότερες περιπτώσεις πολλαπλασιάζεται με την αγοραία αξία ενός ακινήτου. Ως επί το πλείστον, οι τρέχοντες φόροι ιδιοκτησίας λειτουργούν καλά και είναι αρκετά εύκολο να κατανοηθούν. Όμως, ενώ οι φόροι ακίνητης περιουσίας επιτυγχάνουν να δημιουργήσουν ένα βασικό επίπεδο εισοδήματος για τον δήμο της περιοχής τους, αποτυγχάνουν να δώσουν κίνητρο για την αποτελεσματική ανάπτυξη μιας πόλης.

Και τι σημαίνει αποτελεσματικό σε αυτό το πλαίσιο;

Γιατί πρέπει να νοιάζεσαι

Τώρα, αυτό μπορεί να αναστατώσει μερικά φτερά, αλλά είναι πολύ φθηνότερο και πιο αποτελεσματικό για την τοπική αυτοδιοίκηση να διατηρεί υποδομές και να παρέχει δημόσιες υπηρεσίες σε άτομα που ζουν σε πυκνοκατοικημένες περιοχές από ό,τι είναι να εξυπηρετεί τον ίδιο αριθμό ανθρώπων που απλώνονται σε πιο αραιά, προάστια ή αγροτικές περιοχές. Για παράδειγμα, σκεφτείτε όλες τις επιπλέον υποδομές της πόλης που χρειάζονται για να εξυπηρετηθούν 1,000 ιδιοκτήτες σπιτιού που ζουν σε τρία ή τέσσερα τετράγωνα της πόλης, αντί για 1,000 άτομα που ζουν σε έναν μόνο πολυώροφο.

Σε πιο προσωπικό επίπεδο, σκεφτείτε το εξής: ένα δυσανάλογο ποσό των δολαρίων ομοσπονδιακού, επαρχιακού/πολιτειακού και δημοτικού φόρου σας δαπανάται για τη διατήρηση βασικών υπηρεσιών και υπηρεσιών έκτακτης ανάγκης για άτομα που ζουν σε αγροτικές περιοχές ή στα μακρινά προάστια μιας πόλης, σε σχέση με την πλειοψηφία των ανθρώπων ζώντας στα κέντρα των πόλεων. Αυτός είναι ένας από τους παράγοντες που οδήγησαν στη συζήτηση ή τον ανταγωνισμό που έχουν οι αστοί εναντίον των ανθρώπων που ζουν σε αγροτικές κοινότητες, καθώς ορισμένοι πιστεύουν ότι δεν είναι δίκαιο για τους κατοίκους των πόλεων να επιδοτούν τον τρόπο ζωής όσων ζουν σε απομονωμένα προάστια πόλεων ή απομακρυσμένες αγροτικές περιοχές.

Μάλιστα, μελέτες έχουν δείξει ότι οι άνθρωποι που ζουν σε συγκροτήματα πολυκατοικιών πληρώνουν κατά μέσο όρο 18% περισσότερο στους φόρους από εκείνους που ζουν σε μονοκατοικίες.

Εισαγωγή φόρων ακινήτων με βάση την πυκνότητα

Υπάρχει ένας τρόπος να ξαναγράψουμε τους φόρους ιδιοκτησίας με τρόπο που να δίνει κίνητρα για τη βιώσιμη ανάπτυξη μιας πόλης ή πόλης, να προσφέρει δικαιοσύνη σε όλους τους φορολογούμενους, ενώ παράλληλα βοηθά το περιβάλλον. Με απλά λόγια, γίνεται μέσω ενός συστήματος φορολογίας ακινήτων που βασίζεται στην πυκνότητα.

Ο φόρος ακινήτων με βάση την πυκνότητα παρέχει βασικά ένα οικονομικό κίνητρο για άτομα που επιλέγουν να ζήσουν σε πιο πυκνοκατοικημένες περιοχές. Ετσι δουλευει:

Ένα δημοτικό συμβούλιο αποφασίζει την προτιμώμενη πυκνότητα πληθυσμού εντός ενός τετραγωνικού χιλιομέτρου εντός των δημοτικών ορίων του—θα το ονομάσουμε αυτό το βραχίονα κορυφαίας πυκνότητας. Αυτό το κορυφαίο στήριγμα μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την αισθητική της πόλης, την υπάρχουσα υποδομή και τον προτιμώμενο τρόπο ζωής των κατοίκων της. Για παράδειγμα, το κορυφαίο τμήμα της Νέας Υόρκης θα μπορούσε να είναι 25-30,000 άτομα ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο (βάσει της απογραφής του 2000), ενώ για μια πόλη όπως η Ρώμη -όπου οι τεράστιοι ουρανοξύστες θα φαινόταν εντελώς εκτός τόπου- ένα βραχίονα πυκνότητας 2-3,000 περισσότερη λογική.

Όποια κι αν είναι η κατηγορία κορυφαίας πυκνότητας, ένας κάτοικος πόλης που ζει σε ένα σπίτι ή κτήριο όπου η πυκνότητα πληθυσμού ενός χιλιομέτρου γύρω από το σπίτι του συναντά ή υπερβαίνει το όριο πυκνότητας, θα καταλήξει να πληρώσει τον χαμηλότερο δυνατό συντελεστή φόρου ακινήτων, πιθανώς και να μην πληρώσει καθόλου φόρος περιουσίας.

Όσο πιο έξω από αυτήν την κατηγορία κορυφαίας πυκνότητας ζείτε (ή όσο πιο έξω από τον πυρήνα της πόλης/πόλης), τόσο υψηλότερος θα γίνεται ο φορολογικός συντελεστής σας. Όπως υποθέτετε, αυτό θα απαιτήσει από τα δημοτικά συμβούλια να αποφασίσουν για το πόσες υποστηρίξεις θα πρέπει να υπάρχουν και τα εύρη πυκνότητας που περιέχονται σε κάθε παρένθεση. Ωστόσο, αυτές θα είναι πολιτικές και δημοσιονομικές αποφάσεις μοναδικές για τις ανάγκες κάθε πόλης/πόλης.

Οφέλη από φόρους ακίνητης περιουσίας με βάση την πυκνότητα

Οι κυβερνήσεις των πόλεων και των πόλεων, οι προγραμματιστές κτιρίων, οι επιχειρήσεις και οι μεμονωμένοι κάτοικοι θα επωφεληθούν από το σύστημα βραχίονα πυκνότητας που περιγράφεται παραπάνω με διάφορους ενδιαφέροντες τρόπους. Ας ρίξουμε μια ματιά στο καθένα.

κάτοικοι

Όταν τεθεί σε ισχύ αυτό το νέο σύστημα φορολογίας ακίνητης περιουσίας, όσοι ζουν στους πυρήνες των πόλεων/κωμοπόλεων τους πιθανότατα θα δουν μια άμεση άνοδο στην αξία της ιδιοκτησίας τους. Όχι μόνο αυτή η άνοδος θα οδηγήσει σε αυξημένες προσφορές εξαγοράς από μεγάλους προγραμματιστές, αλλά και η εξοικονόμηση φόρου που λαμβάνουν αυτοί οι κάτοικοι μπορούν να χρησιμοποιηθούν ή να επενδυθούν όπως τους βολεύει.

Εν τω μεταξύ, για όσους ζουν εκτός των κορυφαίων κλιμακίων πυκνότητας -συνήθως εκείνοι που ζουν στα μεσαία προς τα μακρινά προάστια της πόλης- θα δουν άμεση άνοδο στους φόρους ιδιοκτησίας τους, καθώς και μια ελαφρά πτώση στην αξία της ιδιοκτησίας τους. Αυτό το τμήμα πληθυσμού θα χωριστεί με τρεις τρόπους:

Το 1% θα συνεχίσει να ζει στα απομονωμένα προάστια της ανώτερης τάξης, καθώς ο πλούτος του θα μειώσει την αύξηση των φόρων του και η γειτνίασή του με άλλους πλούσιους θα διατηρήσει την αξία της περιουσίας του. Η ανώτερη μεσαία τάξη που μπορεί να αντέξει οικονομικά μια μεγάλη αυλή, αλλά που θα παρατηρούσε το τσίμπημα των υψηλότερων φόρων, θα κολλήσει επίσης στη ζωή των προαστίων, αλλά θα είναι οι μεγαλύτεροι υποστηρικτές ενάντια στο νέο σύστημα φορολογίας ακινήτων που βασίζεται στην πυκνότητα. Τέλος, όσοι νέοι επαγγελματίες και νέες οικογένειες αποτελούν συνήθως το κατώτερο μισό της μεσαίας τάξης θα αρχίσουν να αναζητούν φθηνότερες επιλογές στέγασης στον πυρήνα της πόλης.

Business

Αν και δεν περιγράφεται παραπάνω, οι βραχίονες πυκνότητας θα ισχύουν επίσης για εμπορικά κτίρια. Τις τελευταίες μία έως δύο δεκαετίες, πολλές μεγάλες εταιρείες έχουν μεταφέρει τα γραφεία τους και τις εγκαταστάσεις παραγωγής τους εκτός πόλεων για να μειώσουν το κόστος φόρου ακίνητης περιουσίας. Αυτή η μετατόπιση είναι ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που τραβούν τους ανθρώπους έξω από τις πόλεις, τροφοδοτώντας την αδιάκοπη ανάπτυξη της φύσης που καταστρέφει την εξάπλωση. Το σύστημα φορολογίας ακινήτων που βασίζεται στην πυκνότητα θα αναστρέψει αυτή την τάση.

Οι επιχειρήσεις θα δουν τώρα ένα οικονομικό κίνητρο για μετεγκατάσταση κοντά ή μέσα σε πυρήνες πόλεων/πόλεων και όχι μόνο για να διατηρήσουν χαμηλούς τους φόρους ακινήτων. Αυτές τις μέρες, πολλές επιχειρήσεις αγωνίζονται να προσλάβουν ταλαντούχους millennial εργαζομένους, αφού όχι μόνο οι περισσότερες δεν ενδιαφέρονται για τον τρόπο ζωής των προαστίων, αλλά ένας αυξανόμενος αριθμός επιλέγει να μην έχει αυτοκίνητο εντελώς. Η μετεγκατάσταση κοντά στην πόλη αυξάνει τη δεξαμενή ταλέντων στην οποία έχουν πρόσβαση, οδηγώντας έτσι σε νέες επιχειρηματικές ευκαιρίες και ευκαιρίες ανάπτυξης. Επίσης, καθώς περισσότερες μεγάλες επιχειρήσεις συγκεντρώνονται η μία κοντά στην άλλη, θα υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες για πωλήσεις, για μοναδικές συνεργασίες και για διασταυρούμενη επικονίαση ιδεών (παρόμοια με τη Silicon Valley).

Για μικρότερες επιχειρήσεις (όπως βιτρίνες και παρόχους υπηρεσιών), αυτό το φορολογικό σύστημα είναι σαν ένα οικονομικό κίνητρο για επιτυχία. Εάν είστε ιδιοκτήτης μιας επιχείρησης που απαιτεί χώρο στο δάπεδο (όπως καταστήματα λιανικής), έχετε κίνητρο να μετακομίσετε σε περιοχές όπου όλο και περισσότεροι πελάτες προσελκύονται να μετακομίσουν, κάτι που οδηγεί σε μεγαλύτερη κίνηση στα πόδια. Εάν είστε πάροχος υπηρεσιών (όπως υπηρεσία τροφοδοσίας ή παράδοσης), η μεγαλύτερη συγκέντρωση επιχειρήσεων και ατόμων θα σας επιτρέψει να μειώσετε τον χρόνο/τα έξοδα ταξιδιού σας και να εξυπηρετήσετε περισσότερα άτομα την ημέρα.

Προγραμματιστές

Για τους κατασκευαστές κτιρίων, αυτό το φορολογικό σύστημα θα είναι σαν την εκτύπωση μετρητών. Καθώς όλο και περισσότεροι άνθρωποι έχουν κίνητρα να αγοράσουν ή να νοικιάσουν στον πυρήνα της πόλης, οι δημοτικοί σύμβουλοι θα δέχονται αυξημένη πίεση να εγκρίνουν άδειες για νέα οικοδομικά έργα. Επιπλέον, η χρηματοδότηση νέων κτιρίων θα γίνει ευκολότερη καθώς η αυξημένη ζήτηση θα διευκολύνει την πώληση των μονάδων πριν καν ξεκινήσει η κατασκευή.

(Ναι, συνειδητοποιώ ότι αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει μια φούσκα στέγασης βραχυπρόθεσμα, αλλά οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν σε διάστημα τεσσάρων έως οκτώ ετών όταν η προσφορά των κτιριακών μονάδων αρχίσει να ταιριάζει με τη ζήτηση. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν οι νέες τεχνολογίες κατασκευής περιγράφονται στο κεφάλαιο τρίτο αυτής της σειράς κυκλοφόρησε στην αγορά, επιτρέποντας στους προγραμματιστές να κατασκευάζουν κτίρια σε μήνες αντί για χρόνια.)

Ένα άλλο πλεονέκτημα αυτού του φορολογικού συστήματος πυκνότητας είναι ότι θα μπορούσε να προωθήσει την κατασκευή νέων μονάδων συγκυριαρχίας οικογενειακού μεγέθους. Τέτοιες μονάδες έχουν ξεφύγει από τη μόδα τις τελευταίες δεκαετίες, καθώς οι οικογένειες μετακόμισαν στα προάστια χαμηλότερου κόστους, αφήνοντας τις πόλεις να γίνουν παιδικές χαρές για νέους και ελεύθερους. Αλλά με αυτό το νέο φορολογικό σύστημα και την παρέμβαση ορισμένων βασικών, προνοητικών καταστατικών κατασκευών, θα είναι δυνατό να γίνουν ξανά οι πόλεις ελκυστικές για οικογένειες.

Κυβέρνηση

Για τις δημοτικές αρχές, αυτό το φορολογικό σύστημα θα είναι ένα μακροπρόθεσμο όφελος για την οικονομία τους. Θα προσελκύσει περισσότερους ανθρώπους, περισσότερη οικιστική ανάπτυξη και περισσότερες επιχειρήσεις για να δημιουργήσουν καταστήματα εντός των ορίων της πόλης τους. Αυτή η μεγαλύτερη πυκνότητα ανθρώπων θα αυξήσει τα έσοδα της πόλης, θα μειώσει το λειτουργικό κόστος της πόλης και θα απελευθερώσει πόρους για νέα αναπτυξιακά έργα.

Για τις κυβερνήσεις σε επαρχιακό/πολιτειακό και ομοσπονδιακό επίπεδο, η υποστήριξη αυτής της νέας φορολογικής δομής θα συμβάλει στη σταδιακή μείωση των εθνικών εκπομπών άνθρακα μέσω της μείωσης της μη βιώσιμης εξάπλωσης. Βασικά, αυτός ο νέος φόρος θα επιτρέψει στις κυβερνήσεις να αντιμετωπίσουν την κλιματική αλλαγή απλώς αναστρέφοντας έναν φορολογικό νόμο και επιτρέποντας στις φυσικές διαδικασίες του καπιταλισμού να κάνουν τα μαγικά τους. Αυτός είναι (εν μέρει) ένας φόρος για την κλιματική αλλαγή υπέρ των επιχειρήσεων και υπέρ της οικονομίας.

(Επίσης, διαβάστε τις σκέψεις μας για αντικατάσταση του φόρου επί των πωλήσεων με φόρο άνθρακα.)

Πώς οι φόροι πυκνότητας θα επηρεάσουν τον τρόπο ζωής σας

Αν έχετε επισκεφθεί ποτέ τη Νέα Υόρκη, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Τόκιο ή οποιαδήποτε από τις άλλες διάσημες, πυκνοκατοικημένες πόλεις του κόσμου, τότε θα είχατε βιώσει τη ζωντάνια και τον πολιτιστικό πλούτο που προσφέρουν. Είναι φυσικό—περισσότεροι άνθρωποι συγκεντρωμένοι σε μια γεωγραφική περιοχή σημαίνει περισσότερες συνδέσεις, περισσότερες επιλογές και περισσότερες ευκαιρίες. Ακόμα κι αν δεν είστε πλούσιοι, η ζωή σε αυτές τις πόλεις σας προσφέρει μια πλούσια εμπειρία που δεν θα ζήσετε σε ένα απομονωμένο προάστιο. (Μια έγκυρη εξαίρεση είναι ο αγροτικός τρόπος ζωής που προσφέρει έναν τρόπο ζωής πολύ πιο πλούσιο στη φύση από τις πόλεις που μπορούν ενδεχομένως να προσφέρουν έναν εξίσου πλούσιο και ζωντανό τρόπο ζωής.)

Ο κόσμος βρίσκεται ήδη στη διαδικασία αστικοποίησης, επομένως αυτό το φορολογικό σύστημα απλώς θα επιταχύνει τη διαδικασία. Καθώς αυτοί οι φόροι πυκνότητας τίθενται σε ισχύ σε ένα χρονικό διάστημα δεκαετιών, οι περισσότεροι άνθρωποι θα μετακομίσουν σε πόλεις και οι περισσότεροι θα βιώσουν τις πόλεις τους να μεγαλώνουν σε μεγαλύτερα ύψη και πολιτιστική πολυπλοκότητα. Θα αναδυθούν νέες σκηνές πολιτισμού, μορφές τέχνης, στυλ μουσικής και μορφές σκέψης. Θα είναι ένας εντελώς νέος κόσμος με μια πολύ πραγματική έννοια της φράσης.

Πρώτες ημέρες εφαρμογής

Έτσι, το κόλπο με αυτό το φορολογικό σύστημα πυκνότητας είναι στην εφαρμογή του. Η μετάβαση από ένα επίπεδο σε ένα σύστημα φορολογίας ακινήτων με βάση την πυκνότητα θα πρέπει να γίνει σταδιακά σε μερικά χρόνια.

Η πρώτη κύρια πρόκληση με αυτή τη μετάβαση είναι ότι καθώς η διαβίωση στα προάστια γίνεται πιο ακριβή, δημιουργεί μια βιασύνη ανθρώπων που προσπαθούν να μετακομίσουν στον πυρήνα της πόλης. Και αν υπάρχει έλλειψη προσφοράς κατοικιών για να καλυφθεί αυτή η ξαφνική άνοδος της ζήτησης, τότε τυχόν αποταμιευτικά οφέλη από χαμηλότερους φόρους θα ακυρωθούν από τις υψηλότερες τιμές ενοικίου ή κατοικιών.

Για να αντιμετωπιστεί αυτό, οι πόλεις ή κωμοπόλεις που εξετάζουν το ενδεχόμενο μετάβασης σε αυτό το φορολογικό σύστημα θα πρέπει να προετοιμαστούν για τη βιασύνη της ζήτησης εγκρίνοντας οικοδομικές άδειες για μια πληθώρα νέων, βιώσιμα σχεδιασμένων διαμερισμάτων και κοινοτήτων στέγασης. Θα πρέπει να εγκρίνουν νόμους που θα διασφαλίζουν ότι ένα μεγαλύτερο ποσοστό όλων των νέων κατασκευών διαμερισμάτων είναι οικογενειακού μεγέθους (αντί για μονάδες εργένης ή ενός υπνοδωματίου) για να φιλοξενήσουν οικογένειες που επιστρέφουν στην πόλη. Και πρέπει να προσφέρουν βαθιά φορολογικά κίνητρα για τις επιχειρήσεις να επιστρέψουν στον πυρήνα της πόλης, πριν από την επιβολή του νέου φόρου, έτσι ώστε η εισροή ανθρώπων στον πυρήνα της πόλης να μην μετατραπεί σε εισροή κίνησης έξω από την πόλη. πυρήνα της πόλης για μετακίνηση σε προαστιακό χώρο εργασίας.

Η δεύτερη πρόκληση είναι να ψηφίσουν αυτό το σύστημα. Ενώ οι περισσότεροι άνθρωποι ζουν σε πόλεις, οι περισσότεροι από αυτούς τους ανθρώπους εξακολουθούν να ζουν στα προάστια των πόλεων και δεν θα έχουν κανένα οικονομικό κίνητρο να ψηφίσουν σε ένα φορολογικό σύστημα που θα αυξήσει τους φόρους τους. Αλλά καθώς οι πόλεις σε όλο τον κόσμο γίνονται φυσικά πιο πυκνές, ο αριθμός των ανθρώπων που ζουν στους πυρήνες των πόλεων θα ξεπεράσει σύντομα τα προάστια. Αυτό θα ανατρέψει τη δύναμη ψήφου στους αστούς, οι οποίοι θα έχουν ένα οικονομικό κίνητρο να ψηφίσουν σε ένα σύστημα που τους δίνει φορολογικές ελαφρύνσεις ενώ θα τερματίσει τις αστικές επιδοτήσεις που πληρώνουν για να χρηματοδοτήσουν τον τρόπο ζωής των προαστίων.

Η τελευταία μεγάλη πρόκληση είναι να παρακολουθείτε τα στοιχεία του πληθυσμού σε σχεδόν πραγματικό χρόνο για να υπολογίσετε σωστά τους φόρους ιδιοκτησίας που θα κληθούν να πληρώσουν όλοι. Αν και αυτό μπορεί να είναι μια πρόκληση σήμερα, ο κόσμος των μεγάλων δεδομένων στον οποίο εισερχόμαστε θα κάνει τη συλλογή και τη σύνταξη αυτών των δεδομένων όλο και πιο εύκολη και φθηνή για τη διαχείριση των δήμων. Αυτά τα δεδομένα είναι επίσης αυτά που θα χρησιμοποιήσουν οι μελλοντικοί εκτιμητές ακινήτων για να αξιολογήσουν καλύτερα την αξία του ακινήτου ποσοτικά.

Συνολικά, με τη φορολογία πυκνότητας ακινήτων, οι πόλεις και οι κωμοπόλεις θα δουν σταδιακά το λειτουργικό τους κόστος να συρρικνώνεται από έτος σε έτος, απελευθερώνοντας και δημιουργώντας περισσότερα έσοδα για τις τοπικές κοινωνικές υπηρεσίες και μεγάλες κεφαλαιουχικές δαπάνες – καθιστώντας τις πόλεις τους ακόμα πιο ελκυστικό προορισμό για τους ανθρώπους. ζήστε, δουλέψτε και παίξτε.

Σειρά μέλλον των πόλεων

Το μέλλον μας είναι αστικό: Future of Cities P1

Σχεδιάζοντας τις μεγαλουπόλεις του αύριο: Το μέλλον των πόλεων P2

Οι τιμές των κατοικιών καταρρέουν καθώς η τρισδιάστατη εκτύπωση και τα maglev φέρνουν επανάσταση στις κατασκευές: Future of Cities P3    

Πώς τα αυτοκίνητα χωρίς οδηγό θα αναμορφώσουν τις μεγαλουπόλεις του αύριο: Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, ανοικοδόμηση των μεγαλουπόλεων του αύριο: Future of Cities P6