מס צפיפות שיחליף את הארנונה והפסקת העומס: עתיד הערים P5

יש אנשים שחושבים שהרפורמה בארנונה היא נושא משעמם להפליא. בדרך כלל, אתה צודק. אבל לא היום. החידוש בארנונה שנעסוק בהמשך ימיס את המכנסיים שלך. אז תתכוננו, כי אתם עומדים לצלול ישר לתוכו!

הבעיה עם הארנונה

ארנונה ברוב העולם נקבעת בצורה פשוטה למדי: מס אחיד על כל נכסי המגורים והמסחר, מותאם מדי שנה לאינפלציה, וברוב המקרים מוכפל בשווי השוק של נכס. לרוב, הארנונה הנוכחית עובדת היטב ודי קלה להבנה. אבל בעוד ארנונה מצליחה לייצר רמת הכנסה בסיסית לעירייה המקומית שלהם, הם לא מצליחים לתמרץ את הצמיחה היעילה של עיר.

ומה המשמעות של יעיל בהקשר הזה?

למה אכפת לך

עכשיו, זה עשוי לבלבל כמה נוצות, אבל זה הרבה יותר זול ויעיל לממשלה המקומית שלך לתחזק תשתית ולספק שירותים ציבוריים לאנשים שחיים באזורים מאוכלסים בצפיפות מאשר לשרת את אותו מספר אנשים הפרוסים בפרברים דלים יותר. או אזורים כפריים. לדוגמה, חשבו על כל התשתית הנוספת של העיר הדרושה כדי לשרת 1,000 בעלי בתים המתגוררים על פני שלושה או ארבעה בלוקים עירוניים, במקום 1,000 אנשים שחיים בקומה אחת.

ברמה האישית יותר, קחו זאת בחשבון: סכום לא פרופורציונלי מכספי המס הפדרליים, המחוזיים/מדינתיים והמוניציפליים שלכם מושקע בשמירה על שירותים בסיסיים וחרום לאנשים המתגוררים באזורים כפריים או בפרברים הרחוקים של עיר, מאשר לרוב האנשים. חיים במרכזי ערים. זהו אחד הגורמים המובילים לוויכוח או לתחרות שיש לעירוניים נגד אנשים שחיים ביישובים כפריים, מכיוון שחלקם מרגישים שזה לא הוגן עבור תושבי הערים לסבסד את אורח החיים של אלה שחיים בפרברי עיר מבודדים או באזורים כפריים מרוחקים.

למעשה, מחקרים הראו שאנשים שגרים במתחמי דיור רב-משפחתיים משלמים בממוצע של 18 אחוז יותר במסים מאשר אלה המתגוררים בבתים צמודי קרקע.

הצגת ארנונה על בסיס צפיפות

יש דרך לשכתב את הארנונה בצורה שתמריץ צמיחה בת קיימא של עיר או עיר, מביאה להוגנות לכל משלמי המסים, ובמקביל גם עוזרת לאיכות הסביבה. במילים פשוטות, זה באמצעות מערכת ארנונה מבוססת צפיפות.

ארנונה על בסיס צפיפות מספקת בעצם תמריץ כלכלי לאנשים שבוחרים לגור באזורים צפופים יותר. ככה זה עובד:

עיר או מועצת עיר מחליטה על צפיפות האוכלוסין המועדפת בתוך קילומטר רבוע אחד בגבולות המוניציפליים שלה - נקרא לזה מדרגת הצפיפות העליונה. סוגר עליון זה יכול להשתנות בהתאם לאסתטיקה של העיר, לתשתית הקיימת ולאורח החיים המועדף על תושביה. לדוגמה, הרמה העליונה של ניו יורק יכולה להיות 25-30,000 איש לקמ"ר (בהתבסס על מפקד האוכלוסין של 2000), בעוד שעבור עיר כמו רומא - שבה גורדי שחקים מסיביים יופיעו לגמרי לא במקום - רמת צפיפות של 2-3,000 עשויה ליצור יותר הגיוני.

לא משנה מה תהיה מדרגת הצפיפות העליונה, תושב העיר המתגורר בבית או בבניין שבהם צפיפות האוכלוסין בקילומטר אחד מסביב לביתו פוגשת או עולה על מדרגת הצפיפות העליונה, ישלם בסופו של דבר את שיעור הארנונה הנמוך ביותר האפשרי, ואולי אפילו לא ישלם ארנונה בכלל.

ככל שאתה מתגורר מחוץ למדרגת הצפיפות העליונה הזו (או רחוק יותר מחוץ לגרעין העיר/עיר), כך שיעור הארנונה שלך יגדל. כפי שאתה מניח, זה יחייב את מועצות העיר להחליט כמה תת-סוגריים צריכים להיות ואת טווחי הצפיפות הכלולים בכל סוגר. עם זאת, אלו יהיו החלטות פוליטיות ופיסקליות ייחודיות לצרכים של כל עיר/עיירה.

הטבות של ארנונה על בסיס צפיפות

ממשלות ערים וערים, מפתחי בניינים, עסקים ותושבים בודדים ייהנו כולם ממערכת מדרגות הצפיפות המתוארות לעיל במגוון דרכים מעניינות. בואו נסתכל על כל אחד מהם.

תושבים

כאשר מערכת מס רכוש חדשה זו תיכנס לתוקף, סביר להניח שהמתגוררים בליבת העיר/עיר שלהם יראו זינוק מיידי בערך הנכס שלהם. לא רק הזינוק הזה יוביל להגדלת הצעות הרכישה של יזמים גדולים, אלא שניתן להשתמש או להשקיע את חיסכון המס שהתושבים הללו מקבלים כראות עיניהם.

בינתיים, עבור אלה המתגוררים מחוץ לסוגי הצפיפות העליונים - בדרך כלל אלה המתגוררים בפרברי העיר באמצע עד הרחוק - הם יראו זינוק מיידי בארנונה שלהם, כמו גם ירידה קלה בערך הנכס שלהם. פלח אוכלוסייה זה יתחלק בשלוש דרכים:

1% ימשיכו להתגורר בפרברי המעמד הגבוה שלהם, שכן עושרם ירכך את העלאת המס שלהם והקרבה שלהם לעשירים אחרים תשמור על ערכי הרכוש שלהם. המעמד הבינוני הגבוה שיכול להרשות לעצמו חצר אחורית גדולה אבל שישים לב לעוקץ של מסים גבוהים יותר, ייצמד גם לחייהם הפרבריים, אך יהיו התומכים הגדולים ביותר נגד מערכת הארנונה החדשה המבוססת על צפיפות. לבסוף, אותם אנשי מקצוע צעירים ומשפחות צעירות שבדרך כלל מהוות את המחצית הנמוכה של מעמד הביניים יתחילו לחפש אפשרויות דיור זולות יותר בליבת העיר.

עסקים

למרות שלא פורטו לעיל, סוגרי הצפיפות יחולו גם על מבנים מסחריים. בעשורים האחרונים עד שניים, תאגידים גדולים רבים העבירו את משרדיהם ומתקני הייצור שלהם מחוץ לערים כדי להוזיל את עלויות הארנונה שלהם. השינוי הזה הוא אחד הגורמים העיקריים שמושכים אנשים מהערים, ומניע את הצמיחה הבלתי פוסקת של הטבע ההורס את ההתפשטות. מערכת הארנונה המבוססת על צפיפות תהפוך את המגמה הזו.

עסקים יראו כעת תמריץ פיננסי לעבור ליד או בתוך ליבות העיר/עיר, ולא רק כדי לשמור על ארנונה נמוכה. בימים אלה, עסקים רבים נאבקים להעסיק עובדים מוכשרים של דור המילניום, מכיוון שלא רק שהם אינם מתעניינים באורח החיים הפרברי, אלא שמספר הולך וגדל בוחר מלהחזיק מכונית לחלוטין. מיקום קרוב לעיר מגדיל את מאגר הכישרונות שיש להם גישה אליו, ובכך מוביל להזדמנויות עסקיות וצמיחה חדשות. כמו כן, ככל שיותר עסקים גדולים יתרכזו אחד ליד השני, יהיו יותר הזדמנויות למכירות, לשותפויות ייחודיות ולהאבקה צולבת של רעיונות (בדומה לעמק הסיליקון).

עבור עסקים קטנים יותר (כמו חלונות ראווה ונותני שירותים), מערכת המס הזו היא כמו תמריץ פיננסי להצלחה. אם יש לך עסק שדורש שטח רצפה (כמו חנויות קמעונאיות), יש לך תמריץ לעבור לאזורים שאליהם יותר ויותר לקוחות נמשכים לעבור, מה שמוביל לתנועה רבה יותר. אם אתה נותן שירות (כמו קייטרינג או שירות משלוחים), הריכוז הגדול יותר של עסקים ואנשים יאפשר לך לקצץ בזמן/הוצאות הנסיעה שלך ולשרת יותר אנשים ביום.

מפתחים

עבור מפתחי בניין, מערכת המס הזו תהיה כמו הדפסת מזומנים. ככל שיותר אנשים מקבלים תמריצים לקנות או לשכור בליבת העיר, חברי מועצת העיר יהיו תחת לחץ מוגבר לאשר היתרים לפרויקטי בנייה חדשים. יתרה מכך, מימון מבנים חדשים יהפוך לקל יותר מכיוון שהביקוש המוגבר יקל על מכירת היחידות לפני תחילת הבנייה.

(כן, אני מבין שזה יכול ליצור בועת דיור בטווח הקצר, אבל מחירי הדיור יתייצב במשך ארבע עד שמונה שנים ברגע שהיצע יחידות הבניין יתחיל להתאים לביקוש. זה נכון במיוחד ברגע שטכנולוגיות הבנייה החדשות המפורטות ב- פרק שלישי מסדרה זו יצאה לשוק, ומאפשרת למפתחים לבנות בניינים בחודשים במקום שנים.)

יתרון נוסף של שיטת מס צפיפות זו הוא שהיא יכולה לקדם בנייה של יחידות דירות חדשות בגודל משפחתי. יחידות כאלה יצאו מהאופנה בעשורים האחרונים, כאשר משפחות עברו לגור בפרברים הנמוכים יותר, והשאירו את הערים להפוך למגרשי משחקים לצעירים ולרווקים. אבל עם מערכת המס החדשה הזו, והתערבותם של כמה חוקי עזר בסיסיים וחושבים קדימה, ניתן יהיה להפוך את הערים לאטרקטיביות למשפחות שוב.

ממשלות

עבור הרשויות המוניציפליות, מערכת המס הזו תהווה ברכה ארוכת טווח לכלכלתן. זה ימשוך יותר אנשים, יותר פיתוח מגורים, ועוד עסקים להקים חנויות בגבולות העיר שלהם. צפיפות גדולה יותר זו של אנשים תגדיל את הכנסות העירייה, תפחית את עלויות התפעול של העיר ותפנה משאבים לפרויקטי פיתוח חדשים.

עבור ממשלות ברמה הפרובינציאלית/המדינתית והפדרלית, תמיכה במבנה המס החדש הזה תתרום להפחתה הדרגתית בפליטת הפחמן הלאומית באמצעות הפחתת ההתפשטות הבלתי ברת קיימא. בעיקרון, המס החדש הזה יאפשר לממשלות לטפל בשינויי האקלים פשוט על ידי היפוך של חוק מס ואפשר לתהליכים הטבעיים של הקפיטליזם לעשות את הקסם שלהם. זהו (בחלקו) מס לשינוי אקלים פרו-עסקי, פרו-כלכלי.

(כמו כן, קרא את המחשבות שלנו על החלפת מס המכירה במס פחמן.)

כיצד מיסי צפיפות ישפיעו על אורח החיים שלך

אם אי פעם ביקרת בניו יורק, לונדון, פריז, טוקיו, או בכל אחת מהערים המפורסמות והצפופות בעולם, אז היית חווה את התוסס והעושר התרבותי שהן מציעות. זה רק טבעי - יותר אנשים מרוכזים באזור גיאוגרפי פירושו יותר קשרים, יותר אפשרויות ויותר הזדמנויות. גם אם אינכם עשירים, המגורים בערים אלו מציעים לכם עושר של ניסיון שלא תקבלו מגורים בפרבר מבודד. (חריג תקף הוא אורח החיים הכפרי שמציע אורח חיים עשיר בטבע הרבה יותר מאשר ערים שיכולות להציע אורח חיים עשיר ותוסס באותה מידה).

העולם כבר נמצא בתהליך של עיור, ולכן מערכת המס הזו רק תאיץ את התהליך. ככל שמסי צפיפות אלה ייכנסו לתוקף על פני טווח זמן של עשרות שנים, רוב האנשים יעברו לערים, ורובם יחוו את הערים שלהם צומחות לגבהים ומורכבות תרבותית. סצנות תרבות חדשות, צורות אמנות, סגנונות מוזיקה וצורות מחשבה יצוצו. זה יהיה עולם חדש לגמרי במובן האמיתי של הביטוי.

ימים מוקדמים של היישום

אז החוכמה עם מערכת מס הצפיפות הזו היא ביישום שלה. המעבר מדירה למערכת ארנונה מבוססת צפיפות יצטרך להתבצע בהדרגה על פני מספר שנים.

האתגר העיקרי הראשון במעבר הזה הוא שככל שהמגורים בפרברים מתייקרים, זה יוצר עומס של אנשים שמנסים לעבור לליבה של העיר. ואם יש מחסור בהיצע דיור כדי לעמוד בזינוק הביקוש הפתאומי הזה, אז כל הטבות חיסכון ממיסים נמוכים יותר יבוטלו על ידי שכר דירה או מחירי דיור גבוהים יותר.

כדי להתמודד עם זה, ערים או עיירות ששוקלות לעבור למערכת מס זו יצטרכו להיערך לבלאגן הביקוש על ידי אישור היתרי בנייה לשפע של קהילות דיור ודיור חדשות, מעוצבות בר קיימא. הם יצטרכו להעביר חוקי עזר שיבטיחו שאחוז גדול יותר מכל פיתוחי הדירות החדשים יהיו בגודל משפחתי (במקום יחידות רווקים או חדר שינה אחד) כדי להכיל משפחות שעוברות חזרה לעיר. והם צריכים להציע תמריצי מס עמוקים לעסקים לחזור לגרעין העיר, לפני תחילת המס החדש, כדי שזרימת האנשים לליבה של העיר לא תהפוך לנהירה של תנועה מחוץ לעיר. ליבת העיר כדי לנסוע למקום עבודה פרברי.

האתגר השני הוא להצביע למערכת הזו. בעוד שרוב האנשים חיים בערים, רוב האנשים האלה עדיין גרים בפרברי העיר, ולא יהיה להם תמריץ כלכלי להצביע במערכת מס שתעלה את המסים שלהם. אך כאשר ערים ועיירות ברחבי העולם הופכות באופן טבעי לצפיפות יותר, מספר האנשים המתגוררים בליבות הערים יעלה בקרוב על מספר הפרברים. זה יפנה את כוח ההצבעה לעירוניים, שיהיו להם תמריץ כלכלי להצביע בשיטה שמעניקה להם הקלה במס תוך סיום הסובסידיות העירוניות שהם משלמים למימון אורח החיים הפרברי.

האתגר הגדול האחרון הוא לעקוב אחר נתוני האוכלוסייה כמעט בזמן אמת כדי לחשב נכון את הארנונה שכולם יידרשו לשלם. למרות שזה עשוי להיות אתגר היום, עולם הביג דאטה שאליו אנו נכנסים יהפוך את איסוף הנתונים הללו לקל וזול יותר ויותר לניהול של עיריות. נתונים אלה הם גם מה שמאי נכסים עתידיים ישתמשו כדי להעריך טוב יותר את שווי הנכס בצורה כמותית.

בסך הכל, עם מיסוי רכוש בצפיפות, ערים ועיירות יראו בהדרגה את עלויות התפעול שלהן מתכווצות משנה לשנה, ויפנו וייצרו יותר הכנסות לשירותים חברתיים מקומיים והוצאות הון גדולות - מה שהופך את הערים שלהן ליעד אטרקטיבי עוד יותר עבור אנשים. לחיות, לעבוד ולשחק.

סדרת עתיד הערים

העתיד שלנו הוא עירוני: עתיד ערים P1

תכנון מגה-ערים של המחר: עתיד הערים P2

מחירי הדירות מתרסקים כאשר הדפסת תלת מימד ומגלבים מחוללים מהפכה בבנייה: Future of Cities P3    

כיצד מכוניות ללא נהג יעצבו מחדש את הערים המגה של מחר: Future of Cities P4

תשתית 3.0, בנייה מחדש של הערים המגה של מחר: Future of Cities P6