Квантумран

ИЗОБРАЖЕНИЕ КРЕДИТ: Квантумран

Налог на плотность заменит налог на имущество и избавит от заторов: Future of Cities P5

Дэвид Тал, издатель, футурист
@DavidTalWrites
LinkedIn

Вт, 09 / 15 / 2020 - 08: 59

Некоторые считают реформу налога на недвижимость невероятно скучной темой. Обычно вы были бы правы. Но не сегодня. Инновация в налогах на недвижимость, о которой мы расскажем ниже, растопит ваши штаны. Так что будьте готовы, потому что вы собираетесь погрузиться прямо в это!

Проблема с налогом на недвижимость

Налоги на недвижимость в большинстве стран мира устанавливаются довольно просто: фиксированный налог на всю жилую и коммерческую недвижимость, ежегодно корректируемый с учетом инфляции и в большинстве случаев умножаемый на рыночную стоимость недвижимости. По большей части текущие налоги на недвижимость работают хорошо и довольно просты для понимания. Но в то время как налоги на недвижимость успешно обеспечивают базовый уровень дохода местного муниципалитета, они не могут стимулировать эффективный рост города.

И что значит эффективное в данном контексте?

Почему вы должны заботиться

Конечно, это может кого-то раздражать, но для вашего местного правительства гораздо дешевле и эффективнее поддерживать инфраструктуру и предоставлять общественные услуги людям, живущим в густонаселенных районах, чем обслуживать такое же количество людей, разбросанных по разреженным пригородам. или сельской местности. Например, подумайте обо всей дополнительной городской инфраструктуре, необходимой для обслуживания 1,000 домовладельцев, проживающих в трех или четырех городских кварталах, вместо 1,000 человек, живущих в одном многоэтажном доме.

На более личном уровне подумайте об этом: непропорционально большая сумма ваших федеральных, провинциальных/штатных и муниципальных налоговых долларов тратится на поддержание основных и неотложных услуг для людей, живущих в сельской местности или дальних пригородах города, чем для большинства людей. проживающих в центрах городов. Это один из факторов, ведущих к дебатам или конкуренции, которую городские жители имеют против людей, живущих в сельских общинах, поскольку некоторые считают несправедливым, что городские жители субсидируют образ жизни тех, кто живет в изолированных городских пригородах или отдаленных сельских районах.

Фактически, исследования показали, что люди, живущие в многоквартирных жилых комплексах, платят в среднем На 18% больше налогов чем те, кто живет в частных домах.

Введение налогов на недвижимость на основе плотности

Существует способ переписать налоги на недвижимость таким образом, чтобы стимулировать устойчивый рост города, обеспечить справедливость для всех налогоплательщиков, а также помочь окружающей среде. Проще говоря, это система налогообложения собственности, основанная на плотности.

Налог на недвижимость, основанный на плотности, в основном обеспечивает финансовый стимул для людей, которые предпочитают жить в более густонаселенных районах. Вот как это работает:

Городской или городской совет определяет предпочтительную плотность населения в пределах одного квадратного километра в пределах своих муниципальных границ — мы будем называть это максимальной плотностью населения. Эта верхняя скобка может варьироваться в зависимости от эстетики города, существующей инфраструктуры и предпочтительного образа жизни его жителей. Например, верхняя планка Нью-Йорка может составлять 25-30,000 2000 человек на квадратный километр (на основе переписи 2 года), тогда как для такого города, как Рим, где массивные небоскребы выглядят совершенно неуместными, плотность 3,000-XNUMX человек может составлять больше смысла.

Какой бы ни была верхняя планка плотности, городской житель, который живет в доме или здании, где плотность населения в одном километре вокруг его дома соответствует или превышает верхнюю планку плотности, в конечном итоге будет платить самую низкую возможную ставку налога на недвижимость, возможно, даже не платя налог на имущество вообще.

Чем дальше от этой верхней границы плотности вы живете (или чем дальше от центра города/города), тем выше будет ваша ставка налога на недвижимость. Как вы предполагаете, для этого потребуется, чтобы городские советы приняли решение о том, сколько подгрупп должно быть и диапазоны плотности, содержащиеся в каждой группе. Однако это будут политические и фискальные решения, уникальные для нужд каждого города.

Преимущества налога на недвижимость на основе плотности

Городские и городские власти, застройщики, предприятия и отдельные жители извлекут выгоду из описанной выше системы плотностей по множеству интересных способов. Давайте посмотрим на каждый.

Жителям

Когда эта новая система налога на недвижимость вступит в силу, те, кто живет в центре своего города, скорее всего, сразу же увидят скачок стоимости своей собственности. Этот всплеск приведет не только к увеличению предложений о выкупе от крупных застройщиков, но и к тому, что налоговая экономия, которую получат эти резиденты, может быть использована или инвестирована по своему усмотрению.

Между тем, для тех, кто живет за пределами верхних слоев населения — обычно тех, кто живет в средних и дальних городских пригородах — они увидят немедленный всплеск налогов на недвижимость, а также небольшое снижение их стоимости. Этот сегмент населения разделится на три части:

1% продолжит жить в своих затворнических пригородах для представителей высшего класса, поскольку их богатство смягчит повышение налогов, а их близость к другим богатым людям сохранит стоимость их собственности. Верхний средний класс, который может позволить себе большой задний двор, но который заметит остроту более высоких налогов, также будет придерживаться своей жизни в пригороде, но будет самым активным сторонником новой системы налогообложения собственности, основанной на плотности. Наконец, те молодые специалисты и молодые семьи, которые обычно составляют нижнюю половину среднего класса, начнут искать более дешевое жилье в центре города.

Бизнес

Хотя это и не указано выше, скобки плотности также будут применяться к коммерческим зданиям. За последние одно-два десятилетия многие крупные корпорации перенесли свои офисы и производственные мощности за пределы городов, чтобы снизить расходы по налогу на недвижимость. Этот сдвиг является одним из основных факторов, вытягивающих людей из городов, подпитывая безостановочный рост разрушающего природу разрастания. Система налогообложения собственности, основанная на плотности, изменит эту тенденцию.

Предприятия теперь увидят финансовый стимул для перемещения вблизи или внутри городских центров, а не только для сохранения низких налогов на недвижимость. В наши дни многие предприятия изо всех сил пытаются нанять талантливых работников-миллениалов, поскольку не только большинство из них не заинтересованы в пригородном образе жизни, но и все больше людей вообще отказываются от владения автомобилем. Переезд ближе к городу увеличивает кадровый резерв, к которому у них есть доступ, тем самым открывая новые возможности для бизнеса и роста. Кроме того, по мере того, как все больше крупных предприятий концентрируется рядом друг с другом, появляется больше возможностей для продаж, уникальных партнерских отношений и взаимного обмена идеями (аналогично Кремниевой долине).

Для небольших предприятий (таких как магазины и поставщики услуг) эта налоговая система является своего рода финансовым стимулом для достижения успеха. Если у вас есть бизнес, который требует площади (например, розничные магазины), вы заинтересованы в том, чтобы переехать в районы, куда привлекает все больше и больше клиентов, что приводит к увеличению посещаемости. Если вы являетесь поставщиком услуг (например, кейтерингом или службой доставки), большая концентрация предприятий и людей позволит вам сократить время/расходы в пути и обслуживать больше людей в день.

Разработчики

Для застройщиков эта налоговая система будет похожа на печатание наличных. Поскольку все больше людей заинтересованы в том, чтобы покупать или арендовать жилье в центре города, на членов городского совета будет оказываться все большее давление с целью утверждения разрешений на новые строительные проекты. Более того, финансирование новостроек станет проще, поскольку повышенный спрос облегчит продажу квартир еще до начала строительства.

(Да, я понимаю, что в краткосрочной перспективе это может привести к пузырю на рынке жилья, но цены на жилье стабилизируются в течение четырех-восьми лет, как только предложение строительных единиц начнет соответствовать спросу. в третьей главе из этой серии вышли на рынок, позволяя разработчикам строить здания за месяцы, а не за годы.)

Еще одно преимущество этой системы налогообложения плотности заключается в том, что она может способствовать строительству новых кондоминиумов для семей. Такие единицы вышли из моды за последние десятилетия, поскольку семьи переехали в более дешевые пригороды, оставив города, чтобы стать игровыми площадками для молодых и одиноких. Но с этой новой налоговой системой и введением некоторых основных, перспективных строительных подзаконных актов можно будет снова сделать города привлекательными для семей.

Правительства

Для муниципальных органов власти эта налоговая система будет долгосрочным благом для их экономики. Это привлечет больше людей, больше жилой застройки и больше предприятий, которые откроют магазин в черте города. Такая большая плотность населения увеличит доходы города, снизит эксплуатационные расходы города и высвободит ресурсы для новых проектов развития.

Для правительств на уровне провинций/штатов и на федеральном уровне поддержка этой новой налоговой структуры будет способствовать постепенному сокращению национальных выбросов углерода за счет сокращения неустойчивого разрастания. По сути, этот новый налог позволит правительствам бороться с изменением климата, просто изменив налоговое законодательство и позволив естественным процессам капитализма творить свое волшебство. Это (частично) налог на изменение климата в интересах бизнеса и экономики.

(Также прочтите наши мысли о замена налога с продаж налогом на выбросы углерода.)

Как налоги на плотность населения повлияют на ваш образ жизни

Если вы когда-либо посещали Нью-Йорк, Лондон, Париж, Токио или любой другой знаменитый густонаселенный город мира, то вы испытали на себе живость и культурное богатство, которые они предлагают. Это естественно: чем больше людей сосредоточено в одном географическом районе, тем больше связей, больше вариантов и больше возможностей. Даже если вы небогаты, жизнь в этих городах предлагает вам богатый опыт, который вы не получите, живя в изолированном пригороде. (Действительным исключением является сельский образ жизни, который предлагает гораздо более богатый природой образ жизни, чем города, которые потенциально могут предложить такой же богатый и яркий образ жизни.)

Мир уже находится в процессе урбанизации, поэтому эта налоговая система только ускорит этот процесс. Поскольку эти налоги на плотность будут действовать в течение нескольких десятилетий, большинство людей переедут в города, и большинство из них столкнется с тем, что их города вырастут до больших высот и культурной сложности. Появятся новые культурные сцены, формы искусства, музыкальные стили и формы мышления. Это будет совершенно новый мир в самом прямом смысле этого слова.

Первые дни реализации

Так что хитрость с этой системой налогообложения плотности заключается в ее реализации. Переход от плоской к системе налога на недвижимость на основе плотности должен осуществляться поэтапно в течение нескольких лет.

Первая основная проблема с этим переходом заключается в том, что по мере того, как жизнь в пригороде становится дороже, это создает прилив людей, пытающихся переехать в центр города. И если не хватает предложения жилья, чтобы удовлетворить этот внезапный всплеск спроса, то любые сбережения от более низких налогов будут сведены на нет более высокой арендной платой или ценами на жилье.

Чтобы решить эту проблему, города, рассматривающие возможность перехода на эту налоговую систему, должны будут подготовиться к ажиотажному спросу, одобрив разрешения на строительство большого количества новых, экологически безопасных квартир и жилых комплексов. Им придется принять подзаконные акты, гарантирующие, что больший процент всех новых кондоминиумов будет рассчитан на семью (вместо холостяцких квартир или квартир с одной спальней) для размещения семей, возвращающихся в город. И они должны предложить серьезные налоговые льготы для бизнеса, чтобы вернуться в центр города до введения нового налога, чтобы приток людей в центр города не превратился в приток трафика из города. центр города, чтобы добраться до работы в пригороде.

Вторая проблема заключается в том, чтобы проголосовать за эту систему. Хотя большинство людей живут в городах, большинство из них по-прежнему живут в городских пригородах, и у них не будет финансового стимула голосовать в налоговой системе, которая повысит их налоги. Но поскольку города и поселки по всему миру естественным образом становятся плотнее, количество людей, живущих в городских центрах, скоро превысит численность жителей пригородов. Это передаст право голоса горожанам, у которых будет финансовый стимул голосовать в системе, которая дает им налоговые льготы, прекращая при этом городские субсидии, которые они платят для финансирования пригородного образа жизни.

Последней большой проблемой является отслеживание численности населения почти в режиме реального времени, чтобы правильно рассчитать налоги на недвижимость, которые все должны будут платить. Хотя сегодня это может быть проблемой, мир больших данных, в который мы вступаем, сделает сбор и обработку этих данных все более простым и дешевым для муниципалитетов. Эти данные также будут использоваться будущими оценщиками недвижимости для более качественной количественной оценки стоимости недвижимости.

В целом, с плотным налогообложением собственности в городах и поселках их эксплуатационные расходы будут постепенно сокращаться из года в год, высвобождая и создавая больше доходов для местных социальных услуг и крупных капиталовложений, что делает их города еще более привлекательными для людей. жить, работать и играть.