संपत्ति कर को बदलने और भीड़भाड़ को खत्म करने के लिए घनत्व कर: शहरों का भविष्य P5

कुछ लोग सोचते हैं कि संपत्ति कर सुधार एक अविश्वसनीय रूप से उबाऊ विषय है। सामान्य तौर पर, आप सही होंगे। लेकिन आज नही। संपत्ति करों में नवाचार हम नीचे कवर करेंगे, आपकी पैंट पिघल जाएगी। तो तैयार हो जाइए, क्योंकि आप इसमें डुबकी लगाने वाले हैं!

संपत्ति कर की समस्या

दुनिया के अधिकांश हिस्सों में संपत्ति कर काफी सरल तरीके से निर्धारित किए जाते हैं: सभी आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों पर एक फ्लैट कर, मुद्रास्फीति के लिए वार्षिक रूप से समायोजित, और ज्यादातर मामलों में संपत्ति के बाजार मूल्य से गुणा किया जाता है। अधिकांश भाग के लिए, वर्तमान संपत्ति कर अच्छी तरह से काम करते हैं और समझने में काफी आसान हैं। लेकिन जब संपत्ति कर अपनी स्थानीय नगरपालिका के लिए आय का एक बुनियादी स्तर पैदा करने में सफल होते हैं, तो वे एक शहर के कुशल विकास को प्रोत्साहित करने में विफल होते हैं।

और इस संदर्भ में कुशल का क्या अर्थ है?

आपको देखभाल क्यों करना चाहिए

अब, यह कुछ पंख लगा सकता है, लेकिन आपकी स्थानीय सरकार के लिए बुनियादी ढांचे को बनाए रखने और घनी आबादी वाले क्षेत्रों में रहने वाले लोगों को सार्वजनिक सेवाएं प्रदान करने के लिए यह बहुत सस्ता और अधिक कुशल है, जो कि विरल, उपनगरीय क्षेत्रों में फैले समान संख्या में लोगों की सेवा करना है। या ग्रामीण क्षेत्र। उदाहरण के लिए, शहर के तीन या चार ब्लॉक में रहने वाले 1,000 मकान मालिकों की सेवा के लिए आवश्यक सभी अतिरिक्त शहर के बुनियादी ढांचे के बारे में सोचें, बजाय इसके कि एक ही गगनचुंबी इमारत में रहने वाले 1,000 लोग।

अधिक व्यक्तिगत स्तर पर, इस पर विचार करें: आपके संघीय, प्रांतीय/राज्य और नगरपालिका कर डॉलर की एक अनुपातहीन राशि ग्रामीण क्षेत्रों या शहर के दूर उपनगरों में रहने वाले लोगों के लिए बुनियादी और आपातकालीन सेवाओं को बनाए रखने के लिए खर्च की जाती है, अधिकांश लोगों की तुलना में शहर के केंद्रों में रह रहे हैं। यह बहस या प्रतिस्पर्धा के लिए अग्रणी कारकों में से एक है, जो शहरी लोगों के ग्रामीण समुदायों में रहने वाले लोगों के खिलाफ है, क्योंकि कुछ लोगों को लगता है कि शहर के निवासियों के लिए अलग-अलग शहर उपनगरों या दूर के ग्रामीण इलाकों में रहने वाले लोगों की जीवन शैली को सब्सिडी देना उचित नहीं है।

वास्तव में, अध्ययनों से पता चला है कि जो लोग बहु-परिवार आवास परिसरों में रहते हैं, वे औसतन का भुगतान करते हैं करों में 18 प्रतिशत अधिक एकल परिवार के घरों में रहने वालों की तुलना में।

घनत्व आधारित संपत्ति कर पेश करना

संपत्ति करों को इस तरह से फिर से लिखने का एक तरीका है जो किसी शहर या शहर के सतत विकास को प्रोत्साहित करता है, सभी करदाताओं के लिए निष्पक्षता लाता है, साथ ही पर्यावरण की भी मदद करता है। सीधे शब्दों में कहें, यह घनत्व आधारित संपत्ति कर प्रणाली के माध्यम से है।

घनत्व आधारित संपत्ति कर मूल रूप से उन लोगों के लिए वित्तीय प्रोत्साहन प्रदान करता है जो अधिक घनी आबादी वाले क्षेत्रों में रहना पसंद करते हैं। यहां देखिए यह कैसे काम करता है:

एक शहर या नगर परिषद अपनी नगरपालिका सीमाओं के भीतर एक वर्ग किलोमीटर के भीतर पसंदीदा जनसंख्या घनत्व तय करती है - हम इसे शीर्ष घनत्व ब्रैकेट कहेंगे। यह शीर्ष ब्रैकेट शहर के सौंदर्यशास्त्र, मौजूदा बुनियादी ढांचे और इसके निवासियों की पसंदीदा जीवन शैली के आधार पर भिन्न हो सकता है। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क का शीर्ष ब्रैकेट 25-30,000 लोग प्रति वर्ग किलोमीटर (इसकी 2000 की जनगणना के आधार पर) हो सकता है, जबकि रोम जैसे शहर के लिए - जहां बड़े पैमाने पर गगनचुंबी इमारतें पूरी तरह से जगह से बाहर दिखाई देंगी - 2-3,000, XNUMX का घनत्व ब्रैकेट हो सकता है अधिक समझ।

जो भी शीर्ष घनत्व ब्रैकेट समाप्त होता है, एक शहर निवासी जो एक घर या इमारत में रहता है जहां जनसंख्या घनत्व उनके घर के चारों ओर एक किलोमीटर से मिलता है या शीर्ष घनत्व ब्रैकेट से अधिक है, संभवतः सबसे कम संभावित संपत्ति कर दर का भुगतान करना समाप्त कर देगा, यहां तक ​​​​कि भुगतान नहीं करना भी संपत्ति कर बिल्कुल।

इस शीर्ष घनत्व वर्ग के बाहर आप (या शहर/नगर कोर के बाहर) जितना अधिक रहेंगे, आपकी संपत्ति कर की दर उतनी ही अधिक होगी। जैसा कि आप मानते हैं, इसके लिए नगर परिषदों को यह तय करने की आवश्यकता होगी कि कितने उप-कोष्ठक होने चाहिए और प्रत्येक ब्रैकेट में घनत्व की सीमाएँ होनी चाहिए। हालांकि, वे राजनीतिक और वित्तीय निर्णय होंगे जो प्रत्येक शहर/कस्बे की जरूरतों के लिए अद्वितीय होंगे।

घनत्व आधारित संपत्ति कर के लाभ

शहर और कस्बे की सरकारें, भवन निर्माणकर्ता, व्यवसाय, और अलग-अलग निवासी सभी विभिन्न दिलचस्प तरीकों से ऊपर उल्लिखित घनत्व ब्रैकेट प्रणाली से लाभान्वित होंगे। आइए प्रत्येक पर एक नज़र डालें।

निवासियों

जब यह नई संपत्ति कर प्रणाली लागू होती है, तो उनके शहर/कस्बों में रहने वालों को उनकी संपत्ति के मूल्य में तत्काल वृद्धि देखने को मिलेगी। इस स्पाइक से न केवल बड़े डेवलपर्स से बायआउट ऑफर में वृद्धि होगी, बल्कि इन निवासियों को मिलने वाली टैक्स बचत का उपयोग या निवेश किया जा सकता है जैसा कि वे फिट देखते हैं।

इस बीच, उच्च घनत्व वाले ब्रैकेट के बाहर रहने वालों के लिए- आमतौर पर मध्य-से-दूर शहर उपनगरों में रहने वाले-वे अपने संपत्ति करों में तत्काल स्पाइक देखेंगे, साथ ही साथ उनके संपत्ति मूल्य में मामूली गिरावट भी देखेंगे। यह जनसंख्या खंड तीन तरह से विभाजित होगा:

1% अपने समावेशी, उच्च-वर्ग के उपनगरों में रहना जारी रखेंगे, क्योंकि उनकी संपत्ति उनके कर वृद्धि को कम करेगी और अन्य अमीर लोगों के साथ उनकी निकटता उनके संपत्ति मूल्यों को बनाए रखेगी। उच्च मध्यम वर्ग जो एक बड़े पिछवाड़े का खर्च उठा सकते हैं, लेकिन जो उच्च करों के दंश को नोटिस करेंगे, वे भी अपने उपनगरीय जीवन से चिपके रहेंगे, लेकिन नई घनत्व-आधारित संपत्ति कर प्रणाली के खिलाफ सबसे बड़े पैरोकार होंगे। अंत में, वे युवा पेशेवर और युवा परिवार जो आम तौर पर मध्यम वर्ग के निचले आधे हिस्से को बनाते हैं, वे शहर के मूल में सस्ते आवास विकल्पों की तलाश शुरू कर देंगे।

व्यवसाय

जबकि ऊपर उल्लिखित नहीं है, घनत्व कोष्ठक व्यावसायिक भवनों पर भी लागू होंगे। पिछले एक से दो दशकों में, कई बड़े निगमों ने अपने संपत्ति कर की लागत को कम करने के लिए अपने कार्यालय और विनिर्माण सुविधाओं को शहरों से बाहर स्थानांतरित कर दिया है। यह बदलाव लोगों को शहरों से बाहर निकालने वाले प्रमुख कारकों में से एक है, जो प्रकृति के गैर-रोक विकास को बढ़ावा देता है जो फैलाव को नष्ट कर रहा है। घनत्व आधारित संपत्ति कर प्रणाली उस प्रवृत्ति को उलट देगी।

व्यवसायियों को अब शहर/नगर कोर के पास या अंदर स्थानांतरित करने के लिए वित्तीय प्रोत्साहन दिखाई देगा, न कि केवल संपत्ति कर कम रखने के लिए। इन दिनों, कई व्यवसाय प्रतिभाशाली सहस्राब्दी श्रमिकों को काम पर रखने के लिए संघर्ष करते हैं, क्योंकि न केवल उपनगरीय जीवन शैली में सबसे अधिक दिलचस्पी नहीं है, बल्कि बढ़ती संख्या पूरी तरह से कार के मालिक होने का विकल्प चुन रही है। शहर के करीब स्थानांतरित होने से उनके पास प्रतिभा पूल में वृद्धि होती है, जिससे नए व्यापार और विकास के अवसर पैदा होते हैं। साथ ही, जैसे-जैसे अधिक बड़े व्यवसाय एक-दूसरे के पास केंद्रित होंगे, बिक्री के लिए, अद्वितीय साझेदारी के लिए और विचारों के क्रॉस-परागण के लिए (सिलिकॉन वैली के समान) अधिक अवसर होंगे।

छोटे व्यवसायों (जैसे स्टोरफ्रंट और सेवा प्रदाताओं) के लिए, यह कर प्रणाली सफलता के लिए एक वित्तीय प्रोत्साहन की तरह है। यदि आप एक ऐसे व्यवसाय के स्वामी हैं, जिसके लिए फ्लोर स्पेस की आवश्यकता होती है (जैसे कि खुदरा दुकानें), तो आपको ऐसे क्षेत्रों में स्थानांतरित करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है जहां अधिक से अधिक ग्राहक आने के लिए आकर्षित होते हैं, जिससे अधिक पैदल यातायात होता है। यदि आप एक सेवा प्रदाता हैं (जैसे खानपान या वितरण सेवा), तो व्यवसायों और लोगों की अधिक एकाग्रता आपको अपने यात्रा समय/खर्चों में कटौती करने और प्रतिदिन अधिक लोगों की सेवा करने की अनुमति देगी।

डेवलपर्स

डेवलपर्स के निर्माण के लिए, यह कर प्रणाली नकदी की छपाई की तरह होगी। चूंकि अधिक लोगों को सिटी कोर में खरीदने या किराए पर लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है, नए भवन परियोजनाओं के लिए परमिट स्वीकृत करने के लिए नगर पार्षदों पर दबाव बढ़ जाएगा। इसके अलावा, नई इमारतों का वित्तपोषण आसान हो जाएगा क्योंकि बढ़ती मांग से निर्माण शुरू होने से पहले इकाइयों को बेचना आसान हो जाएगा।

(हां, मुझे एहसास है कि यह अल्पावधि में एक आवास बुलबुला बना सकता है, लेकिन भवन इकाइयों की आपूर्ति मांग से मेल खाने के बाद आवास की कीमतें चार से आठ वर्षों में स्थिर हो जाएंगी। यह विशेष रूप से सच है जब नई निर्माण प्रौद्योगिकियों की रूपरेखा तैयार की जाती है अध्याय तीन इस श्रृंखला ने बाजार में प्रवेश किया, जिससे डेवलपर्स को वर्षों के बजाय महीनों में इमारतों का निर्माण करने की अनुमति मिली।)

इस घनत्व कर प्रणाली का एक अन्य लाभ यह है कि यह नए परिवार के आकार की सम्मिलित इकाइयों के निर्माण को बढ़ावा दे सकता है। पिछले दशकों में ऐसी इकाइयां फैशन से बाहर हो गई हैं, क्योंकि परिवार कम लागत वाले उपनगरों में चले गए हैं, जिससे शहर युवा और एकल के लिए खेल के मैदान बन गए हैं। लेकिन इस नई कर प्रणाली के साथ, और कुछ बुनियादी, आगे की सोच वाले निर्माण उपनियमों के हस्तक्षेप से, शहरों को फिर से परिवारों के लिए आकर्षक बनाना संभव होगा।

सरकारों

नगरपालिका सरकारों के लिए यह कर प्रणाली उनकी अर्थव्यवस्था के लिए दीर्घकालिक वरदान साबित होगी। यह अधिक लोगों को आकर्षित करेगा, अधिक आवासीय विकास, और अधिक व्यवसाय अपने शहर की सीमाओं के भीतर दुकान स्थापित करने के लिए। लोगों का यह अधिक घनत्व शहर के राजस्व में वृद्धि करेगा, शहर की परिचालन लागत को कम करेगा और नई विकास परियोजनाओं के लिए संसाधनों को मुक्त करेगा।

प्रांतीय/राज्य और संघीय स्तर की सरकारों के लिए, इस नए कर ढांचे का समर्थन करने से राष्ट्रीय कार्बन उत्सर्जन में धीरे-धीरे कमी आएगी, जो कि निरंतर फैलाव में कमी के माध्यम से होगा। मूल रूप से, यह नया कर सरकारों को केवल एक कर कानून को उलटने और पूंजीवाद की प्राकृतिक प्रक्रियाओं को अपना जादू चलाने की अनुमति देकर जलवायु परिवर्तन को संबोधित करने की अनुमति देगा। यह (भाग में) एक व्यवसाय-समर्थक, अर्थव्यवस्था-समर्थक जलवायु परिवर्तन कर है।

(इसके अलावा, हमारे विचार पढ़ें बिक्री कर को कार्बन टैक्स से बदलना.)

घनत्व कर आपकी जीवनशैली को कैसे प्रभावित करेगा

यदि आपने कभी न्यूयॉर्क, लंदन, पेरिस, टोक्यो, या दुनिया के किसी अन्य प्रसिद्ध, घनी आबादी वाले शहरों का दौरा किया है, तो आपने उनके द्वारा प्रदान की जाने वाली जीवंतता और सांस्कृतिक समृद्धि का अनुभव किया होगा। यह स्वाभाविक ही है—किसी भौगोलिक क्षेत्र में केंद्रित अधिक लोगों का अर्थ है अधिक संपर्क, अधिक विकल्प और अधिक अवसर। यहां तक ​​​​कि अगर आप अमीर नहीं हैं, तो इन शहरों में रहने से आपको अनुभव की समृद्धि मिलती है जो आपको एक अलग उपनगर में नहीं मिलेगी। (एक वैध अपवाद ग्रामीण जीवन शैली है जो उन शहरों की तुलना में कहीं अधिक प्रकृति-समृद्ध जीवन शैली प्रदान करती है जो संभावित रूप से समान रूप से समृद्ध और जीवंत जीवन शैली प्रदान कर सकते हैं।)

दुनिया पहले से ही शहरीकरण की प्रक्रिया में है, इसलिए यह कर प्रणाली केवल प्रक्रिया को गति देगी। चूंकि ये घनत्व कर दशकों की समय सीमा में प्रभावी होते हैं, अधिकांश लोग शहरों में चले जाएंगे, और अधिकांश अपने शहरों को अधिक ऊंचाइयों और सांस्कृतिक जटिलता तक बढ़ने का अनुभव करेंगे। नई संस्कृति के दृश्य, कला रूप, संगीत शैली और विचार के रूप सामने आएंगे। यह वाक्यांश के बहुत ही वास्तविक अर्थों में एक पूरी नई दुनिया होगी।

कार्यान्वयन के शुरुआती दिन

तो इस घनत्व कर प्रणाली के साथ चाल इसे लागू करने में है। एक फ्लैट से घनत्व-आधारित संपत्ति कर प्रणाली में स्विच करने के लिए कई वर्षों में चरणबद्ध होने की आवश्यकता होगी।

इस संक्रमण के साथ पहली मुख्य चुनौती यह है कि जैसे-जैसे उपनगरीय जीवन अधिक महंगा होता जाता है, यह शहर के मूल में जाने की कोशिश करने वाले लोगों की भीड़ पैदा करता है। और अगर अचानक मांग में वृद्धि को पूरा करने के लिए आवास आपूर्ति की कमी है, तो कम करों से किसी भी बचत लाभ को उच्च किराए या आवास की कीमतों से रद्द कर दिया जाएगा।

इसे संबोधित करने के लिए, इस कर प्रणाली में एक कदम पर विचार करने वाले शहरों या कस्बों को नए, स्थायी रूप से डिजाइन किए गए कॉन्डो और आवास समुदायों के लिए निर्माण परमिट को मंजूरी देकर मांग की भीड़ के लिए तैयार करने की आवश्यकता होगी। उन्हें यह सुनिश्चित करने के लिए उपनियम पारित करने होंगे कि सभी नए कॉन्डो विकास का एक बड़ा प्रतिशत परिवार के आकार का हो (कुंवारे या एक-बेडरूम इकाइयों के बजाय) शहर में वापस जाने वाले परिवारों को समायोजित करने के लिए। और उन्हें नए कर लागू होने से पहले व्यवसायों को शहर के मूल में वापस जाने के लिए गहरे कर प्रोत्साहन की पेशकश करनी होगी, ताकि शहर के मुख्य भाग में लोगों की आमद बाहर से यातायात की आमद में न बदल जाए। उपनगरीय कार्यस्थल पर जाने के लिए सिटी कोर।

दूसरी चुनौती इस प्रणाली में मतदान कर रही है। जबकि अधिकांश लोग शहरों में रहते हैं, उनमें से अधिकांश लोग अभी भी शहर के उपनगरों में रहते हैं, और उनके पास कर प्रणाली में मतदान करने के लिए कोई वित्तीय प्रोत्साहन नहीं होगा जो उनके करों को बढ़ाएगा। लेकिन जैसे-जैसे दुनिया भर के शहर और कस्बे स्वाभाविक रूप से सघन होते जाते हैं, शहर के कोर में रहने वाले लोगों की संख्या जल्द ही उपनगरीय लोगों से अधिक हो जाएगी। यह शहरी लोगों को मतदान की शक्ति देगा, जिनके पास एक ऐसी प्रणाली में मतदान करने के लिए वित्तीय प्रोत्साहन होगा जो उन्हें उपनगरीय जीवन शैली के वित्तपोषण के लिए भुगतान की जाने वाली शहरी सब्सिडी को समाप्त करते हुए कर में छूट देता है।

अंतिम बड़ी चुनौती संपत्ति करों की सही गणना करने के लिए वास्तविक समय में जनसंख्या के आंकड़ों पर नज़र रखना है, जिसका भुगतान सभी को करना होगा। हालांकि यह आज एक चुनौती हो सकती है, हम जिस बड़े डेटा की दुनिया में प्रवेश कर रहे हैं, वह नगर पालिकाओं के प्रबंधन के लिए इस डेटा को इकट्ठा करना और क्रंच करना आसान और सस्ता बना देगा। यह डेटा वह भी है जो भविष्य के संपत्ति मूल्यांकक मात्रात्मक रूप से संपत्ति के मूल्य का बेहतर आकलन करने के लिए उपयोग करेंगे।

कुल मिलाकर, घनत्व संपत्ति कराधान के साथ, शहरों और कस्बों में धीरे-धीरे उनकी परिचालन लागत साल-दर-साल घटती जाएगी, मुक्त हो जाएगी और स्थानीय सामाजिक सेवाओं और बड़े पूंजीगत व्यय के लिए अधिक राजस्व पैदा होगा-अपने शहरों को लोगों के लिए और भी आकर्षक गंतव्य बना देगा। जियो, काम करो और खेलो।

शहरों का भविष्य श्रृंखला

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