Quantumrun

TASVIR KREDIT: Quantumrun

Mulk solig'ini almashtirish va tirbandlikni tugatish uchun zichlik solig'i: Shaharlar kelajagi P5

Devid Tal, nashriyotchi, futurist
@DavidTalWrites
LinkedIn

Seshanba, 09 - 15:2020

Ba'zi odamlar mulk solig'i islohoti aql bovar qilmaydigan zerikarli mavzu deb o'ylashadi. Odatda, siz haqsiz. Lekin bugun emas. Mulk solig'i bo'yicha biz quyida muhokama qiladigan yangilik sizning shimlaringizni eritib yuboradi. Shunday qilib, tayyor bo'ling, chunki siz darhol unga sho'ng'iysiz!

Mulk solig'i bilan bog'liq muammo

Dunyoning aksariyat mamlakatlarida mol-mulk solig'i juda oddiy tarzda o'rnatiladi: inflyatsiyani hisobga olgan holda har yili tuzatilgan va ko'p hollarda mulkning bozor qiymatiga ko'paytiriladigan barcha turar-joy va tijorat mulklari uchun bir tekis soliq. Ko'pincha, joriy mulk solig'i yaxshi ishlaydi va tushunish juda oson. Ammo mulk solig'i mahalliy munitsipalitet uchun asosiy daromad darajasini yaratishga muvaffaq bo'lsa-da, ular shaharning samarali o'sishini rag'batlantira olmaydi.

Va bu kontekstda samarali nimani anglatadi?

Nima uchun g'amxo'rlik qilish kerak

Endi bu ba'zi patlarni chalkashtirib yuborishi mumkin, ammo mahalliy hukumatingiz uchun infratuzilmani saqlash va aholi zich joylashgan joylarda yashovchi odamlarga davlat xizmatlarini ko'rsatish siyrakroq, shahar atrofida joylashgan bir xil miqdordagi odamlarga xizmat ko'rsatishdan ko'ra ancha arzon va samaraliroq. yoki qishloq joylari. Misol uchun, bitta ko'p qavatli uyda yashovchi 1,000 kishi o'rniga, shaharning uch yoki to'rtta massivda yashovchi 1,000 ta uy egasiga xizmat ko'rsatish uchun zarur bo'lgan barcha qo'shimcha shahar infratuzilmasi haqida o'ylab ko'ring.

Ko'proq shaxsiy darajada, buni ko'rib chiqing: federal, viloyat/shtat va shahar soliqlarining nomutanosib miqdori qishloq joylarida yoki shaharning chekka chekkalarida yashovchi odamlar uchun asosiy va favqulodda xizmatlarni saqlash uchun sarflanadi, aksariyat odamlarga qaraganda. shahar markazlarida yashash. Bu shahar aholisining qishloq jamoalarida yashovchi odamlarga qarshi bahs yoki raqobatga olib keladigan omillardan biridir, chunki ba'zilar shahar aholisining shahar atrofi yoki uzoq qishloq joylarida yashovchilarning turmush tarzini subsidiyalashi adolatdan emas deb hisoblaydi.

Darhaqiqat, tadqiqotlar shuni ko'rsatdiki, ko'p xonadonli uy-joy majmualarida yashovchi odamlar o'rtacha to'laydilar 18 foizga ko'p soliqlar yakka tartibdagi uylarda yashovchilarga qaraganda.

Zichlikka asoslangan mulk solig'ini joriy etish

Mulk solig'ini shahar yoki shaharning barqaror o'sishini rag'batlantiradigan, barcha soliq to'lovchilar uchun adolatni ta'minlaydigan, shu bilan birga atrof-muhitga yordam beradigan tarzda qayta yozishning bir usuli mavjud. Oddiy qilib aytganda, bu zichlikka asoslangan mulk solig'i tizimi orqali.

Zichlikka asoslangan mulk solig'i asosan aholi zichroq joylarda yashashni tanlagan odamlar uchun moliyaviy rag'bat beradi. Bu qanday ishlaydi:

Shahar yoki shahar kengashi o'zining munitsipal chegaralari ichida bir kvadrat kilometr ichida afzal qilingan aholi zichligini hal qiladi - biz buni eng yuqori zichlik qavs deb ataymiz. Ushbu yuqori qavs shaharning estetikasi, mavjud infratuzilmasi va aholisining afzal ko'rgan turmush tarziga qarab farq qilishi mumkin. Misol uchun, Nyu-Yorkning eng yuqori qismi kvadrat kilometrga 25-30,000 2000 kishini tashkil qilishi mumkin (2 yildagi aholini ro'yxatga olish bo'yicha), Rim kabi yirik osmono'par binolar mutlaqo joysiz ko'rinadigan shahar uchun zichlik 3,000-XNUMX XNUMX kishini tashkil qilishi mumkin. ko'proq ma'noli.

Eng yuqori zichlik chegarasi nima bo'lishidan qat'i nazar, uyi atrofidagi aholi zichligi bir kilometrga to'g'ri keladigan yoki undan yuqori bo'lgan uy yoki binoda yashovchi shahar aholisi mol-mulk solig'i bo'yicha mumkin bo'lgan eng past stavkani to'laydi, hatto hech qanday to'lamasa ham. umuman mulk solig'i.

Qanchalik yuqori zichlik chegarasidan tashqarida yashasangiz (yoki shahar/shahar markazidan uzoqroqda), sizning mulk solig'i stavkasi shunchalik yuqori bo'ladi. Siz taxmin qilganingizdek, bu shahar kengashlaridan qancha kichik qavslar bo'lishi va har bir qavs ichidagi zichlik diapazonlari to'g'risida qaror qabul qilishni talab qiladi. Biroq, bu har bir shahar/shahar ehtiyojlariga xos bo'lgan siyosiy va fiskal qarorlar bo'ladi.

Zichlikka asoslangan mulk solig'ining afzalliklari

Shahar va shahar hokimiyatlari, quruvchilar, korxonalar va yakka tartibdagi aholi yuqorida ko'rsatilgan zichlik qavs tizimidan turli xil qiziqarli usullarda foyda ko'radi. Keling, har birini ko'rib chiqaylik.

Aholi

Ushbu yangi mulk solig'i tizimi kuchga kirganida, o'z shaharlari/shaharlarida yashovchilar mulk qiymatining darhol o'sishini ko'rishlari mumkin. Ushbu o'sish nafaqat yirik ishlab chiquvchilar tomonidan sotib olish takliflarining ko'payishiga olib keladi, balki bu rezidentlar olgan soliq tejashlari o'zlari xohlagancha ishlatilishi yoki investitsiya qilinishi mumkin.

Shu bilan birga, eng yuqori zichlikdagi qavslardan tashqarida yashovchilar uchun - odatda o'rta va uzoq shahar chekkasida yashovchilar - ular mol-mulk solig'ining zudlik bilan o'sishini, shuningdek, mulk qiymatining biroz pasayishini ko'rishadi. Aholining ushbu segmenti uchta yo'l bilan bo'linadi:

1% o'zining yuqori sinf chekkalarida yashashni davom ettiradi, chunki ularning boyligi soliqlarning oshishiga to'sqinlik qiladi va boshqa boy odamlarga yaqinligi ularning mulkiy qadriyatlarini saqlab qoladi. Katta dala hovlisiga ega bo'lgan, lekin yuqori soliqlarni sezadigan yuqori o'rta sinf ham o'zlarining shahar atrofidagi hayotlariga sodiq qoladilar, lekin zichlikka asoslangan yangi mulk solig'i tizimiga qarshi eng katta himoyachilar bo'ladi. Nihoyat, odatda o'rta sinfning pastki yarmini tashkil etuvchi yosh mutaxassislar va yosh oilalar shahar markazida arzonroq uy-joy variantlarini qidira boshlaydilar.

ish

Yuqorida ko'rsatilmagan bo'lsa-da, zichlik qavslari tijorat binolariga ham tegishli bo'ladi. So'nggi bir-yigirma yil ichida ko'plab yirik korporatsiyalar mulk solig'i xarajatlarini kamaytirish uchun o'zlarining ofislari va ishlab chiqarish ob'ektlarini shaharlardan tashqariga ko'chirdilar. Ushbu siljish odamlarni shaharlardan olib chiqishning asosiy omillaridan biri bo'lib, tabiatning to'xtovsiz o'sishiga yordam beradi. Zichlikka asoslangan mulk solig'i tizimi bu tendentsiyani bekor qiladi.

Endi korxonalar nafaqat mulk solig'ini past ushlab turish uchun emas, balki shahar/shahar yadrolari yaqinida yoki ichida ko'chirish uchun moliyaviy rag'batni ko'radilar. Hozirgi kunda ko'plab korxonalar ming yillikning iqtidorli ishchilarini yollashda qiynalmoqda, chunki ko'pchilik nafaqat shahar atrofidagi turmush tarziga qiziqmaydi, balki ko'pchilik avtomobilga ega bo'lishdan butunlay voz kechmoqda. Shaharga yaqinroq joyga ko'chish ular ega bo'lgan iqtidorlar zaxirasini oshiradi va shu bilan yangi biznes va o'sish imkoniyatlariga olib keladi. Bundan tashqari, ko'proq yirik korxonalar bir-birining yonida to'planganligi sababli, sotish, noyob sheriklik va g'oyalarni changlatish uchun ko'proq imkoniyatlar bo'ladi (Kremniy vodiysiga o'xshash).

Kichikroq korxonalar uchun (masalan, do'konlar va xizmat ko'rsatuvchi provayderlar) bu soliq tizimi muvaffaqiyat uchun moliyaviy rag'batga o'xshaydi. Agar sizda yer maydoni talab qiladigan biznesingiz (masalan, chakana savdo doʻkonlari) boʻlsa, sizni koʻproq mijozlar oʻziga jalb etadigan joylarga koʻchib oʻtishga ragʻbatlantirasiz, bu esa koʻproq piyodalar tirbandligiga olib keladi. Agar siz xizmat ko'rsatuvchi provayder bo'lsangiz (masalan, ovqatlanish yoki yetkazib berish xizmati), korxonalar va odamlarning ko'proq kontsentratsiyasi sayohat vaqtingizni/xarajatlaringizni qisqartirish va kuniga ko'proq odamlarga xizmat ko'rsatish imkonini beradi.

Dasturchilar

Qurilish ishlab chiquvchilari uchun ushbu soliq tizimi naqd pulni chop etish kabi bo'ladi. Shahar markazida ko'proq odamlarni sotib olish yoki ijaraga olishga rag'batlantirilayotganligi sababli, shahar kengashi a'zolari yangi qurilish loyihalari uchun ruxsatnomalarni tasdiqlash uchun bosim o'tkazishadi. Bundan tashqari, yangi binolarni moliyalashtirish osonroq bo'ladi, chunki ortib borayotgan talab qurilish boshlanishidan oldin birliklarni sotishni osonlashtiradi.

(Ha, men tushunamanki, bu qisqa muddatda uy-joy pufagini keltirib chiqarishi mumkin, ammo qurilish bo'linmalari taklifi talabga mos kela boshlagach, uy-joy narxi to'rt-sakkiz yil ichida barqarorlashadi. Bu, ayniqsa, yangi qurilish texnologiyalarida ko'rsatilganidan keyin to'g'ri keladi. uchinchi bob Ushbu seriya bozorga chiqdi, bu esa ishlab chiqaruvchilarga binolarni yillar o'rniga bir necha oy ichida qurishga imkon berdi.)

Ushbu zichlik soliq tizimining yana bir afzalligi shundaki, u yangi oilaviy kondominium ob'ektlari qurilishiga yordam berishi mumkin. Bunday birliklar so'nggi o'n yilliklarda modadan chiqib ketdi, chunki oilalar arzonroq shahar atrofiga ko'chib o'tishdi va shaharlar yoshlar va yolg'izlar uchun o'yin maydonchalariga aylandi. Ammo ushbu yangi soliq tizimi va ba'zi asosiy, istiqbolli qurilish qonunchiligining aralashuvi bilan shaharlarni yana oilalar uchun jozibador qilish mumkin bo'ladi.

Hukumatlar

Munitsipal hukumatlar uchun bu soliq tizimi ularning iqtisodiyoti uchun uzoq muddatli ne'mat bo'ladi. Bu ko'proq odamlarni, ko'proq turar-joy qurilishini va ko'proq korxonalarni shahar chegaralarida do'kon ochishga jalb qiladi. Odamlarning bu zichligi shahar daromadlarini oshiradi, shaharning operatsion xarajatlarini kamaytiradi va yangi rivojlanish loyihalari uchun resurslarni bo'shatadi.

Viloyat/shtat va federal darajadagi hukumatlar uchun ushbu yangi soliq tuzilmasini qo'llab-quvvatlash barqaror bo'lmagan tarqalishni kamaytirish orqali milliy uglerod chiqindilarini bosqichma-bosqich kamaytirishga yordam beradi. Asosan, bu yangi soliq hukumatlarga oddiygina soliq qonunini o'zgartirib, kapitalizmning tabiiy jarayonlari o'z sehrini yaratishga imkon berish orqali iqlim o'zgarishini hal qilish imkonini beradi. Bu (qisman) biznesni qo'llab-quvvatlovchi, iqtisodni qo'llab-quvvatlovchi iqlim o'zgarishi soliqidir.

(Shuningdek, bizning fikrlarimizni o'qing savdo solig'ini uglerod solig'i bilan almashtirish.)

Zichlik soliqlari sizning turmush tarzingizga qanday ta'sir qiladi

Agar siz Nyu-York, London, Parij, Tokio yoki dunyoning boshqa mashhur, aholi zich joylashgan shaharlaridan biriga tashrif buyurgan bo'lsangiz, ular taklif qilayotgan jo'shqinlik va madaniy boylikni his qilgan bo'lar edingiz. Bu tabiiy hol - geografik hududda ko'proq odamlar to'plangani ko'proq aloqalar, ko'proq imkoniyatlar va ko'proq imkoniyatlarni anglatadi. Agar siz boy bo'lmasangiz ham, bu shaharlarda yashash sizga chekka chekkada yashay olmaydigan boy tajribani taqdim etadi. (To'g'ri istisno - bu teng darajada boy va jonli turmush tarzini taklif qilishi mumkin bo'lgan shaharlarga qaraganda ko'proq tabiatga boy turmush tarzini taklif qiladigan qishloq turmush tarzi.)

Dunyo allaqachon urbanizatsiya jarayonida, shuning uchun bu soliq tizimi jarayonni faqat tezlashtiradi. Ushbu zichlik soliqlari o'nlab yillar davomida kuchga kirganligi sababli, ko'pchilik shaharlarga ko'chib o'tadi va ko'pchilik o'z shaharlarini yanada yuksaklikka va madaniy murakkablikka ega bo'ladi. Yangi madaniyat sahnalari, san'at shakllari, musiqa uslublari va fikrlash shakllari paydo bo'ladi. Bu iboraning haqiqiy ma'nosida butunlay yangi dunyo bo'ladi.

Amalga oshirishning dastlabki kunlari

Demak, ushbu zichlik soliq tizimining hiylasi uni amalga oshirishda. Kvartiradan zichlikka asoslangan mulk solig'i tizimiga o'tish bir necha yil ichida bosqichma-bosqich amalga oshirilishi kerak.

Ushbu o'tish bilan bog'liq birinchi asosiy qiyinchilik shundaki, shahar atrofida yashash qimmatlashgani sayin, bu shaharning yadrosiga ko'chib o'tishga harakat qilayotgan odamlarning shoshilishini keltirib chiqaradi. Va agar to'satdan talabning keskin o'sishini qondirish uchun uy-joy ta'minoti etishmasligi bo'lsa, pastroq soliqlardan olinadigan har qanday tejash imtiyozlari yuqori ijara yoki uy-joy narxlari tufayli bekor qilinadi.

Buni hal qilish uchun ushbu soliq tizimiga o'tishni o'ylayotgan shaharlar yoki shaharchalar yangi, barqaror loyihalashtirilgan kvartira va uy-joy jamoalari uchun qurilish ruxsatnomalarini tasdiqlash orqali talab shoshilinchligiga tayyorlanishi kerak. Ular shaharga ko'chib o'tadigan oilalarni joylashtirish uchun barcha yangi kvartiralarning ko'proq foizini oilaviy hajmda (bakalavr yoki bir xonali birliklar o'rniga) tashkil etishini ta'minlaydigan qonun hujjatlarini qabul qilishlari kerak. Yangi soliq joriy etilgunga qadar, ular shaharning o'zagiga qaytishi uchun korxonalar uchun chuqur soliq imtiyozlarini taklif qilishlari kerak, shunda odamlarning shahar o'zagiga kelishi shahardan tashqaridagi trafik oqimiga aylanmaydi. shahar atrofidagi ish joyiga borish uchun shahar yadrosi.

Ikkinchi qiyinchilik bu tizimda ovoz berishdir. Aksariyat odamlar shaharlarda yashasa-da, ularning aksariyati hali ham shahar chekkasida yashaydi va ular soliqlarni oshiradigan soliq tizimida ovoz berish uchun moliyaviy rag'batga ega bo'lmaydi. Ammo butun dunyo bo'ylab shaharlar va qishloqlar tabiiy ravishda zichroq bo'lib borar ekan, shahar yadrolarida yashovchi odamlar soni tez orada shahar atrofi aholisidan ko'p bo'ladi. Bu shahar aholisiga ovoz berish huquqini beradi, ular soliq imtiyozlari beradigan tizimda ovoz berish uchun moliyaviy rag'batga ega bo'ladilar va shahar atrofidagi turmush tarzini moliyalashtirish uchun to'laydigan shahar subsidiyalarini tugatadilar.

Yakuniy katta muammo - bu har bir kishi to'lashi kerak bo'lgan mulk solig'ini to'g'ri hisoblash uchun real vaqt rejimida aholi sonini kuzatib borishdir. Bu bugungi kunda qiyin bo'lishi mumkin bo'lsa-da, biz kiritayotgan katta ma'lumotlar dunyosi bu ma'lumotlarni yig'ish va maydalashni munitsipalitetlar uchun boshqarishni tobora oson va arzon qiladi. Bu ma'lumotlar, shuningdek, kelajakdagi mulk baholovchilari mulk qiymatini miqdoriy jihatdan yaxshiroq baholash uchun foydalanadigan narsadir.

Umuman olganda, mol-mulk solig'i zichligi bilan shaharlar va shaharchalar o'zlarining operatsion xarajatlari yildan-yilga qisqarib, mahalliy ijtimoiy xizmatlar va katta kapital xarajatlarni bo'shatib, ko'proq daromad keltiradilar - bu o'z shaharlarini odamlar uchun yanada jozibador manzilga aylantiradi. yashash, ishlash va o'ynash.