Þéttleikaskattur í stað fasteignaskatts og binda enda á þrengsli: Framtíð borga P5

Sumum finnst umbætur á fasteignaskatti ótrúlega leiðinlegt viðfangsefni. Venjulega hefðirðu rétt fyrir þér. En ekki í dag. Nýsköpunin í fasteignagjöldum sem við munum fjalla um hér að neðan mun bræða buxurnar af þér. Svo vertu tilbúinn, því þú ert að fara að kafa beint í það!

Vandamálið með fasteignagjöldin

Fasteignaskattar í meirihluta heimsins eru settir á frekar einfaldan hátt: flatur skattur á allar íbúðar- og atvinnuhúsnæði, leiðréttur árlega fyrir verðbólgu og í flestum tilfellum margfaldaður með markaðsvirði fasteignar. Núverandi fasteignaskattar virka að mestu vel og eru frekar auðskiljanlegir. En á meðan fasteignagjöldum tekst að afla grunntekna fyrir sveitarfélagið sitt, tekst þeim ekki að hvetja til hagkvæms vaxtar borgar.

Og hvað þýðir duglegur í þessu samhengi?

Hvers vegna ætti þér að vera sama

Nú gæti þetta truflað nokkrar fjaðrir, en það er mun ódýrara og skilvirkara fyrir sveitarfélögin þín að viðhalda innviðum og veita opinbera þjónustu við fólk sem býr í þéttbýlum svæðum en það er að þjóna sama fjölda fólks sem er dreifður um fámennari úthverfi. eða dreifbýli. Hugsaðu til dæmis um alla auka innviði borgarinnar sem þarf til að þjóna 1,000 húseigendum sem búa yfir þremur eða fjórum borgarblokkum, í stað 1,000 manns sem búa í einu háhýsi.

Á persónulegri vettvangi skaltu íhuga þetta: óhóflegt magn af alríkis-, héraðs-/ríkis- og sveitarfélögum þínum er varið til að viðhalda grunn- og neyðarþjónustu fyrir fólk sem býr í dreifbýli eða fjarlægum úthverfum borgar en meirihluta fólks búa í miðbænum. Þetta er einn af þeim þáttum sem leiðir til umræðunnar eða samkeppninnar sem borgarbúar eiga við fólk sem býr í dreifbýli, þar sem sumum finnst ósanngjarnt fyrir borgarbúa að niðurgreiða lífsstíl þeirra sem búa í einangruðum úthverfum borgarinnar eða fjarlægum dreifbýli.

Raunar hafa rannsóknir sýnt að fólk sem býr í fjölbýli greiðir að meðaltali um 18 prósent meira í skatta en þeir sem búa í einbýli.

Innleiðing á þéttleikatengdum fasteignagjöldum

Það er leið til að endurskrifa fasteignaskatta á þann hátt sem hvetur sjálfbæran vöxt bæjar eða borgar, færi sanngirni fyrir alla skattgreiðendur, en hjálpi líka umhverfinu. Einfaldlega sagt, það er í gegnum þéttleika byggt fasteignaskattskerfi.

Fasteignaskattur sem byggir á þéttleika veitir í grundvallaratriðum fjárhagslegan hvata fyrir fólk sem kýs að búa í þéttari byggðum. Svona virkar það:

Borgar- eða bæjarstjórn ákveður ákjósanlegan íbúaþéttleika innan eins ferkílómetra innan sveitarfélagamarka sinna — við köllum þetta efsta þéttleikaflokkinn. Þessi efsta krappi getur verið mismunandi eftir fagurfræði borgarinnar, núverandi innviðum og æskilegum lífsstíl íbúa hennar. Til dæmis gæti efsta þrepið í New York verið 25-30,000 íbúar á ferkílómetra (miðað við manntalið árið 2000), en fyrir borg eins og Róm - þar sem miklir skýjakljúfar myndu virðast algjörlega út í hött - gæti þéttleikastig upp á 2-3,000 valdið meira vit.

Hver sem efsta þéttleikaþrepið endar á að vera, borgarbúi sem býr í húsi eða byggingu þar sem íbúafjöldi einn kílómetri í kringum heimili þeirra hittir eða fer yfir efsta þéttleikaþrepið mun enda á því að borga lægsta mögulega fasteignaskattshlutfall, hugsanlega borga ekki neitt. fasteignaskattur yfirleitt.

Því lengra sem þú býrð fyrir utan þessa efstu þéttleikaramma (eða því lengra fyrir utan borgina/bæjarkjarnann), því hærra verður fasteignaskattshlutfallið þitt. Eins og þú myndir gera ráð fyrir mun þetta krefjast þess að borgarstjórnir ákveði hversu margir undirsvigar ættu að vera og þéttleikasviðin sem eru innan hvers sviga. Hins vegar verða þetta pólitískar ákvarðanir og ríkisfjármál einstakar þarfir hverrar borgar/bæjar.

Ávinningur af þéttleikatengdum fasteignagjöldum

Borgar- og bæjarstjórnir, byggingarframleiðendur, fyrirtæki og einstakir íbúar munu allir njóta góðs af þéttleikakerfiskerfinu sem lýst er hér að ofan á margvíslegan áhugaverðan hátt. Við skulum kíkja á hvern.

Íbúar

Þegar þetta nýja fasteignaskattskerfi tekur gildi munu þeir sem búa í kjarna þeirra/bæjar líklega sjá strax hækkun á fasteignaverði sínu. Þessi hækkun mun ekki aðeins leiða til aukinna uppkaupatilboða frá stórum verktaki, heldur er hægt að nota eða fjárfesta skattasparnaðinn sem þessir íbúar fá eins og þeim sýnist.

Á meðan, fyrir þá sem búa utan efstu þéttleikastiganna - venjulega þá sem búa í miðbænum til fjarlægra úthverfa - munu þeir sjá strax hækkun á fasteignagjöldum sínum, auk lítilsháttar lækkunar á fasteignaverði þeirra. Þessi íbúahluti mun skipta á þrjá vegu:

Hið 1% mun halda áfram að búa í afskekktum úthverfum yfirstéttar, þar sem auður þeirra mun draga úr skattahækkunum þeirra og nálægð þeirra við annað ríkt fólk mun viðhalda eignagildi sínu. Efri millistéttin sem hefur efni á stórum bakgarði en myndi taka eftir stingi hærri skatta mun einnig halda sig við úthverfislíf sitt en verða stærsti talsmaður hins nýja fasteignaskattskerfis sem byggir á þéttleika. Loks munu þeir ungu sérfræðingar og ungu fjölskyldur sem að jafnaði eru neðri helmingur millistéttarinnar fara að leita að ódýrari búsetuúrræðum í miðborginni.

Viðskipti

Þó ekki sé lýst hér að ofan munu þéttleikasvigarnir einnig gilda um atvinnuhúsnæði. Undanfarna einn til tvo áratugi hafa mörg stór fyrirtæki flutt skrifstofur sínar og framleiðsluaðstöðu út fyrir borgir til að lækka fasteignaskattskostnað. Þessi breyting er einn helsti þátturinn sem dregur fólk út úr borgum, ýtir undir stanslausan vöxt náttúrunnar sem eyðileggur útbreiðslu. Fasteignaskattskerfið sem byggir á þéttleika mun snúa þeirri þróun við.

Fyrirtæki munu nú sjá fjárhagslegan hvata til að flytja nær eða innan kjarna borgar/bæjar, en ekki aðeins til að halda fasteignagjöldum lágum. Þessa dagana eru mörg fyrirtæki í erfiðleikum með að ráða hæfileikaríka þúsund ára starfsmenn, þar sem ekki aðeins hafa flestir ekki áhuga á úthverfum lífsstíl, heldur eru sífellt fleiri að hætta við að eiga bíl með öllu. Flutningur nærri borginni eykur hæfileikahópinn sem þeir hafa aðgang að og leiðir þar með til nýrra viðskipta- og vaxtartækifæra. Einnig, eftir því sem fleiri stór fyrirtæki einbeita sér nálægt hvert öðru, verða fleiri tækifæri fyrir sölu, fyrir einstakt samstarf og fyrir krossfrævun hugmynda (svipað og Silicon Valley).

Fyrir smærri fyrirtæki (eins og verslunarmiðstöðvar og þjónustuaðila) er þetta skattkerfi eins og fjárhagslegur hvati til að ná árangri. Ef þú átt fyrirtæki sem krefst gólfpláss (eins og smásöluverslana) ertu hvattur til að flytja á svæði þar sem sífellt fleiri viðskiptavinir laðast að flytja til, sem leiðir til aukinnar umferðar. Ef þú ert þjónustuaðili (eins og veitinga- eða afhendingarþjónusta), mun meiri samþjöppun fyrirtækja og fólks gera þér kleift að stytta ferðatíma þinn/kostnað og þjónusta fleira fólk á dag.

Nýskráning

Fyrir byggingarframleiðendur verður þetta skattkerfi eins og að prenta reiðufé. Eftir því sem fleiri eru hvattir til að kaupa eða leigja í miðborginni verða borgarfulltrúar undir auknum þrýstingi að samþykkja leyfi til nýbygginga. Þar að auki mun fjármögnun nýrra bygginga verða auðveldari þar sem aukin eftirspurn mun gera það auðveldara að selja út einingar áður en framkvæmdir hefjast.

(Já, ég geri mér grein fyrir því að þetta gæti skapað húsnæðisbólu til skamms tíma, en húsnæðisverð mun ná stöðugleika á fjórum til átta árum þegar framboð á byggingareiningum fer að passa við eftirspurn. Þetta á sérstaklega við þegar nýbyggingartæknin sem lýst er í kafla þrjú af þessari röð kom á markaðinn og gerir verktaki kleift að reisa byggingar á mánuðum í stað ára.)

Annar ávinningur af þessu þéttleikaskattskerfi er að það gæti stuðlað að byggingu nýrra fjölskylduíbúða. Slíkar einingar hafa farið úr tísku undanfarna áratugi, þar sem fjölskyldur hafa flutt út í ódýrari úthverfi og skilið borgirnar eftir að verða leiksvæði fyrir unga og einhleypa. En með þessu nýja skattkerfi, og inngripum nokkurra grundvallarframsýnna byggingarsamþykkta, verður hægt að gera borgir aðlaðandi fyrir fjölskyldur á ný.

Ríkisstjórnir

Fyrir sveitarfélögin mun þetta skattkerfi verða hagkerfi þeirra til lengri tíma litið. Það mun laða að fleira fólk, meiri íbúðabyggð og fleiri fyrirtæki til að setja upp verslanir innan borgarmarka sinna. Þessi meiri þéttleiki fólks mun auka tekjur borgarinnar, lækka rekstrarkostnað borgarinnar og losa fjármagn til nýrra þróunarverkefna.

Fyrir stjórnvöld á héraðs-/ríkis- og alríkisstigi mun stuðningur við þessa nýju skattauppbyggingu stuðla að hægfara minnkun á innlendum kolefnislosun með því að draga úr ósjálfbærri útbreiðslu. Í grundvallaratriðum mun þessi nýi skattur leyfa stjórnvöldum að takast á við loftslagsbreytingar með því einfaldlega að snúa skattalögum við og leyfa náttúrulegum ferlum kapítalismans að vinna töfra sinn. Þetta er (að hluta til) loftslagsbreytingaskattur sem er hlynntur viðskiptum og hagkerfi.

(Lestu líka hugsanir okkar um að skipta út söluskatti fyrir kolefnisgjald.)

Hvernig þéttleikaskattar munu hafa áhrif á lífsstíl þinn

Ef þú hefur einhvern tíma heimsótt New York, London, París, Tókýó eða einhverja af hinum frægu, þéttbýlustu borgum heimsins, þá hefðirðu upplifað þann kraft og menningarlegan auð sem þær bjóða upp á. Það er bara eðlilegt - meira fólk sem er einbeitt á landfræðilegu svæði þýðir fleiri tengingar, fleiri valkosti og fleiri tækifæri. Jafnvel þótt þú sért ekki ríkur, þá býður það upp á mikla reynslu að búa í þessum borgum sem þú munt ekki fá að búa í einangruðu úthverfi. (Gildileg undantekning er sveitalífsstíll sem býður upp á mun náttúruríkari lífsstíl en borgir sem geta hugsanlega boðið upp á jafnríkan og líflegan lífsstíl.)

Heimurinn er nú þegar í þéttbýlismyndun þannig að þetta skattkerfi mun aðeins flýta fyrir ferlinu. Þar sem þessir þéttleikaskattar taka gildi á áratugabili munu flestir flytja til borga og flestir munu upplifa borgir sínar vaxa í meiri hæð og menningarlega margbreytileika. Ný menningarsenur, listform, tónlistarstíll og hugsunarform munu koma fram. Þetta verður alveg nýr heimur í mjög raunverulegum skilningi orðsins.

Fyrstu dagar innleiðingar

Þannig að bragðið við þetta þéttleikaskattskerfi er að innleiða það. Að skipta úr íbúðarkerfi yfir í þéttleikatengt fasteignaskattskerfi þarf að taka í áföngum á nokkrum árum.

Fyrsta megináskorunin við þessi umskipti er sú að eftir því sem búseta í úthverfum verður dýrari, skapar það áhlaup fólks sem reynir að flytja í miðborgina. Og ef það er skortur á húsnæðisframboði til að mæta þeirri skyndilegu eftirspurnaraukningu, þá munu allir sparnaðarbætur vegna lægri skatta falla niður með hærra leigu eða húsnæðisverði.

Til að bregðast við þessu þurfa borgir eða bæir sem íhuga að skipta yfir í þetta skattkerfi að búa sig undir eftirspurnarþungann með því að samþykkja byggingarleyfi fyrir fullt af nýjum, sjálfbært hönnuðum íbúðum og húsnæðissamfélögum. Þeir verða að samþykkja samþykktir sem tryggja að stærra hlutfall allra nýrra íbúðabygginga sé fjölskyldustærð (í stað þess að eininga eða eins svefnherbergja einingar) til að koma til móts við fjölskyldur sem flytja aftur til borgarinnar. Og þeir verða að bjóða upp á djúpar skattaívilnanir fyrir fyrirtæki til að flytja aftur inn í miðborgina, áður en nýi skatturinn er settur á, svo að innstreymi fólks inn í miðborgina breytist ekki í umferðarstraum út úr borginni. borgarkjarna til að fara á vinnustað í úthverfum.

Önnur áskorunin er að kjósa þetta kerfi inn. Þó að flestir búi í borgum, búa flestir af því fólki enn í úthverfum borgarinnar og það mun ekki hafa fjárhagslegan hvata til að kjósa í skattkerfi sem mun hækka skatta þeirra. En þar sem borgir og bæir um allan heim verða náttúrulega þéttari, mun fjöldi fólks sem býr í kjarna borgarinnar brátt verða fleiri en úthverfum. Þetta mun velta atkvæðavægi til borgarbúa, sem munu hafa fjárhagslegan hvata til að kjósa í kerfi sem veitir þeim skattaívilnun en bindur endi á þéttbýlisstyrkina sem þeir greiða til að fjármagna lífsstíl í úthverfum.

Síðasta stóra áskorunin er að halda utan um íbúatölur í næstum rauntíma til að reikna almennilega út fasteignaskattana sem allir þurfa að greiða. Þó að þetta gæti verið áskorun í dag, mun stóri gagnaheimurinn sem við erum að fara inn í gera söfnun og krassun þessara gagna sífellt auðveldari og ódýrari fyrir sveitarfélög í umsjón. Þessi gögn eru einnig það sem framtíðarfasteignamatsmenn munu nota til að meta eignaverðmæti betur magnbundið.

Þegar á heildina er litið, með þéttleika fasteignaskatts, munu borgir og bæir smám saman sjá rekstrarkostnað þeirra dragast saman ár frá ári, losa um og skapa meiri tekjur fyrir staðbundna félagsþjónustu og stór fjármagnsútgjöld - sem gerir borgir sínar að enn aðlaðandi áfangastað fyrir fólk að lifa, vinna og leika.

Framtíð borga röð

Framtíð okkar er þéttbýli: Future of Cities P1

Skipuleggja megaborgir morgundagsins: Future of Cities P2

Húsnæðisverð hrynur þegar þrívíddarprentun og maglevs gjörbylta byggingu: Future of Cities P3    

Hvernig ökumannslausir bílar munu endurmóta megaborgir morgundagsins: Future of Cities P4

Infrastructure 3.0, endurreisn megaborga morgundagsins: Future of Cities P6