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密度稅取代財產稅和結束擁堵：城市的未來 P5

David Tal，出版商，未來主義者
@DavidTalWrites
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二，09 / 15 / 2020 - 08：59

有些人認為房產稅改革是一個令人難以置信的無聊話題。通常，你是對的。但不是今天。我們將在下面介紹的財產稅創新將使您大吃一驚。所以準備好，因為你即將潛入其中！

房產稅的問題

世界大部分地區的房產稅以相當簡單的方式設定：對所有住宅和商業房產徵收統一稅，每年根據通貨膨脹進行調整，在大多數情況下乘以房產的市場價值。在大多數情況下，當前的財產稅運作良好並且相當容易理解。但是，雖然財產稅成功地為當地市政當局創造了基本收入水平，但它們未能激勵城市的有效發展。

在這種情況下，高效意味著什麼？

為什麼你應該關心

現在，這可能會激怒一些人，但對於當地政府來說，維護基礎設施並為居住在人口稠密地區的人們提供公共服務要比為分佈在稀疏郊區的同樣數量的人提供服務要便宜得多、效率更高。或農村地區。例如，想想為居住在三個或四個城市街區的 1,000 名房主提供服務所需的所有額外城市基礎設施，而不是為 1,000 名居住在單一高層建築中的人提供服務。

在更個人的層面上，請考慮一下：與大多數人相比，您的聯邦、省/州和市政稅的大部分用於維持農村地區或城市遠郊區的人們的基本和緊急服務住在市中心。這是導致城市居民對居住在農村社區的人進行辯論或競爭的因素之一，因為有些人認為城市居民補貼生活在偏遠城市郊區或偏遠農村地區的人們的生活方式是不公平的。

事實上，研究表明，住在多戶住宅區的人平均支付稅收增加 18% 比那些住在單戶住宅的人。

引入基於密度的財產稅

有一種方法可以改寫財產稅，以激勵城鎮或城市的可持續發展，為所有納稅人帶來公平，同時也有助於環境。簡而言之，它是通過基於密度的財產稅系統。

基於密度的房產稅基本上為選擇居住在人口稠密地區的人們提供了經濟激勵。以下是它的工作原理：

市或鎮議會決定其市政邊界內一平方公里內的首選人口密度——我們將其稱為最高密度範圍。這個頂級支架可以根據城市的美學、現有的基礎設施和居民的首選生活方式而有所不同。例如，紐約的最高等級可能是每平方公里 25-30,000 人（基於其 2000 年的人口普查），而對於像羅馬這樣的城市——巨大的摩天大樓看起來完全不合適——2-3,000 的密度範圍可能使更有意義。

無論最高密度等級最終是什麼，居住在其房屋周圍一公里人口密度達到或超過最高密度等級的房屋或建築物中的城市居民最終將支付盡可能低的財產稅，甚至可能不支付財產稅。

您居住在這個最高密度範圍之外（或遠離城市/城鎮核心），您的財產稅率將變得越高。正如您所假設的，這將需要市議會決定應該有多少子括號以及每個括號內包含的密度範圍。然而，這些將是針對每個城市/城鎮需求的政治和財政決策。

基於密度的財產稅的好處

市鎮政府、建築開發商、企業和個人居民都將通過各種有趣的方式從上述密度等級系統中受益。讓我們來看看每一個。

居民

當這個新的房產稅制度生效時，居住在城市/城鎮核心的人們可能會看到他們的房產價值立即飆升。這種飆升不僅會導致大型開發商的收購報價增加，而且這些居民獲得的稅收節省可以在他們認為合適的情況下使用或投資。

與此同時，對於那些生活在高密度範圍之外的人——通常是那些生活在中遠郊區的人——他們的房產稅將立即飆升，房產價值也會略有下降。該人口細分將分為三種方式：

1% 的人將繼續生活在他們隱居的上流社會郊區，因為他們的財富將緩沖他們的稅收增長，而他們與其他富人的距離將維持他們的房產價值。能夠負擔得起大後院但會注意到高稅收刺痛的上層中產階級也將堅持他們的郊區生活，但將成為反對新的基於密度的房產稅制度的最大倡導者。最後，通常構成中產階級下半部分的年輕專業人士和年輕家庭將開始在市中心尋找更便宜的住房選擇。

購物

雖然上面沒有概述，但密度括號也適用於商業建築。在過去的一到二十年裡，許多大公司已經將他們的辦公室和製造設施搬到了城市以外的地方，以降低他們的財產稅成本。這種轉變是將人們趕出城市的主要因素之一，助長了自然破壞蔓延的無休止增長。基於密度的財產稅制度將扭轉這一趨勢。

企業現在將看到在城市/城鎮核心附近或內部搬遷的經濟激勵，而不僅僅是為了保持較低的財產稅。如今，許多企業都在努力招聘有才華的千禧一代工人，因為他們不僅對郊區的生活方式不感興趣，而且越來越多的企業選擇完全不擁有汽車。搬遷到靠近城市的地方增加了他們可以獲得的人才庫，從而帶來新的業務和增長機會。此外，隨著越來越多的大型企業集中在彼此附近，將有更多的銷售機會、獨特的合作夥伴關係和思想的交叉授粉（類似於矽谷）。

對於小型企業（如店面和服務提供商）來說，這種稅收制度就像是成功的經濟激勵。如果您擁有一家需要佔地空間的企業（例如零售店），您就會被激勵搬遷到吸引越來越多客戶的地區，從而帶來更多的人流量。如果您是服務提供商（如餐飲或送貨服務），企業和人員的集中度越高，您就可以減少旅行時間/費用並每天為更多人提供服務。

開發人員

對於建築開發商來說，這個稅收制度就像印鈔票一樣。隨著越來越多的人被激勵在市中心購買或租房，市議員將面臨越來越大的壓力來批准新建築項目的許可。此外，為新建築融資將變得更加容易，因為增加的需求將更容易在施工開始前售出單位。

（是的，我意識到這可能會在短期內造成房地產泡沫，但一旦建築單元的供應開始與需求相匹配，房價將在 XNUMX 到 XNUMX 年內穩定下來。尤其是在第三章這個系列中的一個進入市場，允許開發商在幾個月而不是幾年內建造建築物。）

這種密度稅制的另一個好處是它可以促進新的家庭規模的公寓單位的建設。在過去的幾十年裡，這些單位已經過時了，因為家庭已經搬到成本較低的郊區，讓城市成為年輕人和單身人士的遊樂場。但有了這種新的稅收制度，以及一些基本的、具有前瞻性的建設章程的干預，就有可能讓城市再次對家庭有吸引力。

政府

對於市政府來說，這種稅收制度將對其經濟產生長期的好處。它將吸引更多的人、更多的住宅開發和更多的企業在他們的城市範圍內開店。這種更大的人口密度將增加城市收入，降低城市運營成本，並為新的開發項目騰出資源。

對於省/州和聯邦一級的政府，支持這種新的稅收結構將有助於通過減少不可持續的蔓延來逐步減少國家碳排放。基本上，這項新稅將允許政府通過簡單地推翻稅法並允許資本主義的自然過程發揮其魔力來應對氣候變化。這（部分）是一種有利於商業、有利於經濟的氣候變化稅。

（另外，閱讀我們的想法用碳稅代替銷售稅.)

密度稅將如何影響您的生活方式

如果您曾經訪問過紐約、倫敦、巴黎、東京或世界上任何其他著名的人口稠密城市，那麼您就會體驗到它們所提供的活力和豐富的文化。這是很自然的——更多的人集中在一個地理區域意味著更多的聯繫、更多的選擇和更多的機會。即使你並不富裕，生活在這些城市也會為你提供豐富的經驗，而你在偏遠的郊區是無法獲得的。（一個有效的例外是農村生活方式提供的自然豐富的生活方式遠比城市可能提供同樣豐富和充滿活力的生活方式。）

世界已經在城市化進程中，所以這個稅收制度只會加速這個進程。隨著這些密度稅在幾十年的時間範圍內生效，大多數人將搬到城市，大多數人將體驗到他們的城市發展到更高的高度和文化的複雜性。新的文化場景、藝術形式、音樂風格和思想形式將出現。這將是一個真正意義上的全新世界。

實施初期

因此，這種密度稅制的訣竅在於實施它。從公寓到基於密度的房產稅系統需要在數年內分階段進行。

這種轉變的第一個主要挑戰是，隨著郊區生活變得更加昂貴，它會產生大量試圖搬到市中心的人。如果住房供應不足，無法滿足突然的需求激增，那麼低稅收帶來的任何儲蓄收益都將被更高的租金或房價抵消。

為了解決這個問題，考慮轉向這種稅收制度的城市或城鎮將需要通過批准大量新的、可持續設計的公寓和住房社區的建設許可證來為需求激增做準備。他們將必須通過章程，確保所有新公寓開發項目中有更大比例是家庭規模的（而不是單身或一居室單位），以適應搬回城市的家庭。在新稅實施之前，他們必須為企業搬回市中心提供深度稅收優惠，這樣湧入市中心的人不會變成流出市中心的流量。城市核心通勤到郊區工作場所。

第二個挑戰是對這個系統進行投票。雖然大多數人住在城市，但其中大多數人仍然住在城市郊區，他們沒有經濟動機在一個會提高稅收的稅收系統中投票。但隨著世界各地的城鎮自然變得更加密集，居住在城市核心的人口數量很快就會超過郊區人口。這將使城市居民獲得投票權，他們將有經濟動力在一個給予他們稅收減免的系統中投票，同時結束他們為郊區生活方式而支付的城市補貼。

最後一個重大挑戰是近乎實時地跟踪人口數據，以正確計算每個人都需要支付的財產稅。雖然這在今天可能是一個挑戰，但我們正在進入的大數據世界將使收集和處理這些數據變得越來越容易，也越來越便宜，便於市政當局管理。這些數據也是未來房產估價師將用來更好地定量評估房產價值的數據。

總而言之，隨著密集的房產稅，城鎮的運營成本將逐漸逐年下降，從而為當地的社會服務和大筆資本支出騰出並創造更多收入——使他們的城市成為對人們更具吸引力的目的地。生活、工作和娛樂。