ضريبة الكثافة لتحل محل ضريبة الأملاك وإنهاء الازدحام: مستقبل المدن P5

يعتقد بعض الناس أن إصلاح ضريبة الأملاك هو موضوع ممل بشكل لا يصدق. عادة ، ستكون على حق. لكن ليس اليوم. الابتكار في ضرائب الممتلكات التي سنغطيها أدناه سيذيب ملابسك. لذا استعد ، لأنك على وشك الغوص فيه!

مشكلة الضرائب العقارية

يتم تحديد ضرائب الملكية في غالبية العالم بطريقة بسيطة إلى حد ما: ضريبة ثابتة على جميع العقارات السكنية والتجارية ، يتم تعديلها سنويًا للتضخم ، وفي معظم الحالات مضروبة في القيمة السوقية للعقار. بالنسبة للجزء الأكبر ، تعمل ضرائب الملكية الحالية بشكل جيد ويسهل فهمها إلى حد ما. لكن بينما تنجح الضرائب العقارية في توليد مستوى أساسي من الدخل لبلديتهم المحلية ، فإنها تفشل في تحفيز النمو الفعال للمدينة.

وماذا تعني الكفاءة في هذا السياق؟

لماذا يجب أن تهتم

الآن ، قد يزعج هذا بعض الريش ، لكنه أرخص بكثير وأكثر كفاءة لحكومتك المحلية للحفاظ على البنية التحتية وتقديم الخدمات العامة للأشخاص الذين يعيشون في مناطق مكتظة بالسكان مقارنة بخدمة نفس العدد من الأشخاص المنتشرين في الضواحي والمناطق المتناثرة. أو المناطق الريفية. على سبيل المثال ، فكر في كل البنية التحتية الإضافية للمدينة اللازمة لخدمة 1,000 من أصحاب المنازل الذين يعيشون في أكثر من ثلاث أو أربع كتل سكنية ، بدلاً من 1,000 شخص يعيشون في مبنى شاهق واحد.

على المستوى الشخصي ، ضع في اعتبارك ما يلي: يتم إنفاق مبلغ غير متناسب من دولاراتك الضريبية الفيدرالية والإقليمية / الولاية والبلدية للحفاظ على الخدمات الأساسية والطارئة للأشخاص الذين يعيشون في المناطق الريفية أو الضواحي البعيدة للمدينة ، مقارنةً بأغلبية الناس الذين يعيشون في وسط المدينة. هذا هو أحد العوامل التي تؤدي إلى الجدل أو المنافسة بين سكان المدن ضد الأشخاص الذين يعيشون في المجتمعات الريفية ، حيث يشعر البعض أنه ليس من العدل لسكان المدن دعم أنماط حياة أولئك الذين يعيشون في ضواحي المدينة المعزولة أو المناطق الريفية البعيدة.

في الواقع ، أظهرت الدراسات أن الأشخاص الذين يعيشون في مجمعات سكنية متعددة العائلات يدفعون في المتوسط 18٪ زيادة في الضرائب من أولئك الذين يعيشون في منازل الأسرة الواحدة.

إدخال ضرائب على الممتلكات على أساس الكثافة

هناك طريقة لإعادة كتابة ضرائب الممتلكات بطريقة تحفز النمو المستدام للمدينة أو المدينة ، وتحقق العدالة لجميع دافعي الضرائب ، مع مساعدة البيئة أيضًا. ببساطة ، يتم ذلك من خلال نظام ضريبة الأملاك القائم على الكثافة.

توفر ضريبة الممتلكات القائمة على الكثافة بشكل أساسي حافزًا ماليًا للأشخاص الذين يختارون العيش في مناطق أكثر كثافة سكانية. وإليك كيف يعمل:

يقرر مجلس المدينة أو مجلس المدينة الكثافة السكانية المفضلة داخل كيلومتر مربع واحد داخل حدودها البلدية - سنطلق على ذلك فئة الكثافة السكانية الأعلى. يمكن أن تختلف هذه الفئة العليا اعتمادًا على جماليات المدينة والبنية التحتية الحالية ونمط الحياة المفضل لسكانها. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون الفئة العليا في نيويورك من 25 إلى 30,000 شخص لكل كيلومتر مربع (بناءً على تعدادها لعام 2000) ، بينما بالنسبة لمدينة مثل روما - حيث تظهر ناطحات السحاب الضخمة تمامًا في غير مكانها - قد تجعل شريحة الكثافة من 2-3,000 نسمة أكثر منطقية.

مهما كانت فئة الكثافة الأعلى في النهاية ، فإن المقيم في المدينة الذي يعيش في منزل أو مبنى حيث تلبي الكثافة السكانية على بعد كيلومتر واحد حول منزله أو تتجاوز شريحة الكثافة الأعلى سينتهي به الأمر بدفع أقل معدل ممكن لضريبة الممتلكات ، وربما حتى لا يدفع أي ضريبة. ضريبة الأملاك على الإطلاق.

كلما ابتعدت عن شريحة الكثافة العالية التي تعيش فيها (أو خارج قلب المدينة / المدينة) ، ارتفع معدل ضريبة الممتلكات الخاصة بك. كما قد تفترض ، سيتطلب ذلك من مجالس المدينة اتخاذ قرار بشأن عدد الأقواس الفرعية التي يجب أن تكون موجودة ونطاقات الكثافة الموجودة داخل كل شريحة. ومع ذلك ، ستكون هذه قرارات سياسية ومالية تنفرد بها احتياجات كل مدينة / بلدة.

فوائد ضرائب الممتلكات على أساس الكثافة

ستستفيد حكومات المدن والبلدات ومطورو المباني والشركات والمقيمون من نظام قوس الكثافة الموضح أعلاه في مجموعة متنوعة من الطرق المثيرة للاهتمام. دعونا نلقي نظرة على كل منها.

سكان

عندما يدخل نظام ضريبة الممتلكات الجديد هذا حيز التنفيذ ، فمن المرجح أن يشهد أولئك الذين يعيشون في قلب مدينتهم / بلدتهم ارتفاعًا فوريًا في قيمة ممتلكاتهم. لن يؤدي هذا الارتفاع المفاجئ فقط إلى زيادة عروض الاستحواذ من كبار المطورين ، ولكن يمكن استخدام المدخرات الضريبية التي يحصل عليها هؤلاء السكان أو استثمارها على النحو الذي يرونه مناسبًا.

وفي الوقت نفسه ، بالنسبة لأولئك الذين يعيشون خارج الأقواس ذات الكثافة العالية - عادة أولئك الذين يعيشون في ضواحي المدينة المتوسطة إلى البعيدة - سيشهدون ارتفاعًا فوريًا في ضرائبهم العقارية ، فضلاً عن انخفاض طفيف في قيمة ممتلكاتهم. ستقسم هذه الشريحة السكانية إلى ثلاث طرق:

سيستمر 1 ٪ في العيش في ضواحيهم المنعزلة من الطبقة العليا ، حيث ستخفف ثروتهم من زيادة الضرائب وسيحافظ قربهم من الأثرياء الآخرين على قيم ممتلكاتهم. الطبقة الوسطى العليا التي يمكنها تحمل تكاليف فناء خلفي كبير ولكنها ستلاحظ لسعة الضرائب المرتفعة ستلتزم أيضًا بحياتها في الضواحي ولكنها ستكون أكبر المدافعين عن نظام ضريبة الممتلكات الجديد القائم على الكثافة. أخيرًا ، سيبدأ هؤلاء المهنيين الشباب والعائلات الشابة الذين يشكلون عادةً النصف الأدنى من الطبقة الوسطى في البحث عن خيارات سكن أرخص في قلب المدينة.

باقة الأعمال

بينما لم يتم توضيحها أعلاه ، ستطبق أقواس الكثافة أيضًا على المباني التجارية. على مدار العقد الماضي ، قامت العديد من الشركات الكبيرة بنقل مكاتبها ومنشآتها التصنيعية خارج المدن لخفض تكاليف ضريبة الأملاك. هذا التحول هو أحد العوامل الرئيسية التي تدفع الناس إلى الخروج من المدن ، مما يغذي النمو المستمر للطبيعة التي تدمر الامتداد. سيعكس نظام ضريبة الممتلكات المعتمد على الكثافة هذا الاتجاه.

ستشهد الشركات الآن حافزًا ماليًا للانتقال بالقرب من قلب المدينة / المدينة أو داخلها ، وليس فقط لإبقاء ضرائب الممتلكات منخفضة. في هذه الأيام ، تكافح العديد من الشركات لتوظيف عمال موهوبين من جيل الألفية ، حيث لا يهتمون فقط بنمط الحياة في الضواحي ، ولكن عددًا متزايدًا يختار عدم امتلاك سيارة تمامًا. يؤدي الانتقال إلى مكان قريب من المدينة إلى زيادة المواهب التي يمكنهم الوصول إليها ، مما يؤدي إلى فرص أعمال ونمو جديدة. أيضًا ، مع تركيز المزيد من الشركات الكبيرة بالقرب من بعضها البعض ، ستكون هناك المزيد من الفرص للمبيعات والشراكات الفريدة والتلقيح المتبادل للأفكار (على غرار وادي السيليكون).

بالنسبة للشركات الصغيرة (مثل واجهات المحلات ومقدمي الخدمات) ، فإن هذا النظام الضريبي يشبه الحافز المالي للنجاح. إذا كنت تمتلك نشاطًا تجاريًا يتطلب مساحة أرضية (مثل متاجر البيع بالتجزئة) ، فسيتم تحفيزك على الانتقال إلى مناطق ينجذب إليها المزيد والمزيد من العملاء للانتقال إليها ، مما يؤدي إلى المزيد من حركة السير على الأقدام. إذا كنت مقدم خدمة (مثل خدمة تقديم الطعام أو خدمة التوصيل) ، فإن التركيز الأكبر للشركات والأفراد سيسمح لك بخفض وقت / نفقات سفرك وخدمة المزيد من الأشخاص يوميًا.

المطورون

بالنسبة لمطوري المباني ، سيكون هذا النظام الضريبي مثل طباعة النقود. نظرًا لتحفيز المزيد من الأشخاص على الشراء أو الاستئجار في قلب المدينة ، سيتعرض أعضاء مجلس المدينة لضغوط متزايدة للموافقة على تصاريح لمشاريع البناء الجديدة. علاوة على ذلك ، سيصبح تمويل المباني الجديدة أسهل حيث سيسهل الطلب المتزايد بيع الوحدات قبل أن يبدأ البناء.

(نعم ، أدرك أن هذا يمكن أن يخلق فقاعة إسكان على المدى القصير ، لكن أسعار المساكن ستستقر على مدى أربع إلى ثماني سنوات بمجرد أن يبدأ المعروض من وحدات البناء في تلبية الطلب. وهذا صحيح بشكل خاص بمجرد أن تقنيات البناء الجديدة الموضحة في الفصل الثالث من هذه السلسلة تم طرحها في السوق ، مما سمح للمطورين ببناء المباني في شهور بدلاً من سنوات.)

ومن المزايا الأخرى لنظام ضريبة الكثافة هذا أنه يمكن أن يعزز بناء وحدات عمارات جديدة بحجم عائلي. أصبحت هذه الوحدات عتيقة الطراز على مدار العقود الماضية ، حيث انتقلت العائلات إلى الضواحي الأقل تكلفة ، تاركة المدن لتصبح ملاعب للشباب والعزاب. ولكن مع هذا النظام الضريبي الجديد ، وتدخل بعض لوائح البناء الأساسية ذات التفكير المستقبلي ، سيكون من الممكن جعل المدن جذابة للعائلات مرة أخرى.

الحكومات

بالنسبة للحكومات البلدية ، سيكون هذا النظام الضريبي نعمة طويلة الأجل لاقتصادها. سيجذب المزيد من الناس ، والمزيد من التطوير السكني ، والمزيد من الأعمال التجارية لإنشاء متجر داخل حدود مدينتهم. ستؤدي هذه الكثافة السكانية الأكبر إلى زيادة إيرادات المدينة ، وتقليل تكاليف تشغيل المدينة ، وتحرير الموارد لمشاريع التنمية الجديدة.

بالنسبة للحكومات على مستوى المقاطعة / الولاية والمستوى الفيدرالي ، فإن دعم هذا الهيكل الضريبي الجديد سيساهم في خفض تدريجي لانبعاثات الكربون الوطنية من خلال الحد من التوسع غير المستدام. في الأساس ، ستسمح هذه الضريبة الجديدة للحكومات بمعالجة تغير المناخ ببساطة عن طريق عكس قانون الضرائب والسماح للعمليات الطبيعية للرأسمالية بعمل سحرها. هذه (جزئيًا) ضريبة تغير المناخ المؤيدة للأعمال التجارية والاقتصاد.

(أيضًا ، اقرأ أفكارنا حول استبدال ضريبة المبيعات بضريبة الكربون.)

كيف ستؤثر ضرائب الكثافة على أسلوب حياتك

إذا سبق لك زيارة نيويورك ، أو لندن ، أو باريس ، أو طوكيو ، أو أي من المدن الشهيرة الأخرى المكتظة بالسكان في العالم ، فستكون قد اختبرت الحيوية والثراء الثقافي الذي توفره هذه المدن. إنه أمر طبيعي فقط - فزيادة عدد الأشخاص المتركزين في منطقة جغرافية تعني المزيد من الاتصالات والمزيد من الخيارات والمزيد من الفرص. حتى لو لم تكن ثريًا ، فإن العيش في هذه المدن يوفر لك ثراءً من الخبرة لن تعيش في ضاحية معزولة. (الاستثناء الصحيح هو أسلوب الحياة الريفي الذي يوفر أسلوب حياة غني بالطبيعة أكثر بكثير من المدن التي يمكن أن تقدم أسلوب حياة غنيًا وحيويًا بنفس القدر).

إن العالم بالفعل في طور التحضر ، لذا فإن هذا النظام الضريبي سيسرع العملية فقط. نظرًا لأن ضرائب الكثافة هذه سارية المفعول على مدى عقود من الزمن ، سينتقل معظم الناس إلى المدن ، وسيشهد معظمهم نمو مدنهم إلى ارتفاعات أعلى وتعقيد ثقافي. ستظهر مشاهد ثقافية جديدة وأشكال فنية وأنماط موسيقية وأشكال فكرية. سيكون عالمًا جديدًا تمامًا بالمعنى الحقيقي للعبارة.

الأيام الأولى للتنفيذ

لذا تكمن الحيلة في نظام ضريبة الكثافة هذا في تنفيذه. سيحتاج التحول من نظام ضرائب الممتلكات الثابتة إلى نظام ضرائب الممتلكات إلى أن يتم على مراحل على مدى عدد من السنوات.

يتمثل التحدي الرئيسي الأول في هذا التحول في أنه مع ازدياد تكلفة المعيشة في الضواحي ، فإنه يؤدي إلى اندفاع الأشخاص الذين يحاولون الانتقال إلى قلب المدينة. وإذا كان هناك نقص في المعروض من المساكن لتلبية هذا الارتفاع المفاجئ في الطلب ، فسيتم إلغاء أي مدخرات من الضرائب المنخفضة بسبب ارتفاع أسعار الإيجار أو المساكن.

لمعالجة هذا الأمر ، ستحتاج المدن أو البلدات التي تفكر في الانتقال إلى هذا النظام الضريبي إلى الاستعداد للاندفاع في الطلب من خلال الموافقة على تصاريح البناء لوفرة من الوحدات السكنية والمجتمعات السكنية الجديدة المصممة بشكل مستدام. سيتعين عليهم تمرير لوائح داخلية تضمن أن تكون نسبة أكبر من جميع مشاريع الشقق الجديدة بحجم عائلي (بدلاً من وحدات البكالوريوس أو غرفة نوم واحدة) لاستيعاب العائلات التي تعود إلى المدينة. وعليهم تقديم حوافز ضريبية عميقة للشركات للعودة إلى قلب المدينة ، قبل فرض الضريبة الجديدة ، بحيث لا يتحول تدفق الأشخاص إلى قلب المدينة إلى تدفق حركة المرور خارج المدينة. قلب المدينة للانتقال إلى مكان العمل في الضواحي.

التحدي الثاني هو التصويت على هذا النظام. فبينما يعيش معظم الناس في المدن ، لا يزال معظم هؤلاء الناس يعيشون في ضواحي المدينة ، ولن يكون لديهم حافز مالي للتصويت في نظام ضريبي من شأنه أن يرفع ضرائبهم. ولكن مع ازدياد كثافة المدن والبلدات في جميع أنحاء العالم بشكل طبيعي ، فإن عدد الأشخاص الذين يعيشون في قلب المدن سوف يفوق عدد سكان الضواحي قريبًا. سيؤدي هذا إلى توجيه قوة التصويت إلى سكان المدن ، الذين سيكون لديهم حافز مالي للتصويت في نظام يمنحهم إعفاءات ضريبية مع إنهاء الإعانات الحضرية التي يدفعونها لتمويل نمط الحياة في الضواحي.

يتمثل التحدي الكبير الأخير في تتبع أرقام السكان في الوقت الفعلي تقريبًا لحساب الضرائب على الممتلكات التي سيُطلب من الجميع دفعها بشكل صحيح. في حين أن هذا قد يمثل تحديًا اليوم ، فإن عالم البيانات الضخمة الذي ندخله سيجعل جمع هذه البيانات ومعالجتها أمرًا سهلاً ورخيصًا بشكل متزايد بالنسبة للبلديات لإدارتها. هذه البيانات هي أيضًا ما سيستخدمه مثمنو العقارات في المستقبل لتقييم قيمة الممتلكات بشكل أفضل من الناحية الكمية.

بشكل عام ، مع فرض ضرائب على الممتلكات الكثيفة ، ستشهد المدن والبلدات تدريجيًا تقلص تكاليف تشغيلها على أساس سنوي ، مما يؤدي إلى تحرير المزيد من الإيرادات للخدمات الاجتماعية المحلية والنفقات الرأسمالية الكبيرة - مما يجعل مدنهم وجهة أكثر جاذبية للناس العيش والعمل واللعب.

سلسلة مستقبل المدن

مستقبلنا حضري: مستقبل المدن P1

التخطيط لمدن الغد الكبرى: مستقبل المدن ص 2

تنهار أسعار المساكن حيث أحدثت الطباعة ثلاثية الأبعاد والماجليف ثورة في البناء: مستقبل المدن P3    

كيف ستعيد السيارات ذاتية القيادة تشكيل المدن الكبرى في المستقبل: مستقبل المدن P4

البنية التحتية 3.0 ، إعادة بناء المدن العملاقة في المستقبل: مستقبل المدن P6