វិបត្តិតម្លៃផ្ទះ និងជម្រើសលំនៅដ្ឋានក្រោមដី

វិបត្តិតម្លៃផ្ទះ និងជម្រើសលំនៅដ្ឋានក្រោមដី

…តើលំនៅដ្ឋានក្រោមដីនឹងដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងតូរ៉ុនតូ ញូវយ៉ក ហុងកុង ឡុងដ៍ និងផ្សេងៗទៀតដែរឬទេ? 

https://unsplash.com/search/housing?photo=LmbuAnK_M9s

នៅពេលអ្នកអានអត្ថបទនេះចប់ ចំនួនប្រជាជននៃពិភពលោកនឹងកើនឡើងជាង 4,000 នាក់។ បច្ចុប្បន្ននេះចំនួនប្រជាជនពិភពលោកមានប្រហែល 7.5 ពាន់លាននាក់ ជាមួយនឹងកំណើតថ្មីជិត 200,000 ត្រូវបានបន្ថែមជារៀងរាល់ថ្ងៃ និង 80 លាននាក់ក្នុងមួយឆ្នាំ។ យោងតាមតួលេខរបស់អង្គការសហប្រជាជាតិ នៅឆ្នាំ 2025 មនុស្សជាង 8 ពាន់លាននាក់នឹងទៅលេងលំហរនៅលើផែនដី។

បញ្ហាប្រឈមដ៏ធំបំផុតដែលបង្កឡើងដោយកំណើនប្រជាជនវិលមុខនេះគឺលំនៅដ្ឋាន ដែលជាតម្រូវការមូលដ្ឋានមួយរបស់មនុស្សជាតិផងដែរ។ បញ្ហា​ប្រឈម​នេះ​គឺ​ធំ​ជាង​នៅ​ក្នុង​មជ្ឈមណ្ឌល​អភិវឌ្ឍន៍​ខ្លាំង​ដូច​ជា តូក្យូ ញូវយ៉ក ហុងកុង ញូវដេលី តូរ៉ុនតូ ឡាហ្គោស និង​ទីក្រុង​ម៉ិកស៊ិក។

ល្បឿន​យន្តហោះ​ឡើង​ថ្លៃ​នៃ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​ក្នុង​ទីក្រុង​ទាំង​នេះ​ត្រូវ​បាន​គេ​សង្កត់​ខ្លាំង។ ការស្វែងរកដំណោះស្រាយស្ទើរតែក្លាយជាអស់សង្ឃឹម។

ជាមួយនឹងតម្លៃផ្ទះក្នុងកម្រិតកំណត់ត្រានៅក្នុងទីក្រុងធំៗភាគច្រើន ជម្រើសនៃលំនៅដ្ឋានក្រោមដីដែលជាជម្រើសដែលអាចសម្រេចបានគឺមិនមែនគ្រាន់តែជាប្រធានបទនៃការប្រឌិតបែបវិទ្យាសាស្ត្រ ឬសុបិននៃបច្ចេកវិទ្យាអចលនទ្រព្យនោះទេ។

ទីក្រុងប៉េកាំងមានទីផ្សារលំនៅឋានថ្លៃបំផុតមួយក្នុងពិភពលោក ដែលតម្លៃផ្ទះជាមធ្យមគឺប្រហែល 5,820 ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ដែលកើនឡើងជិត 30% ក្នុងមួយឆ្នាំនៅក្នុងទីក្រុងសៀងហៃ។ ប្រទេសចិនក៏បានឃើញការកើនឡើងខ្ពស់ជាង 40% នៃតម្លៃផ្ទះកាលពីឆ្នាំមុន។

ទីក្រុងឡុងដ៍ត្រូវបានគេស្គាល់មិនត្រឹមតែសម្រាប់ប្រវត្តិសាស្រ្តដ៏សម្បូរបែបរបស់ខ្លួន; វាក៏ល្បីល្បាញដោយសារតម្លៃផ្ទះខ្ពស់កប់ពពក។ តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមនៅក្នុងទីក្រុងបានកើនឡើង 84% - ពី 257,000 ផោនក្នុងឆ្នាំ 2006 ដល់ 474,000 ផោនក្នុងឆ្នាំ 2016 ។

ទោះ​ឡើង​យ៉ាង​ណា​ក៏​មិន​ចេះ​ចុះ!

តម្លៃផ្ទះខ្ពស់ត្រូវបានជំរុញដោយការអភិវឌ្ឍន៍ពាណិជ្ជកម្ម អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ និងការធ្វើចំណាកស្រុកក្នុងទីក្រុង។ អង្គការសហប្រជាជាតិបានរាយការណ៍ថាជារៀងរាល់ឆ្នាំមនុស្សប្រហែល 70 លាននាក់ផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅទៅកាន់ទីក្រុងធំ ៗ ពីតំបន់ជនបទដែលបង្កើតឱ្យមានការប្រកួតប្រជែងផែនការទីក្រុងដ៏ធំមួយ។

ការធ្វើចំណាកស្រុកក្នុងទីក្រុងមិនបង្ហាញពីនិន្នាការធ្លាក់ចុះណាមួយឡើយ។ ចំនួនប្រជាជននៅទីក្រុងរបស់ពិភពលោកត្រូវបានគេប៉ាន់ប្រមាណថាមានលើសពីប្រាំមួយពាន់លាននាក់នៅឆ្នាំ 2045 ។ 

ចំនួនប្រជាជនកាន់តែច្រើន សម្ពាធកាន់តែខ្លាំងលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងតម្លៃផ្ទះ។ វាជាសេដ្ឋកិច្ចសាមញ្ញ។ ទីក្រុងតូក្យូមានអ្នករស់នៅ ៣៨ លាននាក់ ដែលធ្វើឱ្យវាក្លាយជាទីក្រុងធំបំផុតរបស់ពិភពលោក។ វា​ត្រូវ​បាន​តាម​ដាន​យ៉ាង​ជិត​ស្និទ្ធ​ដោយ​ក្រុង​ដេលី​ដែល​មាន​ចំនួន 38 លាន​នាក់។ លំដាប់​ទី​៣ សៀង​ហៃ មាន​២៣​លាន​នាក់ ។ ទីក្រុងម៉ិកស៊ិក បុមបៃ និងសៅប៉ូឡូ នីមួយៗមានប្រជាជនប្រហែល ២១ លាននាក់។ 25 លាននាក់ត្រូវបានច្របាច់ចូលទៅក្នុងក្រុមហ៊ុន Apple ដ៏ធំរបស់ញូវយ៉ក។

ចំនួនដ៏ធំទាំងនេះបានដាក់សម្ពាធយ៉ាងសម្បើមទៅលើលំនៅដ្ឋាន។ តម្លៃ និង​អគារ​ទាំង​ពីរ​ឡើង​ថ្លៃ ដោយ​សារ​ការ​កំណត់​ពី​ធម្មជាតិ​នៃ​ធនធាន​ដី។ ទីក្រុង​ដែល​មាន​ការ​អភិវឌ្ឍ​ខ្លាំង​បំផុត​ក៏​មាន​ច្បាប់​រៀបចំ​ទីក្រុង​តឹងរ៉ឹង​ដែរ ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​ដី​ខ្វះខាត​ច្រើន។ ជាឧទាហរណ៍ ទីក្រុងតូរ៉ុនតូមានគោលនយោបាយ Ontario Green Belt ដែលការពារផ្ទៃដីជិត 2 លានហិចតាពីការអភិវឌ្ឍន៍ពាណិជ្ជកម្ម ដូច្នេះតំបន់ទាំងអស់នៅតែមានពណ៌បៃតង។

លំនៅឋានក្រោមដីកំពុងក្លាយជាជម្រើសដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញនៅក្នុងចំនួនទីតាំងដែលកំពុងកើនឡើង។ របាយការណ៍របស់ BBC Future បានប៉ាន់ប្រមាណថាមនុស្សជិត 2 លាននាក់កំពុងរស់នៅក្រោមដីរួចហើយនៅក្នុងប្រទេសចិន។ ទីក្រុងមួយទៀតនៅក្នុងប្រទេសអូស្ត្រាលីក៏មានជាង 80% នៃប្រជាជនរស់នៅក្រោមដីផងដែរ។

នៅទីក្រុងឡុងដ៍ គម្រោងបន្ទប់ក្រោមដីដ៏ធំជាង 2000 ត្រូវបានសាងសង់ក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ជាងបីលានតោនត្រូវបានជីកនៅក្នុងដំណើរការនេះ។ បន្ទប់ក្រោមដីរបស់មហាសេដ្ឋីកំពុងក្លាយជាផ្នែកនៃស្ថាបត្យកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅកណ្តាលទីក្រុងឡុងដ៍។ 

លោក Bill Seavey ប្រធានវិទ្យាស្ថាន Greener Pastures និងជាអ្នកនិពន្ធ របៀបកុំក្លាយជាមនុស្សគ្មានផ្ទះសម្បែង (ពីមុន Home Dreams for Hard Times) និង ទំនាក់ទំនងអាមេរិក/កាណាដា, គឺជាអ្នកតស៊ូមតិដ៏រឹងមាំសម្រាប់លំនៅដ្ឋានក្រោមដី និងលំនៅដ្ឋានជំនួស។ លោក Bill បាននិយាយថា "លំនៅដ្ឋាននៅក្រោមដីគឺមានលក្ខណៈបច្ចេកទេស ជាពិសេសពីទិដ្ឋភាពអ៊ីសូឡង់ ប៉ុន្តែនៅតែត្រូវការកន្លែងសាងសង់ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាអាចមានទំហំតូចជាងនៅក្នុងទីក្រុងធំ ដោយសារទីធ្លា ឬសួនច្បារអាចនៅពីលើ។ តម្រូវការកន្លែងសាងសង់ពាក់កណ្តាល។ ប៉ុន្តែមន្ត្រីភាគច្រើនប្រហែលជានឹងទប់ទល់។ អ្នករៀបចំផែនការទីក្រុងភាគច្រើនមិនគិតប្រកបដោយភាពច្នៃប្រឌិតទេ ហើយជាធម្មតាអ្នកសាងសង់ចាប់អារម្មណ៍តែលើលំនៅដ្ឋានខ្ពស់បំផុត ហើយគេចចេញពីផ្ទះ 'តម្លៃសមរម្យ' ជាទូទៅ - កាសែតក្រហមច្រើនពេក មិនមែន ប្រាក់​ចំណេញ​គ្រប់គ្រាន់»។

លោក Bill បានកត់សម្គាល់ថា "គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ បច្ចេកទេសសំណង់ជំនួស ជារឿយៗត្រូវបានគេគិតថាទាបជាងផ្ទះស៊ុមឈើ ប៉ុន្តែពួកគេស្ថិតក្នុងចំណោមលំនៅដ្ឋានដែលសមរម្យបំផុត និងមានតម្លៃសមរម្យបំផុតនៅទីនោះ"។

តើលំនៅឋានក្រោមដីនឹងក្លាយជាចម្លើយចុងក្រោយចំពោះបញ្ហាតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ដែរឬទេ?