پراپرٹی ٹیکس کو تبدیل کرنے اور بھیڑ ختم کرنے کے لیے کثافت ٹیکس: شہروں کا مستقبل P5

کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ پراپرٹی ٹیکس اصلاحات ایک ناقابل یقین حد تک بورنگ موضوع ہے۔ عام طور پر، آپ صحیح ہوں گے۔ لیکن آج نہیں. پراپرٹی ٹیکس میں جدت جس کا ہم ذیل میں احاطہ کریں گے آپ کی پتلون پگھل جائے گی۔ تو تیار ہو جائیں، کیونکہ آپ اس میں غوطہ لگانے والے ہیں!

پراپرٹی ٹیکس کا مسئلہ

دنیا کی اکثریت میں پراپرٹی ٹیکس کافی آسان طریقے سے مقرر کیے گئے ہیں: تمام رہائشی اور تجارتی املاک پر فلیٹ ٹیکس، افراط زر کے لیے سالانہ ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، اور زیادہ تر معاملات میں پراپرٹی کی مارکیٹ ویلیو سے ضرب۔ زیادہ تر حصے کے لیے، موجودہ پراپرٹی ٹیکس اچھی طرح سے کام کرتے ہیں اور سمجھنے میں کافی آسان ہیں۔ لیکن جب کہ پراپرٹی ٹیکس ان کی مقامی میونسپلٹی کے لیے بنیادی سطح کی آمدنی پیدا کرنے میں کامیاب ہو جاتے ہیں، وہ شہر کی موثر ترقی کی ترغیب دینے میں ناکام رہتے ہیں۔

اور اس تناظر میں موثر کا کیا مطلب ہے؟

آپ کی دیکھ بھال کیوں کرنی چاہئے۔

اب، یہ کچھ پنکھوں کو جھنجھوڑ سکتا ہے، لیکن آپ کی مقامی حکومت کے لیے انفراسٹرکچر کو برقرار رکھنا اور گنجان آباد علاقوں میں رہنے والے لوگوں کو عوامی خدمات فراہم کرنا اس سے کہیں زیادہ سستا اور زیادہ کارآمد ہے جتنا کہ اس سے زیادہ آبادی والے علاقوں میں پھیلے ہوئے لوگوں کی خدمت کرنا۔ یا دیہی علاقوں میں؟ مثال کے طور پر، تمام اضافی شہر کے بنیادی ڈھانچے کے بارے میں سوچیں جو ایک ہی اونچی عمارت میں رہنے والے 1,000 لوگوں کے بجائے تین یا چار شہر کے بلاکس میں رہنے والے 1,000 مکان مالکان کی خدمت کے لیے درکار ہیں۔

زیادہ ذاتی سطح پر، اس پر غور کریں: آپ کے وفاقی، صوبائی/ریاست اور میونسپل ٹیکس ڈالرز کی غیر متناسب رقم دیہی علاقوں یا شہر کے دور مضافات میں رہنے والے لوگوں کے لیے بنیادی اور ہنگامی خدمات کو برقرار رکھنے میں خرچ کی جاتی ہے، زیادہ تر لوگوں کی نسبت شہر کے مراکز میں رہتے ہیں۔ یہ ان عوامل میں سے ایک ہے جو شہری علاقوں میں دیہی برادریوں میں رہنے والے لوگوں کے خلاف بحث یا مسابقت کا باعث بنتے ہیں، جیسا کہ کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ شہر کے رہنے والوں کے لیے الگ تھلگ شہر کے مضافات یا دور دراز دیہی علاقوں میں رہنے والوں کے طرز زندگی پر سبسڈی دینا مناسب نہیں ہے۔

درحقیقت، مطالعات سے پتہ چلتا ہے کہ جو لوگ کثیر خاندانی ہاؤسنگ کمپلیکس میں رہتے ہیں وہ اوسطاً ادائیگی کرتے ہیں۔ 18 فیصد زیادہ ٹیکس واحد خاندانی گھروں میں رہنے والوں کے مقابلے میں۔

کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس متعارف کرانا

پراپرٹی ٹیکس کو اس طرح سے دوبارہ لکھنے کا ایک طریقہ ہے جو کسی قصبے یا شہر کی پائیدار ترقی کی ترغیب دیتا ہے، تمام ٹیکس دہندگان میں انصاف فراہم کرتا ہے، ساتھ ہی ساتھ ماحولیات میں بھی مدد کرتا ہے۔ سیدھے الفاظ میں، یہ کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس کے نظام کے ذریعے ہے۔

کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس بنیادی طور پر ان لوگوں کے لیے مالی ترغیب فراہم کرتا ہے جو زیادہ گنجان آباد علاقوں میں رہنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ یہاں یہ ہے کہ یہ کیسے کام کرتا ہے:

ایک شہر یا ٹاؤن کونسل اپنی میونسپل حدود کے اندر ایک مربع کلومیٹر کے اندر ترجیحی آبادی کی کثافت کا فیصلہ کرتی ہے — ہم اسے اعلی کثافت بریکٹ کہیں گے۔ یہ ٹاپ بریکٹ شہر کی جمالیات، موجودہ انفراسٹرکچر، اور اس کے رہائشیوں کے ترجیحی طرز زندگی کے لحاظ سے مختلف ہو سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، نیویارک کا ٹاپ بریکٹ 25-30,000،2000 افراد فی مربع کلومیٹر (اس کی 2 کی مردم شماری کی بنیاد پر) ہو سکتا ہے، جب کہ روم جیسے شہر کے لیے- جہاں بڑے پیمانے پر فلک بوس عمارتیں مکمل طور پر جگہ سے باہر دکھائی دیں گی- 3,000-XNUMX،XNUMX کی کثافت بریکٹ ہو سکتا ہے۔ زیادہ احساس.

سب سے اوپر کثافت بریکٹ کچھ بھی ہو، شہر کا رہائشی جو کسی ایسے گھر یا عمارت میں رہتا ہے جہاں آبادی کی کثافت ان کے گھر کے ارد گرد ایک کلومیٹر کے فاصلے پر ہوتی ہے یا اس سے زیادہ کثافت بریکٹ سب سے کم ممکنہ پراپرٹی ٹیکس کی شرح ادا کرے گا، ممکنہ طور پر کوئی بھی ادائیگی نہیں کرے گا۔ پراپرٹی ٹیکس بالکل.

اس اعلی کثافت والے بریکٹ سے جتنا باہر آپ رہتے ہیں (یا شہر/ٹاؤن کور سے باہر)، آپ کے پراپرٹی ٹیکس کی شرح اتنی ہی زیادہ ہوتی جائے گی۔ جیسا کہ آپ فرض کریں گے، اس کے لیے سٹی کونسلز کو یہ فیصلہ کرنے کی ضرورت ہوگی کہ کتنے ذیلی بریکٹ ہونے چاہئیں اور کثافت کی حدود ہر بریکٹ میں موجود ہیں۔ تاہم، یہ سیاسی اور مالیاتی فیصلے ہوں گے جو ہر شہر/قصبے کی ضروریات کے لیے منفرد ہوں گے۔

کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس کے فوائد

شہر اور قصبے کی حکومتیں، بلڈنگ ڈویلپرز، کاروبار، اور انفرادی رہائشی سبھی مختلف قسم کے دلچسپ طریقوں سے اوپر بیان کردہ کثافت بریکٹ سسٹم سے مستفید ہوں گے۔ آئیے ہر ایک پر ایک نظر ڈالیں۔

رہائشیوں کو

جب یہ نیا پراپرٹی ٹیکس سسٹم نافذ ہو جائے گا، ان کے شہر/ٹاون کور میں رہنے والے ممکنہ طور پر اپنی جائیداد کی قیمت میں فوری اضافہ دیکھیں گے۔ یہ اضافہ نہ صرف بڑے ڈویلپرز کی جانب سے خریداری کی پیشکشوں میں اضافہ کا باعث بنے گا، بلکہ ان رہائشیوں کو ملنے والی ٹیکس کی بچت کا استعمال یا سرمایہ کاری کی جا سکتی ہے جیسا کہ وہ مناسب سمجھتے ہیں۔

دریں اثنا، اعلی کثافت بریکٹ سے باہر رہنے والوں کے لیے — عام طور پر وہ لوگ جو شہر کے وسط سے دور کے مضافاتی علاقوں میں رہتے ہیں — وہ اپنے پراپرٹی ٹیکس میں فوری طور پر اضافہ دیکھیں گے، اور ساتھ ہی ساتھ ان کی جائیداد کی قیمت میں بھی معمولی کمی ہوگی۔ آبادی کا یہ طبقہ تین طریقوں سے تقسیم ہو جائے گا:

1% اپنے الگ الگ، اعلیٰ طبقے کے مضافات میں رہنا جاری رکھیں گے، کیونکہ ان کی دولت ان کے ٹیکس میں اضافے کو کم کرے گی اور دوسرے امیر لوگوں سے ان کی قربت ان کی جائیداد کی قدروں کو برقرار رکھے گی۔ اعلیٰ متوسط ​​طبقہ جو ایک بڑے گھر کے پچھواڑے کا متحمل ہوسکتا ہے لیکن جو زیادہ ٹیکسوں کے ڈنک کو محسوس کرے گا وہ بھی اپنی مضافاتی زندگی پر قائم رہے گا لیکن کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس کے نئے نظام کے خلاف سب سے بڑا وکیل ہوگا۔ آخر میں، وہ نوجوان پیشہ ور اور نوجوان خاندان جو عام طور پر متوسط ​​طبقے کے نچلے نصف حصے پر مشتمل ہوتے ہیں، شہر کے مرکز میں رہائش کے سستے اختیارات تلاش کرنا شروع کر دیں گے۔

بزنس

جبکہ اوپر بیان نہیں کیا گیا، کثافت بریکٹ تجارتی عمارتوں پر بھی لاگو ہوں گے۔ گزشتہ ایک سے دو دہائیوں کے دوران، بہت سے بڑے کارپوریشنز نے اپنے پراپرٹی ٹیکس کی لاگت کو کم کرنے کے لیے اپنے دفتر اور مینوفیکچرنگ سہولیات کو شہروں سے باہر منتقل کیا ہے۔ یہ تبدیلی لوگوں کو شہروں سے باہر نکالنے والے بڑے عوامل میں سے ایک ہے، جو کہ فطرت کی نان سٹاپ ترقی کو تباہ کر رہی ہے۔ کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس کا نظام اس رجحان کو پلٹ دے گا۔

کاروباری اداروں کو اب شہر/ٹاؤن کور کے قریب یا اندر منتقل ہونے کے لیے مالی ترغیب ملے گی، اور نہ صرف پراپرٹی ٹیکس کو کم رکھنے کے لیے۔ ان دنوں، بہت سے کاروبار باصلاحیت ہزار سالہ کارکنوں کی خدمات حاصل کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں، کیونکہ نہ صرف زیادہ تر لوگ مضافاتی طرز زندگی میں دلچسپی نہیں رکھتے ہیں، بلکہ ایک بڑھتی ہوئی تعداد مکمل طور پر ایک کار کے مالک ہونے کا انتخاب کر رہی ہے۔ شہر کے قریب منتقل ہونے سے ٹیلنٹ پول میں اضافہ ہوتا ہے جس تک ان کی رسائی ہوتی ہے، اس طرح نئے کاروبار اور ترقی کے مواقع پیدا ہوتے ہیں۔ نیز، جیسا کہ زیادہ بڑے کاروبار ایک دوسرے کے قریب مرتکز ہوں گے، فروخت کے لیے، منفرد شراکت داری کے لیے اور خیالات کی کراس پولینیشن کے لیے زیادہ مواقع ہوں گے (سلیکن ویلی کی طرح)۔

چھوٹے کاروباروں (جیسے اسٹور فرنٹ اور سروس فراہم کرنے والے) کے لیے، یہ ٹیکس نظام کامیابی کے لیے مالی ترغیب کی طرح ہے۔ اگر آپ کسی ایسے کاروبار کے مالک ہیں جس کے لیے فرش کی جگہ کی ضرورت ہوتی ہے (جیسے خوردہ دکانیں)، تو آپ کو ان علاقوں میں منتقل ہونے کی ترغیب دی جاتی ہے جہاں زیادہ سے زیادہ گاہک جانے کی طرف راغب ہوتے ہیں، جس کی وجہ سے پیدل آمدورفت زیادہ ہوتی ہے۔ اگر آپ سروس فراہم کرنے والے ہیں (جیسے کیٹرنگ یا ڈیلیوری سروس)، کاروبار اور لوگوں کا زیادہ ارتکاز آپ کو اپنے سفر کے وقت/خرچوں کو کم کرنے اور روزانہ زیادہ سے زیادہ لوگوں کی خدمت کرنے کی اجازت دے گا۔

ڈیولپرز

بلڈنگ ڈویلپرز کے لیے یہ ٹیکس سسٹم پرنٹنگ کیش جیسا ہوگا۔ چونکہ زیادہ سے زیادہ لوگوں کو سٹی کور میں خریدنے یا کرایہ پر لینے کی ترغیب دی جاتی ہے، سٹی کونسلرز پر نئے بلڈنگ پراجیکٹس کے لیے اجازت نامے منظور کرنے کے لیے دباؤ بڑھے گا۔ مزید برآں، نئی عمارتوں کی مالی اعانت آسان ہو جائے گی کیونکہ بڑھتی ہوئی طلب سے تعمیر شروع ہونے سے پہلے ہی یونٹس کو فروخت کرنا آسان ہو جائے گا۔

(جی ہاں، میں سمجھتا ہوں کہ یہ مختصر مدت میں ہاؤسنگ بلبلا پیدا کر سکتا ہے، لیکن جب عمارت کے یونٹس کی سپلائی ڈیمانڈ کے مطابق ہو جائے گی تو مکانات کی قیمتیں چار سے آٹھ سالوں میں مستحکم ہو جائیں گی۔ یہ خاص طور پر درست ہے جب نئی تعمیراتی ٹیکنالوجیز باب تین اس سیریز نے مارکیٹ کو نشانہ بنایا، جس سے ڈویلپرز کو سالوں کے بجائے مہینوں میں عمارتیں تعمیر کرنے کی اجازت ملتی ہے۔)

اس کثافت ٹیکس نظام کا ایک اور فائدہ یہ ہے کہ یہ خاندانی سائز کے نئے کنڈومینیم یونٹس کی تعمیر کو فروغ دے سکتا ہے۔ پچھلی دہائیوں میں اس طرح کی اکائیاں فیشن سے باہر ہو گئی ہیں، کیونکہ خاندان کم لاگت والے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہو گئے ہیں، اور شہروں کو چھوڑ کر نوجوانوں اور اکیلیوں کے لیے کھیل کے میدان بن گئے ہیں۔ لیکن اس نئے ٹیکس نظام کے ساتھ، اور کچھ بنیادی، آگے کی سوچ رکھنے والے تعمیراتی ضابطوں کی مداخلت سے، شہروں کو دوبارہ خاندانوں کے لیے پرکشش بنانا ممکن ہو جائے گا۔

حکومتیں

میونسپل حکومتوں کے لیے، یہ ٹیکس نظام ان کی معیشت کے لیے ایک طویل المدتی فائدہ ہوگا۔ یہ زیادہ سے زیادہ لوگوں، زیادہ رہائشی ترقی، اور زیادہ کاروباروں کو اپنے شہر کی حدود میں دکان قائم کرنے کے لیے راغب کرے گا۔ لوگوں کی یہ زیادہ کثافت شہر کی آمدنی میں اضافہ کرے گی، شہر کے آپریٹنگ اخراجات کو کم کرے گی، اور نئے ترقیاتی منصوبوں کے لیے وسائل خالی کرے گی۔

صوبائی/ریاست اور وفاقی سطح پر حکومتوں کے لیے، اس نئے ٹیکس ڈھانچے کی حمایت غیر پائیدار پھیلاؤ میں کمی کے ذریعے قومی کاربن کے اخراج میں بتدریج کمی میں معاون ثابت ہوگی۔ بنیادی طور پر، یہ نیا ٹیکس حکومتوں کو صرف ٹیکس کے قانون کو الٹ کر اور سرمایہ داری کے فطری عمل کو اپنا جادو چلانے کی اجازت دے کر موسمیاتی تبدیلیوں سے نمٹنے کی اجازت دے گا۔ یہ (جزوی طور پر) ایک پرو بزنس، پرو اکانومی کلائمیٹ چینج ٹیکس ہے۔

(نیز، ہمارے خیالات کو پڑھیں سیلز ٹیکس کو کاربن ٹیکس سے تبدیل کرنا.)

کثافت کے ٹیکس آپ کے طرز زندگی کو کیسے متاثر کریں گے۔

اگر آپ نے کبھی نیویارک، لندن، پیرس، ٹوکیو، یا دنیا کے کسی دوسرے مشہور، گنجان آباد شہروں کا دورہ کیا ہے، تو آپ نے ان کی پیش کردہ متحرک اور ثقافتی فراوانی کا تجربہ کیا ہوگا۔ یہ صرف فطری ہے — ایک جغرافیائی علاقے میں زیادہ لوگ مرتکز ہونے کا مطلب ہے زیادہ رابطے، زیادہ اختیارات اور زیادہ مواقع۔ یہاں تک کہ اگر آپ دولت مند نہیں ہیں، ان شہروں میں رہنے سے آپ کو بہت زیادہ تجربہ ملتا ہے آپ کو کسی الگ تھلگ مضافاتی علاقے میں رہنے کا موقع نہیں ملے گا۔ (ایک مستثنیٰ دیہی طرز زندگی ہے جو شہروں سے کہیں زیادہ فطرت سے بھرپور طرز زندگی پیش کرتا ہے جو ممکنہ طور پر اتنا ہی بھرپور اور متحرک طرز زندگی پیش کر سکتا ہے۔)

دنیا پہلے ہی اربنائزیشن کے عمل میں ہے، اس لیے ٹیکس کا یہ نظام صرف اس عمل کو تیز کرے گا۔ چونکہ یہ کثافت ٹیکس دہائیوں کی مدت کے دوران لاگو ہوتے ہیں، زیادہ تر لوگ شہروں کی طرف چلے جائیں گے، اور زیادہ تر کو اپنے شہروں کی بلندیوں اور ثقافتی پیچیدگی کا تجربہ ہوگا۔ ثقافت کے نئے مناظر، آرٹ کی شکلیں، موسیقی کے انداز اور فکر کی شکلیں ابھریں گی۔ یہ جملے کے بالکل حقیقی معنوں میں ایک بالکل نئی دنیا ہوگی۔

نفاذ کے ابتدائی دن

تو اس کثافت ٹیکس کے نظام کے ساتھ چال اس کے نفاذ میں ہے۔ ایک فلیٹ سے کثافت پر مبنی پراپرٹی ٹیکس کے نظام میں تبدیل ہونے کو کئی سالوں میں مرحلہ وار کرنے کی ضرورت ہوگی۔

اس منتقلی کے ساتھ پہلا اہم چیلنج یہ ہے کہ جیسے جیسے مضافاتی زندگی مہنگی ہوتی جاتی ہے، اس سے شہر کے مرکز میں جانے کی کوشش کرنے والے لوگوں کا رش پیدا ہوتا ہے۔ اور اگر اس اچانک بڑھتی ہوئی مانگ کو پورا کرنے کے لیے ہاؤسنگ سپلائی کی کمی ہے، تو کم ٹیکسوں سے ہونے والے کسی بھی بچت کے فوائد کو زیادہ کرایہ یا مکان کی قیمتوں سے منسوخ کر دیا جائے گا۔

اس سے نمٹنے کے لیے، اس ٹیکس نظام کی طرف جانے پر غور کرنے والے شہروں یا قصبوں کو نئے، پائیدار طریقے سے ڈیزائن کیے گئے کونڈو اور ہاؤسنگ کمیونٹیز کے لیے تعمیراتی اجازت ناموں کی منظوری دے کر مانگ کے رش کے لیے تیاری کرنی ہوگی۔ انہیں اس بات کو یقینی بناتے ہوئے بائی لاز پاس کرنا ہوں گے کہ تمام نئے کونڈو ڈیولپمنٹس کا بڑا حصہ خاندانی سائز کا ہے (بیچلر یا ایک بیڈ روم والے یونٹوں کی بجائے) شہر واپس آنے والے خاندانوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے۔ اور انہیں نئے ٹیکس لاگو ہونے سے پہلے کاروباری اداروں کے لیے سٹی کور میں واپس جانے کے لیے گہری ٹیکس ترغیبات پیش کرنی ہوں گی، تاکہ شہر کے مرکز میں لوگوں کی آمد آمدورفت میں تبدیل نہ ہو۔ مضافاتی کام کی جگہ پر جانے کے لیے سٹی کور۔

دوسرا چیلنج اس نظام میں ووٹ ڈالنا ہے۔ جب کہ زیادہ تر لوگ شہروں میں رہتے ہیں، ان میں سے زیادہ تر لوگ اب بھی شہر کے مضافات میں رہتے ہیں، اور انہیں ٹیکس کے نظام میں ووٹ دینے کے لیے کوئی مالی ترغیب نہیں ملے گی جس سے ان کے ٹیکس میں اضافہ ہو گا۔ لیکن جیسے جیسے دنیا بھر کے شہر اور قصبے قدرتی طور پر گھنے ہوتے جا رہے ہیں، شہر کور میں رہنے والے لوگوں کی تعداد جلد ہی مضافاتی علاقوں سے بڑھ جائے گی۔ اس سے شہری آبادی کو ووٹ ڈالنے کی طاقت ملے گی، جنہیں ایسے نظام میں ووٹ ڈالنے کے لیے مالی ترغیب ملے گی جو انہیں ٹیکس میں چھوٹ دیتا ہے جبکہ وہ شہری سبسڈیز کو ختم کرتے ہیں جو وہ مضافاتی طرز زندگی کے لیے ادا کرتے ہیں۔

آخری بڑا چیلنج آبادی کے اعداد و شمار کو قریب قریب حقیقی وقت میں ٹریک کرنا ہے تاکہ پراپرٹی ٹیکس کا صحیح حساب لگایا جا سکے جو ہر ایک کو ادا کرنا ہوں گے۔ اگرچہ یہ آج ایک چیلنج ہو سکتا ہے، لیکن ہم جس بڑی ڈیٹا کی دنیا میں داخل ہو رہے ہیں اس سے اس ڈیٹا کو اکٹھا کرنا اور کرنچ کرنا بلدیاتی اداروں کے لیے آسان اور سستا ہو جائے گا۔ یہ ڈیٹا وہ بھی ہے جسے مستقبل کے پراپرٹی اپریزر جائیداد کی قیمت کو مقداری طور پر بہتر طریقے سے جانچنے کے لیے استعمال کریں گے۔

مجموعی طور پر، کثافت پراپرٹی ٹیکس کے ساتھ، شہروں اور قصبوں میں بتدریج ان کے آپریٹنگ اخراجات سال بہ سال سکڑتے ہوئے نظر آئیں گے، جس سے مقامی سماجی خدمات اور بڑے سرمائے کے اخراجات کے لیے زیادہ آمدنی پیدا ہوتی ہے- جو ان کے شہروں کو لوگوں کے لیے اور بھی زیادہ پرکشش منزل بناتے ہیں۔ جیو، کام کرو اور کھیلو۔

شہروں کی سیریز کا مستقبل

ہمارا مستقبل شہری ہے: شہروں کا مستقبل P1

کل کے بڑے شہروں کی منصوبہ بندی: شہروں کا مستقبل P2

مکانات کی قیمتیں گر گئیں کیونکہ تھری ڈی پرنٹنگ اور میگلیو نے تعمیر میں انقلاب برپا کیا: شہروں کا مستقبل P3    

بغیر ڈرائیور والی کاریں کل کی میگا سٹیز کو کس طرح نئی شکل دیں گی: شہروں کا مستقبل P4

انفراسٹرکچر 3.0، کل کے بڑے شہروں کی تعمیر نو: شہروں کا مستقبل P6