Imposto de densidade para substituir o imposto predial e acabar com o congestionamento: Futuro das Cidades P5

Algumas pessoas pensam que a reforma do imposto predial é um assunto incrivelmente chato. Normalmente, você estaria certo. Mas não hoje. A inovação em impostos sobre a propriedade que abordaremos abaixo vai derreter suas calças. Então prepare-se, porque você está prestes a mergulhar de cabeça!

O problema dos impostos sobre a propriedade

Os impostos sobre propriedade na maior parte do mundo são estabelecidos de maneira bastante simples: um imposto fixo sobre todas as propriedades residenciais e comerciais, ajustado anualmente pela inflação e, na maioria dos casos, multiplicado pelo valor de mercado de uma propriedade. Na maioria das vezes, os impostos sobre a propriedade atuais funcionam bem e são bastante fáceis de entender. Mas enquanto os impostos sobre a propriedade conseguem gerar um nível básico de renda para o município local, eles não incentivam o crescimento eficiente de uma cidade.

E o que significa eficiente nesse contexto?

Por que você deveria se importar

Agora, isso pode irritar algumas penas, mas é muito mais barato e mais eficiente para o seu governo local manter a infraestrutura e fornecer serviços públicos para pessoas que vivem em áreas densamente povoadas do que atender o mesmo número de pessoas espalhadas por áreas mais esparsas e suburbanas. ou zonas rurais. Por exemplo, pense em toda a infraestrutura extra da cidade necessária para atender 1,000 proprietários que vivem em três ou quatro quarteirões, em vez de 1,000 pessoas que vivem em um único arranha-céu.

Em um nível mais pessoal, considere o seguinte: uma quantia desproporcional de seus dólares de impostos federais, provinciais/estaduais e municipais são gastos na manutenção de serviços básicos e de emergência para pessoas que vivem em áreas rurais ou nos subúrbios distantes de uma cidade, do que para a maioria das pessoas vivendo nos centros das cidades. Este é um dos fatores que levam ao debate ou competição que os urbanos têm contra as pessoas que vivem em comunidades rurais, pois alguns acham que não é justo que os moradores das cidades subsidiem o estilo de vida daqueles que vivem em subúrbios isolados ou em áreas rurais distantes.

De fato, estudos mostram que as pessoas que vivem em conjuntos habitacionais multifamiliares pagam em média 18% a mais em impostos do que aqueles que vivem em casas unifamiliares.

Introdução de impostos sobre propriedade baseados em densidade

Existe uma maneira de reescrever os impostos sobre a propriedade de forma a incentivar o crescimento sustentável de uma cidade, trazer justiça a todos os contribuintes, além de ajudar o meio ambiente. Simplificando, é através de um sistema de imposto de propriedade baseado em densidade.

Um imposto predial baseado na densidade basicamente fornece um incentivo financeiro para as pessoas que optam por morar em áreas mais densamente povoadas. Veja como funciona:

Uma cidade ou conselho municipal decide a densidade populacional preferida dentro de um quilômetro quadrado dentro de seus limites municipais - chamaremos isso de faixa de densidade superior. Esse suporte superior pode variar dependendo da estética da cidade, infraestrutura existente e estilo de vida preferido de seus moradores. Por exemplo, a faixa superior de Nova York pode ser de 25 a 30,000 pessoas por quilômetro quadrado (com base em seu censo de 2000), enquanto para uma cidade como Roma – onde arranha-céus maciços pareceriam totalmente deslocados – uma faixa de densidade de 2 a 3,000 pode fazer mais sentido.

Qualquer que seja a faixa de densidade mais alta, um morador da cidade que mora em uma casa ou prédio onde a densidade populacional de um quilômetro ao redor de sua casa atinge ou excede a faixa de densidade mais alta acabará pagando a menor taxa de imposto de propriedade possível, possivelmente até não pagando imposto de propriedade em tudo.

Quanto mais fora dessa faixa de densidade superior você mora (ou quanto mais fora do núcleo da cidade/cidade), maior será sua taxa de imposto de propriedade. Como você poderia supor, isso exigirá que os conselhos municipais decidam quantos subgrupos devem existir e os intervalos de densidade contidos em cada suporte. No entanto, essas serão decisões políticas e fiscais exclusivas das necessidades de cada cidade.

Benefícios dos impostos prediais baseados em densidade

Governos municipais e municipais, construtores, empresas e moradores individuais se beneficiarão do sistema de faixas de densidade descrito acima de várias maneiras interessantes. Vamos dar uma olhada em cada um.

Moradores

Quando esse novo sistema de imposto predial entrar em vigor, aqueles que vivem em seus núcleos de cidade/vila provavelmente verão um aumento imediato no valor de sua propriedade. Esse pico não apenas levará a um aumento nas ofertas de compra de grandes incorporadoras, mas a economia de impostos que esses residentes recebem pode ser usada ou investida como acharem melhor.

Enquanto isso, para aqueles que vivem fora das faixas de densidade mais altas – geralmente aqueles que vivem nos subúrbios da cidade do meio a longe – eles verão um aumento imediato em seus impostos prediais, bem como um ligeiro declínio no valor da propriedade. Este segmento da população se dividirá de três maneiras:

O 1% continuará vivendo em seus subúrbios reclusos e de classe alta, pois sua riqueza amortecerá o aumento de impostos e sua proximidade com outras pessoas ricas manterá seus valores de propriedade. A classe média alta que pode pagar um quintal grande, mas que perceberia o impacto dos impostos mais altos, também manterá suas vidas suburbanas, mas será a maior defensora do novo sistema de imposto predial baseado na densidade. Finalmente, aqueles jovens profissionais e jovens famílias que normalmente compõem a metade mais baixa da classe média começarão a procurar opções de moradia mais baratas no centro da cidade.

O negócio

Embora não descrito acima, os suportes de densidade também se aplicam a edifícios comerciais. Nas últimas uma ou duas décadas, muitas grandes corporações mudaram seus escritórios e fábricas para fora das cidades para reduzir seus custos com impostos sobre a propriedade. Essa mudança é um dos principais fatores que tiram as pessoas das cidades, alimentando o crescimento ininterrupto da natureza, destruindo a expansão. O sistema de imposto predial baseado na densidade reverterá essa tendência.

As empresas agora verão um incentivo financeiro para se mudarem para perto ou dentro dos núcleos das cidades, e não apenas para manter os impostos sobre a propriedade baixos. Atualmente, muitas empresas lutam para contratar trabalhadores talentosos da geração do milênio, já que não apenas a maioria não está interessada no estilo de vida suburbano, mas um número crescente está optando por não ter um carro. A mudança para perto da cidade aumenta o pool de talentos aos quais eles têm acesso, gerando novos negócios e oportunidades de crescimento. Além disso, à medida que mais grandes empresas se concentram próximas umas das outras, haverá mais oportunidades de vendas, parcerias exclusivas e polinização cruzada de ideias (semelhante ao Vale do Silício).

Para empresas menores (como vitrines e prestadores de serviços), esse sistema tributário é como um incentivo financeiro para o sucesso. Se você possui um negócio que requer espaço físico (como lojas de varejo), você é incentivado a se mudar para áreas onde mais e mais clientes são atraídos para se mudar, levando a mais tráfego de pedestres. Se você é um prestador de serviços (como um serviço de catering ou entrega), a maior concentração de empresas e pessoas permitirá que você reduza seu tempo/despesas de viagem e atenda mais pessoas por dia.

Desenvolvedores

Para os construtores, esse sistema tributário será como imprimir dinheiro. À medida que mais pessoas são incentivadas a comprar ou alugar no centro da cidade, os vereadores estarão sob crescente pressão para aprovar licenças para novos projetos de construção. Além disso, o financiamento de novos edifícios se tornará mais fácil, pois o aumento da demanda facilitará a venda de unidades antes mesmo do início da construção.

(Sim, eu sei que isso pode criar uma bolha imobiliária no curto prazo, mas os preços das moradias se estabilizarão em quatro a oito anos quando a oferta de unidades de construção começar a corresponder à demanda. Isso é especialmente verdade quando as novas tecnologias de construção descritas no capítulo três desta série chegou ao mercado, permitindo que os desenvolvedores construam edifícios em meses em vez de anos.)

Outro benefício desse sistema tributário de densidade é que ele pode promover a construção de novas unidades de condomínios familiares. Essas unidades saíram de moda nas últimas décadas, à medida que as famílias se mudaram para os subúrbios de baixo custo, deixando as cidades para se tornarem playgrounds para jovens e solteiros. Mas com esse novo sistema tributário e a intervenção de algumas leis básicas de construção com visão de futuro, será possível tornar as cidades atraentes para as famílias novamente.

Governos

Para os governos municipais, esse sistema tributário será um benefício de longo prazo para sua economia. Atrairá mais pessoas, mais desenvolvimento residencial e mais empresas para se estabelecerem dentro dos limites da cidade. Essa maior densidade de pessoas aumentará as receitas da cidade, reduzirá os custos operacionais da cidade e liberará recursos para novos projetos de desenvolvimento.

Para os governos em nível provincial/estadual e federal, o apoio a essa nova estrutura tributária contribuirá para uma redução gradual das emissões nacionais de carbono por meio da redução da expansão insustentável. Basicamente, esse novo imposto permitirá que os governos abordem as mudanças climáticas simplesmente invertendo uma lei tributária e permitindo que os processos naturais do capitalismo façam sua mágica. Este é (em parte) um imposto de mudança climática pró-negócios e pró-economia.

(Além disso, leia nossos pensamentos sobre substituir o imposto sobre vendas por um imposto sobre o carbono.)

Como os impostos de densidade afetarão seu estilo de vida

Se você já visitou Nova York, Londres, Paris, Tóquio ou qualquer uma das outras cidades famosas e densamente povoadas do mundo, então você deve ter experimentado a vibração e a riqueza cultural que eles oferecem. É natural – mais pessoas concentradas em uma área geográfica significa mais conexões, mais opções e mais oportunidades. Mesmo que você não seja rico, morar nessas cidades oferece uma riqueza de experiência que você não terá vivendo em um subúrbio isolado. (Uma exceção válida é o estilo de vida rural que oferece um estilo de vida muito mais rico em natureza do que as cidades que podem potencialmente oferecer um estilo de vida igualmente rico e vibrante.)

O mundo já está em processo de urbanização, então esse sistema tributário só vai acelerar o processo. À medida que esses impostos de densidade entram em vigor ao longo de décadas, a maioria das pessoas se mudará para as cidades, e a maioria experimentará suas cidades crescendo a maiores alturas e complexidade cultural. Novas cenas culturais, formas de arte, estilos musicais e formas de pensamento surgirão. Será um mundo totalmente novo em um sentido muito real da frase.

Primeiros dias da implementação

Portanto, o truque com esse sistema de imposto de densidade está em implementá-lo. A mudança de um sistema de imposto predial baseado em densidade para um sistema de imposto predial baseado em densidade precisará ser faseada ao longo de vários anos.

O primeiro desafio principal com essa transição é que, à medida que a vida no subúrbio se torna mais cara, cria uma corrida de pessoas que tentam se mudar para o centro da cidade. E se houver falta de oferta de moradias para atender a esse repentino pico de demanda, quaisquer benefícios de economia de impostos mais baixos serão cancelados por aluguéis ou preços de moradia mais altos.

Para resolver isso, as cidades ou vilas que consideram uma mudança para esse sistema tributário precisarão se preparar para a corrida da demanda aprovando licenças de construção para um excesso de novos condomínios e comunidades habitacionais projetados de forma sustentável. Eles terão que aprovar leis garantindo que uma porcentagem maior de todos os novos condomínios sejam de tamanho familiar (em vez de unidades de solteiro ou de um quarto) para acomodar as famílias que voltam para a cidade. E eles têm que oferecer incentivos fiscais profundos para que as empresas voltem ao centro da cidade, antes que o novo imposto seja implementado, para que o influxo de pessoas no centro da cidade não se transforme em um influxo de tráfego para fora da cidade. centro da cidade para se deslocar para um local de trabalho suburbano.

O segundo desafio é aprovar esse sistema. Embora a maioria das pessoas viva nas cidades, a maioria dessas pessoas ainda mora nos subúrbios da cidade e não terá incentivo financeiro para votar em um sistema tributário que aumentará seus impostos. Mas, à medida que as cidades e vilas ao redor do mundo se tornam naturalmente mais densas, o número de pessoas que vivem nos núcleos das cidades em breve superará os suburbanos. Isso vai dar o poder de voto para os urbanos, que terão um incentivo financeiro para votar em um sistema que lhes dá uma redução de impostos e acaba com os subsídios urbanos que pagam para financiar o estilo de vida suburbano.

O grande desafio final é acompanhar os números da população quase em tempo real para calcular corretamente os impostos sobre a propriedade que todos serão obrigados a pagar. Embora isso possa ser um desafio hoje, o mundo do big data em que estamos entrando tornará a coleta e o processamento desses dados cada vez mais fácil e barato para os municípios gerenciarem. Esses dados também são o que os futuros avaliadores de propriedades usarão para avaliar melhor o valor da propriedade quantitativamente.

Ao todo, com a tributação da propriedade da densidade, cidades e vilas verão gradualmente seus custos operacionais diminuir ano após ano, liberando e criando mais receita para serviços sociais locais e grandes gastos de capital - tornando suas cidades um destino ainda mais atraente para as pessoas. viver, trabalhar e brincar.

Série Futuro das Cidades

Nosso futuro é urbano: Futuro das Cidades P1

Planejando as megacidades de amanhã: Futuro das Cidades P2

Os preços da habitação caem à medida que a impressão 3D e os maglevs revolucionam a construção: Future of Cities P3    

Como os carros autônomos remodelarão as megacidades de amanhã: Future of Cities P4

Infraestrutura 3.0, reconstruindo as megacidades de amanhã: Futuro das Cidades P6