クォンタムラン

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固定資産税に代わる密度税と渋滞解消：都市の未来 P5

David Tal、出版社、未来派
@DavidTalWrites
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火、09 / 15 / 2020 - 08：59

一部の人々は、固定資産税改革は信じられないほど退屈なテーマだと考えています。通常、あなたは正しいでしょう。でも今日はだめ。以下で取り上げる固定資産税の革新は、あなたのズボンを溶かします。すぐに飛び込もうとしているので、準備をしてください！

固定資産税の問題

世界の大部分の固定資産税は、かなり単純な方法で設定されています。すべての居住用および商業用不動産に一律に課税され、毎年インフレに合わせて調整され、ほとんどの場合、不動産の市場価値が掛けられます。ほとんどの場合、現在の固定資産税はうまく機能しており、かなり理解しやすいものです。しかし、固定資産税は地方自治体に基本的なレベルの収入を生み出すことに成功していますが、都市の効率的な成長を促進することはできません。

そして、この文脈で効率的とはどういう意味ですか?

なぜあなたは気にする必要があります

さて、これは一部の羽毛を波立たせるかもしれませんが、地方自治体がインフラストラクチャを維持し、人口密度の高い地域に住む人々に公共サービスを提供する方が、まばらな郊外に散在する同じ数の人々にサービスを提供するよりもはるかに安価で効率的ですまたは農村地域。たとえば、1,000 つの高層ビルに 1,000 人が住むのではなく、XNUMX つか XNUMX つの市区町村に住む XNUMX 人の住宅所有者にサービスを提供するために必要な追加の都市インフラを考えてみてください。

より個人的なレベルでは、次のことを考えてみてください。連邦、州/州、地方自治体の税金は、過半数の人々よりも、農村地域や都市の郊外に住む人々のための基本的および緊急サービスを維持するために費やされています。都心に住んでいます。これは、都会の住人が孤立した都市の郊外や遠く離れた田舎に住んでいる人々のライフスタイルに補助金を出すのは公平ではないと感じているため、都会の住人が田舎のコミュニティに住む人々に対して持っている議論や競争につながる要因のXNUMXつです.

実際、調査によると、集合住宅に住む人々は平均して税金が 18% 増加一戸建てに住んでいる人より。

密度ベースの固定資産税の導入

町や都市の持続可能な成長を促進し、すべての納税者に公平性をもたらし、環境にも役立つように固定資産税を書き直す方法があります。簡単に言えば、密度に基づく固定資産税システムによるものです。

密度ベースの固定資産税は、基本的に、人口密度の高い地域に住むことを選択した人々に金銭的なインセンティブを提供します。仕組みは次のとおりです。

市議会または町議会は、自治体の境界内の 25 平方キロメートル内の好ましい人口密度を決定します。これを最高密度ブラケットと呼びます。このトップブラケットは、都市の美学、既存のインフラストラクチャ、および居住者の好みのライフスタイルによって異なります。たとえば、ニューヨークのトップブラケットは、30,000 平方キロメートルあたり 2000 ～ 2 人 (3,000 年の国勢調査に基づく) である可能性がありますが、巨大な高層ビルがまったく場違いに見えるローマのような都市では、密度ブラケットが XNUMX ～ XNUMX になる可能性があります。もっと理にかなっている。

最終的に最高密度の範囲がどうであれ、家の周囲 XNUMX km の人口密度が最高密度の範囲と同じかそれを超える家屋や建物に住む都市居住者は、可能な限り低い固定資産税率を支払うことになります。固定資産税が全然。

この最高密度の範囲から外れるほど (または都市/町の中心から外れるほど)、固定資産税率は高くなります。ご想像のとおり、これには、サブブラケットの数と、各ブラケットに含まれる密度範囲を市議会が決定する必要があります。ただし、それらは各都市/町のニーズに固有の政治的および財政的決定となります。

密度ベースの固定資産税の利点

市や町の政府、建物の開発者、企業、および個々の居住者はすべて、さまざまな興味深い方法で、上記で概説した密度ブラケットシステムから恩恵を受けるでしょう。それぞれを見てみましょう。

住民

この新しい固定資産税制度が施行されると、市や町の中心部に住む人々は、資産価値がすぐに急上昇する可能性があります。このスパイクは、大規模な開発者からの買収オファーの増加につながるだけでなく、これらの居住者が受け取る節税は、彼らが適切と考えるように使用または投資することができます.

一方、最高密度の範囲外に住んでいる人々、通常は中部から遠方の都市郊外に住んでいる人々の場合、固定資産税がすぐに急上昇し、資産価値がわずかに低下します。この人口セグメントは、次の XNUMX つの方法で分割されます。

1% の人々は、富が増税の影響を緩和し、他の富裕層との距離が近いことで資産価値が維持されるため、人里離れた上流階級の郊外に住み続けることになります。大きな裏庭を買う余裕はあるが、増税の影響に気付くアッパーミドルクラスも、郊外の生活に固執するだろうが、新しい密度ベースの固定資産税システムに反対する最大の支持者になるだろう. 最後に、通常は中流階級の下半分を構成する若い専門家や若い家族が、市の中心部でより安価な住宅の選択肢を探し始めます。

ビジネス

上記では概説していませんが、密度ブラケットは商業ビルにも適用されます。過去 XNUMX 年から XNUMX 年の間、多くの大企業は、固定資産税のコストを下げるために、オフィスや製造施設を都市の外に移してきました。この変化は、都市から人々を引き離す主な要因の XNUMX つです。密度に基づく固定資産税制度は、この傾向を逆転させるでしょう。

企業は、固定資産税を低く抑えるためだけでなく、都市/町の中心部の近くまたは内部に移転するための金銭的インセンティブを目にするようになります. 最近では、多くの企業が有能なミレニアル世代の労働者を雇うのに苦労しています。郊外のライフスタイルにほとんど関心がないだけでなく、車を所有することを完全に拒否する企業が増えているためです。都市の近くに移転することで、彼らがアクセスできる人材プールが増え、それによって新しいビジネスと成長の機会につながります。また、より多くの大企業が互いに近くに集中するにつれて、販売、独自のパートナーシップ、アイデアの相互受粉の機会が増えます (シリコンバレーと同様)。

小規模なビジネス (店舗やサービスプロバイダーなど) にとって、この税制は成功への金銭的インセンティブのようなものです。床面積を必要とするビジネス (小売店など) を所有している場合、ますます多くの顧客が移動するように引き付けられるエリアに移転するように動機付けられ、より多くの通行量につながります. あなたがサービスプロバイダー (ケータリングサービスや配達サービスなど) である場合、企業と人がより集中することで、移動時間/費用を削減し、XNUMX 日により多くの人にサービスを提供できます。

開発者

建物の開発者にとって、この税制は現金を印刷するようなものです。より多くの人々が市の中心部で購入または賃貸することを奨励されるにつれて、市議会議員は新しい建築プロジェクトの許可を承認するようにますます圧力を受けることになります. さらに、需要の増加により、建設が始まる前にユニットを売り切ることが容易になるため、新しい建物への資金調達が容易になります。

(はい、これにより短期的に住宅バブルが発生する可能性があることは承知していますが、建物ユニットの供給が需要に見合うようになると、住宅価格は XNUMX 年から XNUMX 年で安定します。第三章このシリーズの一部が市場に出回り、開発者は数年ではなく数か月で建物を建設できるようになりました。)

この密度税制度のもう XNUMX つの利点は、新しい家族サイズのコンドミニアムユニットの建設を促進できることです。このようなユニットは過去数十年で時代遅れになり、家族は物価の安い郊外に引っ越し、都市は若者や独身者の遊び場になりました。しかし、この新しい税制と、いくつかの基本的で先進的な建設条例の介入により、都市を家族にとって再び魅力的なものにすることが可能になります。

政府

地方自治体にとって、この税制は経済にとって長期的な恩恵となるでしょう。それは、より多くの人々、より多くの住宅開発、およびより多くの企業を引き付けて、都市の境界内に店を構えるでしょう. この人口密度の向上により、市の収入が増加し、市の運営コストが削減され、新しい開発プロジェクトのためのリソースが解放されます。

州/州および連邦レベルの政府にとって、この新しい税制をサポートすることは、持続不可能なスプロール現象の削減を通じて、国内の炭素排出量の段階的な削減に貢献します。基本的に、この新しい税により、政府は単に税法を覆し、資本主義の自然なプロセスを魔法のように働かせるだけで、気候変動に対処できるようになります。これは（部分的に）企業や経済に有利な気候変動税です。

（また、私たちの考えを読んでください消費税を炭素税に置き換える.)

密度税があなたのライフスタイルに与える影響

ニューヨーク、ロンドン、パリ、東京、または世界の有名な人口密集都市を訪れたことがあるなら、それらが提供する活気と文化的豊かさを体験したことでしょう. これは当然のことです。より多くの人が地理的領域に集中するということは、より多くのつながり、より多くの選択肢、より多くの機会を意味します。あなたが裕福でなくても、これらの都市に住むことは、孤立した郊外に住むことでは得られない豊かな経験を提供します. (例外として、豊かで活気に満ちたライフスタイルを提供できる可能性のある都市よりもはるかに自然豊かなライフスタイルを提供する農村のライフスタイルがあります。)

世界はすでに都市化の過程にあるため、この税制はその過程を加速させるだけです。これらの密度税が数十年にわたって有効になると、ほとんどの人が都市に移動し、都市がより高度に成長し、文化が複雑になることを経験します。新しいカルチャーシーン、アートフォーム、音楽スタイル、思考形態が出現します。それは、言葉の非常にリアルな意味で、まったく新しい世界になるでしょう。

実装の初期

したがって、この密度税システムの秘訣は、それを実装することにあります。フラットから密度ベースの固定資産税システムへの切り替えは、何年にもわたって段階的に行う必要があります。

この移行に伴う最初の主な課題は、郊外での生活がより高価になるにつれて、都市の中心部に移動しようとする人々が殺到することです. そして、その突然の需要の急増に対応するための住宅供給が不足している場合、減税による貯蓄のメリットは、家賃や住宅価格の上昇によって打ち消されます。

これに対処するために、この税制への移行を検討している市や町は、持続可能に設計された新しいコンドミニアムや住宅コミュニティの過剰な建設許可を承認することで、需要の急増に備える必要があります。彼らは、都市に戻る家族に対応するために、すべての新しいコンドミニアム開発の大部分が（独身者やXNUMXベッドルームのユニットではなく）家族向けであることを保証する条例を可決する必要があります. そして、新しい税が導入される前に、企業が市の中心部に戻るための深い税制上の優遇措置を提供しなければなりません。郊外の職場に通勤する都心。

XNUMX 番目の課題は、このシステムに投票することです。ほとんどの人は都市に住んでいますが、それらの人々のほとんどはまだ郊外に住んでおり、増税する税制に投票する金銭的インセンティブはありません。しかし、世界中の都市や町が自然に密集するにつれて、都市の中心部に住む人々の数はすぐに郊外の人々の数を上回ります. これは、郊外のライフスタイルに資金を提供するために支払う都市の補助金を終わらせる一方で、減税を与えるシステムに投票する経済的インセンティブを持つ都会人に投票権を与えることになります。

最後の大きな課題は、ほぼリアルタイムで人口を追跡し、全員が支払う必要のある固定資産税を適切に計算することです。これは今日の課題かもしれませんが、私たちが参入しているビッグデータの世界では、このデータの収集と処理がますます簡単になり、地方自治体が管理するのが安価になります。このデータは、将来の不動産鑑定士が不動産価値を定量的に評価するために使用するデータでもあります。

全体として、密度の高い資産税により、都市や町の運営コストは年々減少し、地域の社会サービスや多額の設備投資に充てられる収入が増え、都市は人々にとってさらに魅力的な目的地となるでしょう。住む、働く、遊ぶ。