Мүлік салығын ауыстыру және кептелісті тоқтату үшін тығыздық салығы: Қалалардың болашағы P5

Кейбір адамдар жылжымайтын мүлік салығын реформалау өте қызық тақырып деп ойлайды. Әдетте, сіз дұрыс боларсыз. Бірақ бүгін емес. Төменде біз қарастыратын мүлік салығындағы инновация сіздің шалбарыңызды ерітеді. Сондықтан дайын болыңыз, өйткені сіз оған сүңгіңіз!

Мүлік салығы мәселесі

Әлемнің көпшілігінде мүлік салығы өте қарапайым түрде белгіленеді: жыл сайын инфляцияны ескере отырып түзетілген және көп жағдайда мүліктің нарықтық құнына көбейтілген барлық тұрғын және коммерциялық мүліктерге біркелкі салық. Көп жағдайда ағымдағы мүлік салығы жақсы жұмыс істейді және түсіну оңай. Бірақ мүлік салығы жергілікті муниципалитет үшін табыстың негізгі деңгейін қамтамасыз ете алғанымен, олар қаланың тиімді өсуін ынталандыра алмайды.

Бұл контексте тиімді деген нені білдіреді?

Неліктен сізге қамқорлық керек

Енді, бұл кейбір қауырсындарды бұзуы мүмкін, бірақ жергілікті үкіметке инфрақұрылымды қолдау және халық тығыз орналасқан аудандарда тұратын адамдарға мемлекеттік қызметтерді көрсету сирек, қала маңындағы бірдей адамдарға қызмет көрсетуге қарағанда әлдеқайда арзан және тиімдірек. немесе ауылдық жерлер. Мысалы, бір көпқабатты үйде тұратын 1,000 адамға емес, үш-төрт блоктан асатын 1,000 үй иелеріне қызмет көрсету үшін қажет қаланың барлық қосымша инфрақұрылымын ойлап көріңіз.

Жеке деңгейде мынаны қарастырыңыз: федералдық, провинциялық/штат және муниципалдық салықтарыңыздың пропорционалды емес сомасы адамдардың көпшілігіне қарағанда ауылдық жерлерде немесе қаланың шеткі аудандарында тұратын адамдарға негізгі және жедел қызметтерді ұстауға жұмсалады. қала орталықтарында тұрады. Бұл қала тұрғындарының ауылдық жерлерде тұратын адамдарға қарсы пікірталас немесе бәсекелестікке әкелетін факторлардың бірі, өйткені кейбіреулер қала тұрғындарының оқшауланған қала маңындағы немесе алыс ауылдық жерлерде тұратындардың өмір салтын субсидиялауы әділетсіз деп санайды.

Шын мәнінде, зерттеулер көп жанұялық тұрғын үй кешендерінде тұратын адамдар орташа есеппен төлейтінін көрсетті Салық бойынша 18 пайызға артық жалғыз жанұялық үйлерде тұратындарға қарағанда.

Тығыздыққа негізделген мүлік салығын енгізу

Қаланың немесе қаланың тұрақты өсуін ынталандыратын, барлық салық төлеушілерге әділеттілік әкелетін, сонымен бірге қоршаған ортаға көмектесетіндей мүлік салығын қайта жазудың жолы бар. Қарапайым сөзбен айтқанда, бұл тығыздыққа негізделген мүлік салығы жүйесі арқылы.

Тығыздыққа негізделген жылжымайтын мүлік салығы негізінен халқы тығыз орналасқан аудандарда тұруды таңдаған адамдар үшін қаржылық ынталандыруды қамтамасыз етеді. Бұл қалай жұмыс істейді:

Қалалық немесе қалалық кеңес муниципалды шекаралардағы бір шаршы километрдегі қолайлы халық тығыздығын шешеді - біз оны ең жоғары тығыздық кронштейні деп атаймыз. Бұл жоғарғы жақша қаланың эстетикасына, бар инфрақұрылымына және тұрғындарының қалаған өмір салтына байланысты өзгеруі мүмкін. Мысалы, Нью-Йорктің жоғарғы жақшасы бір шаршы шақырымға 25-30,000 2000 адам болуы мүмкін (2 жылғы халық санағы негізінде), ал Рим сияқты үлкен тіреген ғимараттар мүлдем орынсыз көрінетін қала үшін тығыздық 3,000-XNUMX XNUMX кронштейнге жетуі мүмкін. көбірек мағыналы.

Ең жоғары тығыздық кронштейні қандай болса да, үйінің айналасындағы бір шақырымдық халықтың тығыздығы жоғарғы тығыздық кронштейніне сәйкес келетін немесе одан асатын үйде немесе ғимаратта тұратын қала тұрғыны жылжымайтын мүлік салығының ең төменгі мөлшерлемесін төлейді, мүмкін, тіпті төлемей де төлейді. мүлде мүлік салығы.

Сіз неғұрлым жоғары тығыздық кронштейнінен тыс жерде тұрсаңыз (немесе қаланың/қаланың өзегінен неғұрлым алыс болса), сіздің мүлік салығы мөлшерлемесі соғұрлым жоғары болады. Сіз ойлағандай, бұл қалалық кеңестерден қанша ішкі жақша болуы керек және әрбір жақшадағы тығыздық ауқымдары туралы шешім қабылдауды талап етеді. Дегенмен, бұл әр қаланың/қаланың қажеттіліктеріне тән саяси және фискалдық шешімдер болады.

Тығыздыққа негізделген мүлік салықтарының артықшылықтары

Қалалар мен қала үкіметтері, құрылыс салушылар, кәсіпорындар және жеке тұрғындар жоғарыда сипатталған тығыздық кронштейн жүйесін әртүрлі қызықты жолдармен пайдаланады. Әрқайсысын қарастырайық.

Тұрғындар

Бұл жаңа жылжымайтын мүлік салығы жүйесі күшіне енген кезде, олардың қала/қала өзектерінде тұратындар мүліктің құнының бірден өсуін көруі мүмкін. Бұл өсу ірі әзірлеушілерден сатып алу ұсыныстарының артуына әкеліп қана қоймайды, сонымен қатар бұл тұрғындар алатын салықтық үнемдеуді олар қажет деп санаған кезде пайдалануға немесе инвестициялауға болады.

Сонымен қатар, ең жоғары тығыздық жақшаларынан тыс тұратындар үшін - әдетте қаланың ортасынан алыс шетінде тұратындар үшін - олар мүлік салығының бірден өсуін, сондай-ақ олардың мүлік құнының аздап төмендеуін көреді. Бұл популяция сегменті үш жолмен бөлінеді:

1% өздерінің жоғары санатты қала маңында тұруын жалғастырады, өйткені олардың байлығы салықтың өсуін жеңілдетеді және басқа бай адамдармен жақындығы олардың мүліктік құндылықтарын сақтайды. Үлкен аулаға қол жеткізе алатын, бірақ жоғары салықтарды байқайтын жоғарғы орта тап сонымен қатар қала маңындағы өмірлерін ұстанады, бірақ тығыздыққа негізделген жаңа мүлік салығы жүйесіне қарсы ең үлкен жақтаушылар болады. Ақырында, әдетте орта таптың төменгі жартысын құрайтын жас мамандар мен жас отбасылар қаланың өзегінде арзанырақ баспана нұсқаларын іздей бастайды.

бизнес

Жоғарыда көрсетілмегенімен, тығыздық жақшалары коммерциялық ғимараттарға да қатысты болады. Соңғы бір-екі онжылдықта көптеген ірі корпорациялар мүлік салығы бойынша шығындарды азайту үшін кеңселері мен өндірістік нысандарын қалалардан тыс жерлерге көшірді. Бұл ауысу адамдарды қалалардан шығаратын негізгі факторлардың бірі болып табылады, табиғаттың тоқтаусыз өсуіне ықпал етеді. Тығыздыққа негізделген мүлікке салық жүйесі бұл үрдісті кері қайтарады.

Кәсіпорындар енді мүлік салығын төмен ұстау үшін ғана емес, қаланың/қаланың өзектеріне жақын немесе ішіне көшуге қаржылық ынталандыруды көреді. Бұл күндері көптеген кәсіпорындар талантты мыңжылдық жұмысшыларды жалдауға тырысады, өйткені қала маңындағы өмір салтына қызығушылық танытып қана қоймай, олардың саны көбеюде. Қалаға жақын қоныс аудару олардың қол жеткізе алатын дарындар қорын арттырады, осылайша жаңа бизнес пен өсу мүмкіндіктеріне әкеледі. Сондай-ақ, ірі бизнестер бір-біріне жақын шоғырланған сайын, сату, бірегей серіктестіктер және идеялардың өзара тозаңдануы (Силикон алқабына ұқсас) үшін көбірек мүмкіндіктер болады.

Шағын бизнес үшін (мысалы, дүкен сөрелері мен қызмет көрсетушілер) бұл салық жүйесі табысқа жету үшін қаржылық ынталандыру сияқты. Егер сізде еден кеңістігін қажет ететін бизнесіңіз болса (мысалы, бөлшек сауда дүкендері), сіз көбірек тұтынушыларды тартатын аймақтарға көшуге ынталандырасыз, бұл жаяу трафиктің артуына әкеледі. Егер сіз қызмет көрсетуші болсаңыз (қоғамдық тамақтандыру немесе жеткізу қызметі сияқты), кәсіпорындар мен адамдардың көбірек шоғырлануы жол жүру уақытын/шығындарын қысқартуға және күніне көбірек адамдарға қызмет көрсетуге мүмкіндік береді.

Developers

Құрылыс салушылар үшін бұл салық жүйесі қолма-қол ақшаны басып шығару сияқты болады. Көптеген адамдар қаланың өзегінде сатып алуға немесе жалға алуға ынталандырылғандықтан, қалалық кеңес мүшелері жаңа құрылыс жобаларына рұқсаттарды бекітуге қысым жасайды. Сонымен қатар, жаңа ғимараттарды қаржыландыру оңайырақ болады, өйткені сұраныстың артуы құрылыс басталмай тұрып бірліктерді сатуды жеңілдетеді.

(Иә, мен бұл қысқа мерзімде тұрғын үй көпіршігін тудыруы мүмкін екенін түсінемін, бірақ құрылыс блоктарын жеткізу сұранысқа сәйкес келе бастағаннан кейін тұрғын үй бағасы төрт-сегіз жыл ішінде тұрақтанады. Бұл әсіресе жаңа құрылыс технологияларында көрсетілгеннен кейін дұрыс. үшінші тарау Бұл серия нарыққа шығып, әзірлеушілерге ғимараттарды жылдар емес, айлар ішінде салуға мүмкіндік берді.)

Тығыздыққа салынатын салық жүйесінің тағы бір артықшылығы - ол жаңа отбасылық кондоминиум нысандарының құрылысына ықпал етуі мүмкін. Мұндай қондырғылар соңғы онжылдықтарда сәнден шықты, өйткені отбасылар арзанырақ қала маңындағы елді мекендерге көшіп, қалаларды жастар мен бойдақтардың ойын алаңына айналдырды. Бірақ осы жаңа салық жүйесімен және кейбір негізгі, болашақты ойлайтын құрылыс ережелерінің араласуымен қалаларды қайтадан отбасылар үшін тартымды етуге болады.

Үкімет

Муниципалдық үкіметтер үшін бұл салық жүйесі олардың экономикасы үшін ұзақ мерзімді пайда болады. Бұл көбірек адамдарды, көп тұрғын үй құрылысын және қала шекараларында дүкен ашу үшін көбірек бизнесті тартады. Адамдардың бұл тығыздығы қаланың кірісін арттырады, қаланың операциялық шығындарын азайтады және жаңа даму жобалары үшін ресурстарды босатады.

Провинциялық/штат және федералды деңгейдегі үкіметтер үшін осы жаңа салық құрылымын қолдау тұрақсыз таралуды азайту арқылы ұлттық көміртегі шығарындыларын біртіндеп азайтуға ықпал етеді. Негізінен, бұл жаңа салық үкіметтерге жай ғана салық заңын өзгерту арқылы және капитализмнің табиғи процестеріне өздерінің сиқырлы әрекетіне мүмкіндік беру арқылы климаттың өзгеруін шешуге мүмкіндік береді. Бұл (ішінара) бизнесті қолдайтын, экономиканы қолдайтын климаттық өзгерістерге салық.

(Сонымен қатар біздің ойларымызды оқыңыз сату салығын көміртегі салығына ауыстыру.)

Тығыздық салықтары сіздің өмір салтыңызға қалай әсер етеді

Егер сіз Нью-Йоркке, Лондонға, Парижге, Токиоға немесе әлемнің басқа танымал, халқы тығыз орналасқан қалаларының кез келгеніне барған болсаңыз, онда сіз олар ұсынатын сергектік пен мәдени байлықты сезінген боларсыз. Бұл табиғи нәрсе — географиялық аймақта көп адамдар шоғырланғандықтан, көбірек байланыстар, көбірек опциялар және көбірек мүмкіндіктер. Сіз бай болмасаңыз да, бұл қалаларда тұру сізге оқшауланған қала маңында өмір сүре алмайтын тәжірибе байлығын ұсынады. (Жарамды ерекшелік - бірдей бай және жанды өмір салтын ұсына алатын қалаларға қарағанда табиғатқа бай өмір салтын ұсынатын ауылдық өмір салты.)

Әлемде қазірдің өзінде урбанизация процесі жүріп жатыр, сондықтан бұл салық жүйесі процесті тек жеделдетеді. Бұл тығыздық салықтары бірнеше ондаған жылдар ішінде күшіне енетіндіктен, адамдардың көпшілігі қалаларға көшеді, ал көпшілігі өз қалаларының биіктікке және мәдени күрделілікке өсуін сезінеді. Жаңа мәдениет көріністері, өнер түрлері, музыкалық стильдер мен ойлау формалары пайда болады. Бұл сөз тіркесінің нақты мағынасында мүлдем жаңа әлем болады.

Іске асырудың алғашқы күндері

Сондықтан бұл тығыздық салық жүйесінің айласы оны жүзеге асыруда. Пәтерден тығыздыққа негізделген жылжымайтын мүлікке салық жүйесіне ауысу бірнеше жыл ішінде кезең-кезеңімен жүргізілуі керек.

Бұл көшудің бірінші басты қиындығы - қала маңындағы өмір қымбаттаған сайын, бұл қаланың өзегіне көшуге тырысатын адамдардың асығуын тудырады. Егер кенеттен сұраныстың күрт көтерілуін қанағаттандыру үшін тұрғын үймен қамтамасыз етудің жетіспеушілігі болса, онда төмен салықтардан кез келген жинақ жеңілдіктері жалдау ақысы немесе тұрғын үй бағасының жоғарылауымен жойылады.

Мұны шешу үшін осы салық жүйесіне көшуді қарастыратын қалалар немесе елді мекендер жаңа, тұрақты жобаланған кондоминиумдар мен тұрғын үй қауымдастықтарының көптігі үшін құрылыс рұқсаттарын бекіту арқылы сұраныстың асқынуына дайындалуы керек. Олар қалаға қайта көшетін отбасыларды орналастыру үшін барлық жаңа кондомдық құрылыстардың үлкен пайызы отбасылық өлшемді (бакалавр немесе бір бөлмелі бөлмелердің орнына) болуын қамтамасыз ететін заң актілерін қабылдауы керек. Жаңа салық енгізілмей тұрып, олар бизнеске қаланың өзегіне қайта көшуі үшін терең салық жеңілдіктерін ұсынуы керек, осылайша қаланың өзегіне адамдардың ағыны қаладан тыс трафик ағынына айналмас үшін. қала маңындағы жұмыс орнына бару үшін қала өзегі.

Екінші мәселе - бұл жүйеге дауыс беру. Адамдардың көпшілігі қалаларда тұрғанымен, олардың көпшілігі әлі де қала маңында тұрады және олардың салықтарын көтеретін салық жүйесінде дауыс беруге қаржылық ынтасы болмайды. Бірақ бүкіл әлем бойынша қалалар мен елді мекендер табиғи түрде тығыз бола бастағандықтан, қаланың өзегінде тұратын адамдардың саны жақын арада қала маңындағы тұрғындардан асып түседі. Бұл қала тұрғындарына дауыс беру құқығын береді, олар қала маңындағы өмір салтын қаржыландыру үшін төлейтін қалалық субсидияларды тоқтатқан кезде салық жеңілдіктерін беретін жүйеде дауыс беруге қаржылық ынталандыруға ие болады.

Соңғы үлкен міндет - әркім төлеуге міндетті мүлік салығын дұрыс есептеу үшін нақты уақыт режимінде халық санын қадағалап отыру. Бұл бүгінгі күні қиындық тудыруы мүмкін болса да, біз енгізіп жатқан үлкен деректер әлемі бұл деректерді жинауды және өңдеуді муниципалитеттер үшін оңай әрі арзан етеді. Бұл деректер болашақ жылжымайтын мүлікті бағалаушылар жылжымайтын мүлік құнын сандық тұрғыдан жақсырақ бағалау үшін пайдаланады.

Тұтастай алғанда, мүлікке салық салудың тығыздығына байланысты қалалар мен елді мекендер өздерінің операциялық шығындарының жылдан-жылға қысқарып, жергілікті әлеуметтік қызметтер мен ірі күрделі шығындарды босатып, көбірек табыс әкелетінін көреді, бұл олардың қалаларын адамдар үшін одан да тартымды орынға айналдырады. өмір сүру, жұмыс істеу және ойнау.

Қалалардың болашағы сериясы

Біздің болашағымыз қалалық: қалалардың болашағы П1

Ертеңгі мегаполистерді жоспарлау: қалалардың болашағы Б2

3D басып шығару және маглевтер құрылыста төңкеріс жасағандықтан тұрғын үй бағасы құлдырады: Қалалардың болашағы P3    

Жүргізушісіз көліктер ертеңгі мегаполистерді қалай өзгертеді: қалалардың болашағы Б4

Инфрақұрылым 3.0, ертеңгі мегаполистерді қайта құру: қалалардың болашағы P6